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某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，...
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土地估价案例与报告《问答集》真题及答案
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2题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题 一某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗
某市拟在2008年10月以拍卖方式出让一宗土地土地用途为住宅用地该宗地拍卖的保留价为
建设工程预算书
施工许可证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为220
某市拟在2010年6月以拍卖方式出让一宗土地土地用途为住宅用地该宗土地拍卖的保留价为6000万元起拍
施工许可证
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某市拟在2002年12月以拍卖方式出让一宗土地土地用途为住宅用地该宗地拍卖的保留价为
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投资开通公交路线
投资修建一加工厂
修建一大型超市或购物中心
投资完善基础设施条件
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为220
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某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22
某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地2年后取得房屋预售许可证2009年2月销售房产其
2079年7月
2079年2月
2076年7月
2076年2月
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为220
某市拟在2010年6月以拍卖方式出让一宗土地土地用途为住宅用地该宗土地拍卖的保留价为6000万元起拍
建筑密度
容积率
人口容量
建筑形式
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为220
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为220
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某市拟在2002年12月以拍卖方式出让一宗土地土地用途为住宅用地该宗地拍卖的保留价为
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假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地规划用途为住宅土地面积5000 平方米容积率限定为
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下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日二00五年十二月三十一日 七估价日期二00五年十二月三十日至二00六年一月五日 八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于二00五年十二月三十一日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元／m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章二00六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时根据此评估结果填报了地价申报单请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途的规定说明理由
在土地估价过程中估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况除标准厂房用地外工业用地估价可选用成本逼近法等估价方法
二甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围由该企业于1985年以划拨方式取得批准用途为工业土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米平均成新度70%宗地建筑密度45%部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今因该宗地已被列入旧城改造区范围由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为规划用途为商业住宅规划批准用地总面积18000平方米其中商业用地面积8000平方米住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89其中商业建筑面积28000平方米住宅建筑面积24000平方米 经调查 ①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”通路通上水通下水通讯通电及场地平整红线外达到“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气 ②A市一级商业住宅工业用地基准地价分别为5800元/平方米2000元/平方米800元/平方米对应各用途平均容积率分别为2.02.01.0开发程度为宗地红线外“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气及红线内场地平整估价基准日为2006年1月1日 ③以2006年1月1日为基期A市一级商业住宅工业用地年均环比增长率分别为2%4%0% ④通燃气平均成本为20元/平方米 ⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米 ⑥A市各类用地容积率修正系数表部分如下 按规划的商业用途及各项用地条件规划指标选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米运用基准地价系数修正法得到该宗地在现状工业用途规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%4%6% 请根据以上情况回答56-60题 依据规划要求若该宗地变更土地用途为商业住宅则以2008年1月1日为基准日采用基准地价修正法评估该宗地价格应为万元
一某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业住宅用地的雪有土地进行评估时估价师收集到如下资料 ①作为地区重要的政治经济乏化中心和交通枢纽城市该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%城真居民可支配收入平均增长率为5% ②2005-2006年两年间城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米 ③制定并公布了征地区片综合地价 ④该市土地出让套按基准地价的70%收取最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米; ⑤该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米 ⑥2004-2006年该市商品住宅价格年平均增长率为10% 待估价宗地有关信息如下 1甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权拍卖成交楼面地价1200元/平方米当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米2004年末甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司2006年上半年项目建成年末完成销售以2004年为基期宗地所在区域2005年2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106105 2丙企业取得的工业用地面积20亩缴纳出让金467万元并按该市经批准的城市规划缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本折合5亩共计50万元在取得出让土地使用权后为方便出行丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修另外已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费征地管理费等相关税费为300万元区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩 请根据以上情况回答51-55题 下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积1500m宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通讯网络及设施齐全土地使用无特别限制根据上述条件列出已知的宗地个别条件
在城镇土地分等中下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率不大于35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率不大于15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起 2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变 3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下 1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元／米2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入 2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元／米2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入 3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元／米2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入 4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元 4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03% 2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24% 6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元／米2 请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素提示不少于6个
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元／米2比准租金B=311.50元／米2比准租金C=280.88元／米2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88／3=295.99元／米2 2．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元 3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等 1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元 2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元 3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元 4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5％=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元 5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率／剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元 6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元 4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益 1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8% 2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10% 3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元 6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8％×[1-1／1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元／米2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告对所选案例的租金说明不清楚依据报告的具体内容看缺少哪些方面的说明
二A市为地价动态监测试点城市按技术规范的要求该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别每个土地级别各划分为三个地价区段各级别土地面积地价区段编号等具体信息见下表 面积平方千米价格元/平方米 请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算计算保留整数 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值列出J001的计算过程并将全部结果在答题卡上制作成表格表格式样如下 表格式样 一季度二季度三季度四季度 J001 ...... J009 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值 4.以2007年第一季度为基期并设定基期指数为100计算一级地当年各季度定基地价指数
一某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业住宅用地的雪有土地进行评估时估价师收集到如下资料 ①作为地区重要的政治经济乏化中心和交通枢纽城市该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%城真居民可支配收入平均增长率为5% ②2005-2006年两年间城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米 ③制定并公布了征地区片综合地价 ④该市土地出让套按基准地价的70%收取最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米; ⑤该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米 ⑥2004-2006年该市商品住宅价格年平均增长率为10% 待估价宗地有关信息如下 1甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权拍卖成交楼面地价1200元/平方米当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米2004年末甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司2006年上半年项目建成年末完成销售以2004年为基期宗地所在区域2005年2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106105 2丙企业取得的工业用地面积20亩缴纳出让金467万元并按该市经批准的城市规划缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本折合5亩共计50万元在取得出让土地使用权后为方便出行丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修另外已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费征地管理费等相关税费为300万元区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩 请根据以上情况回答51-55题 甲公司以土地使用权作价入股时乙方要求对土地使用权价格进行评估则评估楼面地价最接近元/平方米
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元／米2比准租金B=311.50元／米2比准租金C=280.88元／米2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88／3=295.99元／米2 2．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元 3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等 1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元 2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元 3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元 4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5％=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元 5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率／剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元 6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元 4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益 1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8% 2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10% 3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元 6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8％×[1-1／1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元／米2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告确定土地还原率为8%但是缺乏明确的依据请问确定土地还原率的方法一般有哪些
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价最后选择算式1补交地价款政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列并简单说明理由
编制路线价修正系数表考虑的因素主要有
某工业仓储用地地处城市远郊南临省道所在区域无市政供水管网供水来自企业自建水井雨水散排到墙外荒地里供电由企业自行投资接自5千米外某变电站现有一部电话自有锅炉可提供热力无燃气现场勘察记录不准确的是
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1963年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 1下面是该事务所此次估价工作日志的内容 15月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 25月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 35月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 45月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 55月23日下午开始调查资料 65月25日上午开始撰写报告 75月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局85月30日上午收到国土资源局付款 2关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 日志中的估价技术路线是否合理如果不合理原因何在
土地定级估价的成果资料主要包括
下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1963年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 1下面是该事务所此次估价工作日志的内容 15月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 25月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 35月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 45月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 55月23日下午开始调查资料 65月25日上午开始撰写报告 75月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局85月30日上午收到国土资源局付款 2关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 确定土地估价事项的内容一般包括哪些
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日二00五年十二月三十一日 七估价日期二00五年十二月三十日至二00六年一月五日 八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于二00五年十二月三十一日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元／m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章二00六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题在地价定义一项中设定开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整指的是只有1个选项
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日二00五年十二月三十一日 七估价日期二00五年十二月三十日至二00六年一月五日 八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于二00五年十二月三十一日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元／m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章二00六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题针对上述评估目的有人认为股权转让是股东内部的事情不需要对土地资产进行评估此观点是否正确请阐述你自己的看法
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地某房地产开发公司拟取得该宗土地出让文件规定可以分期开发该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发具体计划如下 若将上述3个交易实例选作可比实例对它们进行个别因素修正你认为应考虑哪5个主要因素
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价测算补交地价需要进行评估对评估对象基准日土地使用年限应该如何设定请说明理由
二甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围由该企业于1985年以划拨方式取得批准用途为工业土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米平均成新度70%宗地建筑密度45%部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今因该宗地已被列入旧城改造区范围由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为规划用途为商业住宅规划批准用地总面积18000平方米其中商业用地面积8000平方米住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89其中商业建筑面积28000平方米住宅建筑面积24000平方米 经调查 ①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”通路通上水通下水通讯通电及场地平整红线外达到“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气 ②A市一级商业住宅工业用地基准地价分别为5800元/平方米2000元/平方米800元/平方米对应各用途平均容积率分别为2.02.01.0开发程度为宗地红线外“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气及红线内场地平整估价基准日为2006年1月1日 ③以2006年1月1日为基期A市一级商业住宅工业用地年均环比增长率分别为2%4%0% ④通燃气平均成本为20元/平方米 ⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米 ⑥A市各类用地容积率修正系数表部分如下 按规划的商业用途及各项用地条件规划指标选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米运用基准地价系数修正法得到该宗地在现状工业用途规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%4%6% 请根据以上情况回答56-60题 根据上述情况下列表述正确的是
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积1500m宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通讯网络及设施齐全土地使用无特别限制若该宗土地为国有划拨由于不在基准地价覆盖的范围内所以评估时直接参照基准地价最末级修正并确定市场价为154元/米又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11等其最低价标准为144元/米评估公司从保守原则出发将结果调整为144元/米并按照70%抵押折扣率折算扣除40%土地出让金将评估结果确定为60元/米列出上述操作过程中的错误点
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率不大于35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率不大于15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起 2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变 3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下 1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元／米2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入 2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元／米2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入 3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元／米2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入 4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元 4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03% 2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24% 6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元／米2 报告中不动产开发前期费用中有不应计入的项目请指出来
某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估该估价机构收集到有关资料如下所示 1A宗地面积为2000m2规划用途为住宅用地最大容积率为4．0区域基础设施状况为“五通一平”出让年期为住宅用地法定最高年限 2该开发公司拟取得该地块的土地使用权后建造商品住宅楼预计开发期为2年建筑费为600万元专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％建造成本均匀投入建成后即可全部售出 3该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％税金为房地产总价的6％银行年贷款利率为11％土地还原利率为8％ 4在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下实例B2370元／m2实例C://2730元／m2实例D://2500元／m2A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较负号表示案例条件比待估房地产差正号表示案例条件优于待估房地产 根据以上资料评估出该公司的投标地价
关于农用地基准地价评估方法下列说法不正确的是
二甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围由该企业于1985年以划拨方式取得批准用途为工业土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米平均成新度70%宗地建筑密度45%部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今因该宗地已被列入旧城改造区范围由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为规划用途为商业住宅规划批准用地总面积18000平方米其中商业用地面积8000平方米住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89其中商业建筑面积28000平方米住宅建筑面积24000平方米 经调查 ①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”通路通上水通下水通讯通电及场地平整红线外达到“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气 ②A市一级商业住宅工业用地基准地价分别为5800元/平方米2000元/平方米800元/平方米对应各用途平均容积率分别为2.02.01.0开发程度为宗地红线外“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气及红线内场地平整估价基准日为2006年1月1日 ③以2006年1月1日为基期A市一级商业住宅工业用地年均环比增长率分别为2%4%0% ④通燃气平均成本为20元/平方米 ⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米 ⑥A市各类用地容积率修正系数表部分如下 按规划的商业用途及各项用地条件规划指标选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米运用基准地价系数修正法得到该宗地在现状工业用途规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%4%6% 请根据以上情况回答56-60题 若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权缴纳土地出让金780万元现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续则对应补交土地出让金的表述正确的是
下列有关土地估价业务受理的正确做法是
某大型国有企业因改制上市的需要委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估为土地资产处置拟采用作价出资方式提供参考依据对此以下观点正确的是
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