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用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=（）。
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房地产估价师《单选题》真题及答案
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元收益期限可视为
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用收益法计算房地产价格若纯收益s每年不变资本化率为零年期为n则收益价格为
∞
n×s
s
用收益法计算房地产价格若净收益α每年不变年限为n净收益增长率与报酬率Y相等则房地产价格V=建设工程教
α/（1+Yn）
αxn
0
∞
用收益法计算房地产价格若第七年净收益为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬率y相等则房地产价
A
B
C
D
有关收益法估价的计算公式正确的是
房地产价格=房地产净收益/资本化率
房地产价格=房地产收益×收益乘数
土地价格=土地净收益/土地资本化率
房地价格=房地净收益/综合资本化率
土地价格=（建筑物净收益-房地净收益）/土地资本化率
某房地产2001年10月的年净收益为300万元预测未来3年的年净收益仍然保持这一 水平2004年10
用收益法计算房地产价格若第t年净收益为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬率Y相等则房地产价格
an
∞
用收益法计算房地产价格若第七年净收益为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬率Y相等则房地产价格
a×n
∞
预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元收益期限可视为
355
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元收益期限为无
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用收益法计算房地产价格若净收益a每年不变年限为n净收益增长率与报酬率Y相等则房地产价格V=
a×n
∞
某宗商用房地产于30年前建成预计建筑物剩余自然寿命为20年房地产未来第一年的净收益为28万元此后每年
该房地产的收益价格为136.73万元
该房地产的收益价格为143.89万元
以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
该房地产的合理经营期限为15年
该房地产的合理经营期限为20年
用收益法计算房地产价格若纯收益s每年不变资本化率为0年期为n则收益价格为
∞
n×s
s
用收益法计算房地产价格若第七年净收益为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬率Y相等则房地产价格
a×n
∞
某宗商用房地产于30年前建成预计建筑物剩余自然寿命为20 年房地产未来第一年的净收益为28万元此后每
该房地产的收益价格为136.73万元
该房地产的收益价格为143.89万元
以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
该房地产的合理经营期限为15年
该房地产的合理经营期限为20年
用收益法计算房地产价格若第七年净收益为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬率y相等则房地产价
选项A
选项B
选项C
选项D
用收益法计算房地产价格若第t年净收益为年限为n净收益增长率g与报酬率Y相等则房地产价格V=
an
∞
预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元收益期限可视为
355
435
457
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收益法中房地产价格=房地产净收益/房地产资本化率的计算公式假设前提是
年期无限
年期有限
资本化率每年不变且大于零
每年净收益不变
用收益法计算房地产价格若第七年净收入为a1+gt-1年限为n净收益增长率g与报酬Y相等则房地产价格V
a×n
∞
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在影响房地产价格的各种因素中城市化属于
现实中土地的使用支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于方面的制约
房地产价格与风向的关系在城市中比较突出在上风地区的房地产价格一般较低在下风地区房地产价格一般较高
某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为元/m2
某宗房地产已知建筑物的重置价格为1000元/m3成新率为70%．房地产年净收益为140元/m2土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该房地产的价格为元/m2
在运用移动平均法时一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用与之类似的现房价格为5000元/m2现房出租的年末净收益为500元/m2若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计该幢房地产目前的价格应为
某宗房地产交易约定由买方实际支付给卖方3700元/m2买卖中涉及的全部税费由卖方承担在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%买方应承担的税费为4%则该宗房地产的正常价格为元/m2
某宗面积为3000m的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2理论上应补地价
报酬率为与所投人的资本的比率
在房地产损害赔偿估价中一般来说估价时点为过去估价对象为历史状况下的情形
现实中房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为
下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为
房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作
资本化率构成中流动性补偿的流动性是指
最高最佳使用必须同时满足的条件包括
在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型
通过土地重划或调整后土地利用价值会提高地价会立即随之上涨．这反过来也说明了对地价的影响
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如待开发的土地在建工程旧房期房等
市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为
资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率
估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人包括估价人员估价机构和估价委托人
下列对房地产估价本质的认识正确的是
通常房地产开发投资利润率的计算基数为
某临街深度30.48m即100英尺临街宽度20m的矩形土地总价为1500万元根据四三二一法则与其相邻临街深度为15.24m即50英尺临街宽度20m的矩形土地的总价为万元
估价对象为一写字楼土地总面积1000m2于2001年9月底获得50年使用权写字楼总建筑面积4500m2建成于2004年9月底为钢筋混凝土结构建筑层高5m没有电梯需评估该写字楼2006年9月30日的价值搜集有关资料如下1搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例有交资料如下表所示实例交易价格/元/m2交易情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2005年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%2当地征收农地的费用等资料如下级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.51款地是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501在估价时点征收城市边缘上地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2土地开发费用税金和利润等为120元/m2以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格该城市土地分为八个级别城市边缘土地为第八级而估价对象处于第六级土地上各级土地之间的价格差异如下表所示3在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元装修的重新购建价格为140万元经济寿命为5年设备的重新购建价格为100万元经济寿命10年建筑物的使用寿命长于土地使用年限假设残值率均为0另调查由于该写字楼缺乏电梯导致其出租率较低仅为80%月租金为38元/m2而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%正常月租金为40元/m2一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼则需电梯购置费用60万元安装费用40万元同时由于该写字楼的层高比正常层要高使其能耗增加经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费同时由于周边环境的变化该写字楼的经济折旧为20万元试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取土地报酬率为5%房地产报酬率为7%如需计算平均值请采用简单算术平均法小数点后傈留两位
某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议2003年8月15日进行复估则复估的估价时点为
交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况
直接资本化法的优点是
房地产具有保值增值特性真正的房地产自然增值是由于引起的
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