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物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。
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房地产估价师《多项选择》真题及答案
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建筑物折旧中的物质折旧可进一步从来认识和把握
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自然经过的老化
延迟维修的损坏残存
意外破坏的损毁
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固体废物经机械脱水后含水率仍然很高不利于进一步处理为进一步脱水可进行干燥处理干燥处理后含水率可降至.
开展两学一做学习教育要教育引导党员自觉按照党员标准规范 言行
进一步坚定理想信念,提高党性觉悟
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物质折旧是指建筑物在实体上的老化损坏所造成的建筑物价值损失物质折旧可进一步从等方面来认识和把握
自然经过的老化
延迟维修的损坏残存
正常使用的磨损
意外破坏的损毁
建筑物已有部件、设备等的标准低于正常标准
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在英国根据净收益求取方式的不同收益法可分为
收益性房地产的价值高低主要取决于
在计算整体房地产的价值时期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益
采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为
收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产如住宅写字楼标准厂房仓库农地办公楼等
收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法即地价=年地租×购买年
未来净收益流的类型有
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的都能够较准确的量化
某商品住宅总价为98万元首付款为30%其余为抵押贷款贷款期限为15年按月等额还本利息贷款年利率为7.5%自有资金资本化率为8%则其综合资本化率为
某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年至今都已使用5年预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元运营费用为20万元无风险报酬率为5%风险补偿率为安全利率的60%该房地产的收益价格为万元
有效毛收入乘数是估价对象房地产的除以其有效毛收入所得的倍数
某宗房地产已使用5年现土地价值为50万元建筑物重置价格为80万元房地每年的净收益为11万元土地资本化率为8%建筑物资本化率为10%则该宗房地产的价值为万元
某写字楼预计持有两年后出售持有期的净收益每年216万元出售时的价格为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格为5200万元
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数包括
预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元运营费用第一年为9万元此后每年会在上一年的基础上增长2%则该类房地产的合理经营期限应为年
某写字楼因有一大型跨国公司入住致使其声誉提高收益有较大增加由此带来的新增收益属于
某宗房地产现行的价格为4000元/m2年净收益为200元/m2报酬率为6%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在5年后建成投入使用到那时该地区将达到城市现有火车站地区的繁荣程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为6000元/m2预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2则在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为元/m2
某写字楼预计持有两年后出售持有期的年净收益预测为216万元出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元
收益法中确定报酬率的基本方法有
收益法以预期原理为基础预期原理说明决定房地产当前价值的重要的不是过去的因素而是现在的因素
直接资本化法的优点是
资金的时间价值又称货币的时间价值是指现在的资金与将来同样多的资金相比资金的价值是相同的只是时间上的不一致
净收益的测算途径可分为
报酬率的表达式为
预计某宗房地产的年净收益为2万元且该房地产尚可使用15年房地产的报酬率为8%则房地产的收益价格为17万元
某宗收益性房地产预测未来3年的净收益均为100万元/年3年后的出售价格会上涨12%届时转让税费为售价的6%房地产的报酬率为9%则该房地产目前的价值为万元
报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和具体是预测估价对象未来各期的净收益净现金流量然后累加以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法
有一房地产未来第一年净收益为20万元预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元收益期为无限年该类房地产报酬率为10%则该房地产的收益价格为万元
忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异是的缺点
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