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4J4．某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
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房地产估价师《单项选择》真题及答案
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若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅首付款30%银行提供7成按揭l0年内按月等额还本付息月利率
2 638
2 711
3 497
4 776
三 某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规
计价单位
起步价
调价幅度
调价频率
某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规划设计
直接渠道
间接渠道
独家代理
共同代理
该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外还可用的方法有等
还本销售
活动推广
公共关系
人员推广
根据房地产开发企业确定的营销渠道销售队伍规模的确定一般采用
代理费用估算法
收入比例法
工作量法
竞争对比法
某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规划设计
2638
2711
3497
4776
三某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及
2 638
2 711
3 497
4 776
某幢商品住宅土地出让年限为70年建设期为2年该商品住宅经济寿命为50年该建筑物折旧的经济寿命应为年
52
68
50
70
在商品住宅均价确定的基础上要确定每套房的售价还应考虑等因素
幢号
楼层
朝向
顾客收入
某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规划设计
还本销售
营业推广
公共关系
人员推广
在出让土地使用权上建造的普通商品住宅土地使用权出让年限为70年建造期为2年建筑物的经济寿命为50年计
52年
70年
50年
无限期
某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规划设计
幢号
楼层
朝向
顾客收入
三 某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规
还本销售
活动推广
公共关系
人员推广
某住宅用地出让年限为50年建设期为2年建设期满后张某购买了其 中一套住宅持有10年后转让给王某王某取
38
40
58
60
8年前王某按最高出让年限获得了在城市规划区的一宗住宅土地使用权现王某将其转让给李某李某获得的该住宅土
70年
62年
42年
32年
某商业用地土地使用权出让年限为40年建设期为2年建筑物 耐用年限为60年土地使用出让年限与建设期起始
38
40
42
58
工业用地的土地出让年限为年
40
50
60
70
三 某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权土地出让年限50年根据土地使用权出让合同及规
幢号
楼层
朝向
顾客收入
二某饮料公司以出让方式取得了规划区内50年期的国有土地用于生产厂房的建设该土地的面积为15000m2
商品住宅的评估地价
工业用地的评估地价
商品住宅与工业用地的基准地价差价
商品住宅与工业用地出让金的差价
该房地产开发企业要运用好选定的价格策略关键是要确定好
计价单位
起步价
调价幅度
调价频率
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预期原理是等估价方法的理论依据
直接资本化法通常是采用的预期收益
某宗房地产正常情况下年总收益为140万元年总费用40万元报酬率为12%现已使用了5年该宗房地产的经济寿命为50年土地使用期限为40年出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回则该宗房地产的现实总价为万元
有一房地产未来第一年净收益为20万元预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元收益期为无限年如果该类房地产资本化率为10%则该房地产的收益价格为万元
某宗收益性房地产60年土地使用权报酬率为10%的价格为5000元/m2则该宗房地产40年土地使用权报酬率为12%的价格为元/m2
某商场建成于2000年10月收益期限从2000年10月到2040年10月预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元年平均空置率20%年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5%风险报酬率为安全利率的60%则该商场在2005年10月的价值最接近于万元
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下且不可续期房地产的价值等于为收益期限计算的房地产价值
甲房地产尚可使用年限为40年单价为1050元/m2乙房地产尚可使用年限为50年单价为1100元/m2甲乙的报酬率均为8%则实际上甲房地产的价格乙房地产的价格
某宗房地产2008年6月的净收益为300万元预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平3年后转售时的价格比2008年6月上涨10%转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%如果该类房地产的报酬率为9%则该宗房地产目前的收益价格为万元
用收益法计算房地产价格若第t年净收益为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬率Y相等则房地产价格V=
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得建设用地使用权年限为50年已使用10年建筑物剩余经济寿命为55年出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元报酬率为8%则该房地产的收益价格为万元
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元运营费用为10万元此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%运营费用增长2%收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格为万元
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的土地使用权剩余年限为40年不可续期预计房地产未来第一年的净收益为20万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%如果该类房地产的报酬率为9%则该宗房地产的收益价格为万元
某宗房地产通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元19万元25万元22万元28万元从未来第6年到无穷远每年净收益均为25万元如果该类房地产的报酬率为6%则该房地产的收益价格为万元
甲乙两块土地其区位及实物状况都基本一样甲地块土地单价为506元/m2容积率为1.5土地使用年限为50年乙地块土地单价为820元/m2容积率为2.4土地使用年限为70年在用楼面地价来判断甲乙两地块的投资价值时若土地报酬率为8%则下列表述中正确的有
某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2报酬率为8.5%该宗房地产30年的价格为元/m2
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多造成需求减少估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%每月可出租面积租金为70元/m2又知该写字楼可出租面积为10000m2运营费用率为40%假若该写字楼可出租剩余年限为30年投资报酬率为8%其他条件保持不变则该写字楼将发生万元的贬值
某商铺的租赁期为15年租金按每年5%的比例递增第1年的租金为1万元租金于每年的年初收取报酬率为8%则该商铺15年租金收入的现值为万元
有一房地产未来第一年的净收益为20万元预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2%该类房地产的报酬率为10%则其无限年期的价格为万元
某商店的建筑面积为1000m2其经济寿命为40年土地使用年限为50年从2002年10月1日起计2004年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同租期20年月租金为150元/m2租金支付方式为每2年一次性支付支付时间为第2年末市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2支付方式为每年年未一次性支付预计类似商店正常月租金每年递增5%一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%房地产的报酬率为8%则该公司2008年10月1日承租人的权益价值为万元
某宗房地产的收益期限为40年通过预测未来3年的年净收益分别为15万元18万元23万元以后稳定在每年25万元直到收益期限结束如果该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于万元
收益法适用的条件是房地产的
资本化率是的倒数
某商铺的收益年限为30年同土地使用权年限相同年有效毛收入为6000元/m2假设净收益率为75%报酬率为10%则该商铺目前的价值为元/m2
不但考虑房地产租金以外的收入还考虑了房地产的空置率
收益性房地产包括
某商铺建筑面积为500m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2运营费用率为租金收入的25%该类房地产的报酬率为10%则该商铺的价值为万元
某出租旧办公楼的租约尚有3年到期在此后3年的租期中每年可获得净收益180万元到期后要拆除作为商业用地预计作为商业用地的价值为2000万元拆除费用为150万元该类房地产的报酬率为6%则该旧办公楼的价值为万元
某宗房地产净收益每年50万元建筑物价值200万元建筑物资本化率为12%土地资本化率为10%则该宗房地产的土地价值为万元
预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元则该宗房地产的合理经营期限为年
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