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某建筑物总价值100万元,其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%,经济耐用年限分别为55年、10年、5年,残值率假设均为零,则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。()
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房地产估价师《判断》真题及答案
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某居民楼总建筑面积为5000㎡总价值为1000万元其中土地总价值为500万元某人拥有该居民楼的一套单
3.5%
7%
3%
4%
某建筑物总价值100万元其中主体设备装修的价值分别占60%25%15%经济耐用年限分别为55年10年
某写字楼总价值为2800万元其中写字楼建筑物部分价值为1300 万元土地资本化率为7%建筑物部分资本
8.4%
8.5%
8.6%
11.6%
经分析某建筑物重置价格为1000万元其建筑结构装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%25%和15
某宗房地产净收益每年50万元建筑物价值200万元建筑物资本化率为12%土地资本化率为10%则该宗房地
417
500
460
450
某宗房地产年净收益50万元建筑物价值250万元建筑物还原率8%土地还原率6%则该宗房地产的总价值为万
500.00
714.29
750.00
833.33
在某不动产总价值中地价占45%建筑物价值占55%土地和建筑物的还原率分别为9%和11%则综合还原率为
9.8
10
10.1
10.5
某建筑物总价值100万元其中主体设备装修的价值分别占60%25%15%经济耐用年限分别为55年10年
某宗房地产年净收益50万元建筑物价值250万元建筑物还原率8%土地还原率6%则该宗房地产的总价值为万
500.00
714.29
750.00
833.33
某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为5000万元其中土地总价值为2000万元某人拥有该大
2.5%
3.5%
2.4%
3.4%
某宗房地产的净收益为每年100万元建筑物价值为500万元建筑物资本化率为10%土地资本化率为8%请用
某房地产总价值100万元其中土地价格45万元已知土地的报酬率为8%综合报酬率为15%则建筑物报酬率为
11.4%
11.85%
18.6%
20.73%
某幢大厦的房地总价值为6000万元其中建筑物总价值为2000万元某人拥有该大厦的一部分该部分的房地价
2%
1.67%
1.5%
1%
某宗房地产净收益每年50万元建筑物价值200万元建筑物资本化率12%土地资本化率10%则该宗房地产的
417
500
460
450
某高层住宅大楼房地总价值为8000万元其中建筑物价值占40%某人拥有其中的一套住宅房地价值为150万
1.9%
2.1%
2.3%
2.5%
某高层住宅大楼房地总价值为8000万元其中建筑物价值占40%某人拥有其中的一套住宅房地价值为130万
1.67%
2.1%
2.3%
2.5%
某宗地房地产年净收益50万元建筑物价值250万元建筑物还原率8%土地还原率6%则该宗房地产的总价值为
500.00
714.29
750.00
833.33
经分析某建筑物重置价格为1000万元其建筑结构装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%25%和15
某高层住宅大楼房地总价值为8000万元其中建筑物价值占40%某人拥有其中的一套住宅房地价值为130万
1.67%
2.1%
2.3%
2.5%
某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为5000万元其中土地总价值为2000万元某人拥有该大
2.5%
3.5%
2.4%
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从卖房的角度看成本法的理论依据是
成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值
下列关于实地查勘的说法中正确的有
重置价格的出现是技术进步的必然结果也是的体现
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费通常简称两税一费
以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是
某城市路线价标准深度为18m划分为三个等份从街道方向算起各等份单独深度价格修正率分别为50%30%20%则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%
运用市场法时估价人员根据基本要求选取可比实例后需要建立价格可比基础主要包括等
房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以状况为参照系进行的
用收益法评估某宗房地产的价格时除有租约限制的以外应选取净收益作为估价依据
在进行房地产估价时一般以实地查勘之日作为估价时点但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估估价时点究竟是现在还是过去或未来是由估价目的决定的所以估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的而是要根据估价选取的方法来确定
开发利润是指房地产开发商的利润也冠建筑承包商的利润
投资利息估算只有在中才需要
实际估价中设定未来净收益每年不变条件下求取净收益最合理的方法是
防范估价风险的最后一道防线是
估价中的最高最佳使用具体包括等
估价对象为一政府用办公楼土地总面积1200m2建筑总面积4500m2建于1984年9月底钢筋混凝土结构需评估该办公楼2004年9月30日的价值搜集有关资料如下 1搜集三宗土地交易实例作为可比实例有关资料如下表所示 从2003年11月~2004年10月地价每月上升0.4% 2当地征地农民的费用等资料如下在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿安置等费用向政府交付土地使用权出让金等150元/m2土地开发费用税金和利润等120元/m2以上合计为城市边缘熟地的价格该城市土地分为8个级别城市边缘土地为第8级而估价对象处于第3级土地上 各级土地之间的价格差异如下表所示 3建筑物的重置价格为1100元/m2 4建筑物耐用年限为50年无残值 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值土地重置价要求分别用市场法和成本法求取如需计算平均值请采用简单算术平均法
要求房地产估价人员应站在中立的立场上求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格评估出的价格如果不够合理必然会损害当事人中某一方的利益也会有损于房地产估价人员估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性
在的情况下采用市场提取法求取资本化率r要用到
需要专业估价的资产必须同时具有独一无二和不可移动两个特性
在估价中选取4个可比实例甲成交价格4800元/m2建筑面积100m2首次付清24万元其余半年后支付16万元一年后支付8万元乙成交价格5000元/m2建筑面积120m2首次支付24万元半年后付清余款36万元丙成交价格4700元/m2建筑面积90m2成交时一次付清丁成交价格4760元/m2建筑面积110m2成交时支付20万元一年后付清余款32.36万元已知折现率为10%那么这4个可比实例实际单价的高低顺序为
假设开发法的操作步骤包括
在英国和其他英联邦国家法院一般来判断房地产评估价值的误差范围
建筑物的功能折旧原因不包括
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格
已知某房地产40年收益价格为150万元该房地产报酬率为10%那么该宗房地产30年收益价格为万元
某写字楼预计持有两年后出售持有期的年净收益预测为216万元出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元
经过交易情况修正之后就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格
某市于2005年对市中心一平房区进行拆赶改造该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2并且一直投有变动2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2房地产市场交易价格为6000元/m2重新规划后开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合理的拆迁补偿价格应以元/m2为基础进行修正
在某商业街深度30.48m即100英尺临街宽度20m的矩形土地总价为1200万元根据四三二一法测与其相邻临街深度为45.72m即150英尺临街宽度20m的矩形土地的总价为万元
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