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2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施...
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土地估价案例与报告《问答集》真题及答案
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某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题企业A为完善土地产权于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证试问应按何程序办理在办理土地登记手续时企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记试问是否合理并简述理由
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 在交易时问的修正中案例B的修正系数为100说明只有1个选项
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据作为代理开发商投标的估价人员应做哪些具体工怍
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程GB/T18508—2001 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日 2005年12月31日 七估价日期 2005年12月30日至2006年1月5日 八地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容 评估土地面积2504.1m2 单位面积地价4069.07元/m2 总地价10189358元 大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项 一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整 3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构 土地估价机构负责人签字××× 土地估价机构公章 2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题 土地估价依据一般包括哪些方面在估价依据一项中所列出的依据还缺乏哪几方面
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题在估价目的一项中关于土地估价目的的叙述是否正确说明理由
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题企业A为融资需要于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行B进行抵押贷款并委托土地估价机构C对所涉及的土地进行价格评估试问1土地估价机构C接受委托后应首先明确哪些基本事项2为做好土地估价工作该土地估价机构准备制订估价作业计划试问该计划应包括哪些主要内容3现场踏勘时应主要勘察哪些内容4进行估价时如何界定地价内涵可选择怎样的估价原则和方法并如何确定最终价格
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题报告中不动产开发前期费用中有不应计入的项目请指出来
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素提示不少于6个
以下是一份土地估价报告中第三部分土地估价部分的剩余法测算部分内容请阅读后回答所提问题一剩余法由于估价对象为待开发用地要测算该土地价格可采用剩余法用估价对象预期的开发后价值扣除其正常的开发费用贷款利息销售费用税金及开发利润求出估价对象的价格估价对象部分的规划设计条件为分摊土地面积5832.56m2出让总建筑面积54400m2其中地上建筑面积39400全部为商业地下建筑面积15000其中地下车库8000m2地下商业5000m2地下人防及其他用房2000m2总可销售建筑面积52400m2土地开发期0.5年建设期2年以上述条件为基础计算估价对象的价格1．总开发价值的测算1地上商业部分根据估价对象的实际情况采用收益还原法求取商业用房的开发价值收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法计算公式为V=A/Y—g1-[1+g/1+y]n式中V—房地产评估价格A—未来第一年净收益Y—资本化率n—收益年期g—净收益年增长率1求取房地年净收益①年总收益根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平并结合估价对象的规模位置等因素综合考虑确定商业用房租金水平为11元/m2·天每年按365天计算空置率10%则该项目年租金收益为11×365×1-10%=3614元/m2②年经营费用详见下表表2年经营费用表序号费用项目单价/元/m2费率备注1税费63217.5%年总收益×税率2维修费×722%年总收益×维修费率3保险费23.000.2%现值×保险费率4管理费用722%年总收益×费率合计799即年经营费用799元/m2③房地年净收益为3614-799=2815元/m22资本化率资本化率的确定方法有市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法等方法本次估价采取安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率4.14%再依据对估价对象的社会经济因素投资风险等因素的分析确定风险调整值根据资本化率一安全利率十风险调整值确定资本化率为8%3收益年期估价对象为商业用途土地剩余年限为38.87年估价对象建筑结构为钢混结构经济耐用年限为60年综合考虑确定收益年期为38.87年4净收益逐年增长比率g考虑到估价对象周边商务环境的特点未来对该收益性物业的需求将逐年提高综合确定净收益逐年增长比率g为1%5价格计算V=A/Y-g1-[1+g/1+Y]=37241元/m26估价对象商业用房开发价值商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730万元2地下商业用房同理运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104万元3地下车库用房1销售收入根据估价对象的实际情况结合周边同类项目的销售情况综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2则地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200万元2两税一费按照销售收入的5.5%计取3总开发价值总额=销售收入×1-5.5%-3200×1-5.5%=3024万元4房地产开发价值合计房地产开发价值=A+B+C=161858万元2．成本费用1建造成本1建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准测算结合估价对象的实际情况综合考虑建安造价可确定为6000元/m2合装修设备费用则总额=单方造价×建筑面积=6000×54400/10000=32640万元2公共配套设施费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3相关税费按建安费用的1.5%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×1.5%=490万元4建造成本合计建造成本=a+b+c=36394万元2红线内市政费用根据估价对象目前情况红线内市政费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3专业人士费专业人士费包括勘察设计评估等费用按照建造成本的5%取费则总额=建造成本×取费标准=36394×5%=1820万元4管理费管理费用包括人员工资办公费差旅费等按照以上三项之和的3%计算则总额=①+②+③×取费标准=1244万元5不可预见费按照以上四项之和的5%计算则总额=①+②+③+④×取费标准=2136万元6销售费用结合估价对象的建筑规模并考虑北京市房地产市场状况按照销售收入的3%计算则总额=销售收入×取费标准=161858/1-5.5%×3%=5138万元7成本费用总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996万元3．贷款利息假设土地使用权价值为V取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%建筑物建设工期为2年计息期按工期一半计则总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5=V×0.1512+3780万元4．续建工程投资成本利润开发项目的投资回报率为成本费用的30%则总额=V+49996×30%=V×30%+14999万元5．买方购买估价对象税费买方购买估价对象税费主要为契税契税税率为3%则总额=估价对象的价值×税率=V×3%6．求取估价对象土地使用权价值国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费V=161858-49996-V×0.1512+3780-V×30%+14999-V×3%则V=62843万元写好剩余估价法的内容有哪些需要注意的事项
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为1402交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为1003交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为1004土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为1005土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中K—使用年限修正系数r—土地还原利率m—估价对象的土地使用年期n—比较案例的土地使用年期r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.66基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2%9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5%10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2%11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为10012环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为10013规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3%14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1%16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1%18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为10019容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.25编制比较因素条件指数表根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题
以下是一份土地估价报告中第三部分土地估价部分的剩余法测算部分内容请阅读后回答所提问题一剩余法由于估价对象为待开发用地要测算该土地价格可采用剩余法用估价对象预期的开发后价值扣除其正常的开发费用贷款利息销售费用税金及开发利润求出估价对象的价格估价对象部分的规划设计条件为分摊土地面积5832.56m2出让总建筑面积54400m2其中地上建筑面积39400全部为商业地下建筑面积15000其中地下车库8000m2地下商业5000m2地下人防及其他用房2000m2总可销售建筑面积52400m2土地开发期0.5年建设期2年以上述条件为基础计算估价对象的价格1．总开发价值的测算1地上商业部分根据估价对象的实际情况采用收益还原法求取商业用房的开发价值收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法计算公式为V=A/Y—g1-[1+g/1+y]n式中V—房地产评估价格A—未来第一年净收益Y—资本化率n—收益年期g—净收益年增长率1求取房地年净收益①年总收益根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平并结合估价对象的规模位置等因素综合考虑确定商业用房租金水平为11元/m2·天每年按365天计算空置率10%则该项目年租金收益为11×365×1-10%=3614元/m2②年经营费用详见下表表2年经营费用表序号费用项目单价/元/m2费率备注1税费63217.5%年总收益×税率2维修费×722%年总收益×维修费率3保险费23.000.2%现值×保险费率4管理费用722%年总收益×费率合计799即年经营费用799元/m2③房地年净收益为3614-799=2815元/m22资本化率资本化率的确定方法有市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法等方法本次估价采取安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率4.14%再依据对估价对象的社会经济因素投资风险等因素的分析确定风险调整值根据资本化率一安全利率十风险调整值确定资本化率为8%3收益年期估价对象为商业用途土地剩余年限为38.87年估价对象建筑结构为钢混结构经济耐用年限为60年综合考虑确定收益年期为38.87年4净收益逐年增长比率g考虑到估价对象周边商务环境的特点未来对该收益性物业的需求将逐年提高综合确定净收益逐年增长比率g为1%5价格计算V=A/Y-g1-[1+g/1+Y]=37241元/m26估价对象商业用房开发价值商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730万元2地下商业用房同理运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104万元3地下车库用房1销售收入根据估价对象的实际情况结合周边同类项目的销售情况综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2则地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200万元2两税一费按照销售收入的5.5%计取3总开发价值总额=销售收入×1-5.5%-3200×1-5.5%=3024万元4房地产开发价值合计房地产开发价值=A+B+C=161858万元2．成本费用1建造成本1建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准测算结合估价对象的实际情况综合考虑建安造价可确定为6000元/m2合装修设备费用则总额=单方造价×建筑面积=6000×54400/10000=32640万元2公共配套设施费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3相关税费按建安费用的1.5%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×1.5%=490万元4建造成本合计建造成本=a+b+c=36394万元2红线内市政费用根据估价对象目前情况红线内市政费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3专业人士费专业人士费包括勘察设计评估等费用按照建造成本的5%取费则总额=建造成本×取费标准=36394×5%=1820万元4管理费管理费用包括人员工资办公费差旅费等按照以上三项之和的3%计算则总额=①+②+③×取费标准=1244万元5不可预见费按照以上四项之和的5%计算则总额=①+②+③+④×取费标准=2136万元6销售费用结合估价对象的建筑规模并考虑北京市房地产市场状况按照销售收入的3%计算则总额=销售收入×取费标准=161858/1-5.5%×3%=5138万元7成本费用总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996万元3．贷款利息假设土地使用权价值为V取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%建筑物建设工期为2年计息期按工期一半计则总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5=V×0.1512+3780万元4．续建工程投资成本利润开发项目的投资回报率为成本费用的30%则总额=V+49996×30%=V×30%+14999万元5．买方购买估价对象税费买方购买估价对象税费主要为契税契税税率为3%则总额=估价对象的价值×税率=V×3%6．求取估价对象土地使用权价值国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费V=161858-49996-V×0.1512+3780-V×30%+14999-V×3%则V=62843万元请指出本报告在格式和表达方式方面存在的问题
甲公司2009年5月经过与某市政府协商准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内甲公司之后一直未办理有关手续2009年7月乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地于是该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让经调查得知该市工业用地共分五级其一级地基准地价为2100元/m2二三级地均比上一级别少350元/m2四五级地均为上一级地价的75%采取协议方式出让土地最低价如何确定金额为多少
某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权出让年限为50年根据规划该地块用途为综合容积率为3该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼由于建设资金紧张该公司拟于2010年10月向银行抵押土地使用权项目其他有关资料如下1该大楼一至三层为商场建筑面积为3000m2四至十五层为办公楼2大楼开发周期预期2年第一年投入60%第二年投入40%3大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房其余部分以出租方式经营预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2建筑面积同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2办公楼市场租金水平每月为150元/m24经过调查有关参数确定为房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%维修费为租金的8%保险费为建安造价的2‰税金为年租金的12%项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年残值率为2%另外当地土地还原率为8%综合还原率为10%银行贷款利息率为10%问题如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款请问该公司最多可贷多少款
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88/3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率/剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8%2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告对所选案例的租金说明不清楚依据报告的具体内容看缺少哪些方面的说明
以下是一份土地估价报告中土地估价部分的估价原则估价方法两部分内容请阅读后回答所提问题一估价原则本次估价过程中遵循的主要原则如下一合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权合法使用合法处分等方面在合法产权方面应以土地使用权证权属登记和其他合法证件为依据在合法使用方面应以使用管制城市规划土地用途管制等为依据在合法处分方面应以法律法规和合同如国有建设用地使用权出让合同等容许的处分方式为依据二替代原则根据市场运行规律在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似时价格低者吸引需求即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的土地价格也同样遵循替代规律某块土地的价格受其他具有相同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制换言之具有相同使用价值替代可能的地块之间会相互影响和竞争使价格相互牵制而趋于一致三需求与供给原则在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于求价格就会提高否则价格就会降低由于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征四变动原则一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的土地价格也有同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此在土地估价时．必须分析该土地的效用稀缺性个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格五协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调因为土地能适应周围环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥所以要分析土地是否与所处环境协调因此在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格六预期收益原则对于价格的评估重要的并非是过去而是未来过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的土地也是如此它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右所以土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的这就要求估价者必须了解过去的收益状况并对土地市场现状发展趋势政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和即收益价格七最有效使用原则由于土地具有用途的多样性不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的八多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法和基准地价系数修正法等方法由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差因此进行地价评估时就要根据待估宗地的实际情况充分考虑用地类型及所掌握的资料选择最适宜的方法进行评估同时为了使评估结果更为客观更接近于准确评估中选择两种较为适宜的方法进行评估以便互相验证减小误差确定出合理的价格二估价方法与估价过程一方法选择根据估价对象的特点具体条件和项目的实际情况依据城镇土地估价规程结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料分析选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法1．地价评估采用的方法1收益还原法根据估价人员的现场勘查估价对象所在评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区估价人员通过对××市各机关团体企事业单位的综合办公楼进行调查了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点发生交易和租赁案例很少调查数据较难收集因为估价对象所处区域为生活区周边多为住宅小区通过估价人员调查了解该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小所以可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益因此可以采用收益还原法进行评估估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平通过比较最终确定估价对象的租金水平然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用第三步确定房地纯收益第四步确定土地纯收益第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平最后进行用途修正得到估价对象设定用途的地价由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍比较案例与估价对象物业的功能是基本相近所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正具体详见估价过程2基准地价系数修正法估价对象位于××市××市于2006年完成城区的土地定级估价工作根据××市人民政府关于印发××市城市土地基准地价的通知××政[2007]第××号于2007年11月1日公布同时配有商业住宅工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表根据估价人员的现场勘查估价对象东有××公园××九村××新村等宗地西侧有××村小区××家园等宗地北面有××二村××七村三村小区等此外宗地周边的××村小区××小区××园小区等住宅小区该评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区从以上分析估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主可以判断估价对象作为企业科研办公楼其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平根据××市城区土地级别图确定估价对象所在位置是住宅一级住宅一级基准地价1575元/m2此次评估中参照住宅用途确定基准地价并结合用途修正确定估价对象的土地价格评估思路是具体详见估价过程2．地价评估不采用的方法1剩余法由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地企业也没有对估价对象重新规划开发在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估根据委托方提供资料经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门建设部门未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例不能合理确定房地产总价所以不宜采用剩余法评估2市场比较法市场比较法主要用于地产市场发达有充足的具有替代性的土地交易实例的地区根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨极少有科研设计用地交易案例估价对象作为科研办公用途与完全商业用地尚有一定差别经估价人员查找收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考综上所述本次估价对象的土地价格采用收益还原法基准地价系数修正法进行评估关于估价方法的选择中首先确定可选的估价方法并对方法进行简单的介绍然后对未使用的方法进行原因的说明你认为这种写作结构存在哪些问题
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 在对所选案例的说明中隐含了一个前提性条件请问这一前提性条件是什么
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据若待估宗地为集体土地进行抵押时应注意哪些问题
以下是某份土地估价技术报告中第三部分土地估价的地价确定部分请阅读后回答所提问题一地价的确定采用成本逼近法评估时土地补偿标准已完全达到了市场化水平另根据调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知财综[2006]48号等文件本次评估时对土地增值收益率进行了调整故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实评估结果客观可靠采用市场比较法评估时选取了与待估宗地地处同一供需圈内规模相当区位条件宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例可比性较强同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响客观合理地编制了工业用地地价指数其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格由于两种估价方法的测算结果比较接近故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价即565.36元/m2+522.18元/m2/2=543.77元/m2待估宗地总地价为543.77元/m2×15372.6m2=835.92万元二估价结果××公司委托评估的估价对象是位于××市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有出让土地使用权根据编号为扬国用2006第10497号国有土地使用证登记土地使用者为××公司土地登记用途为工业用地土地登记面积为15372.6m2土地使用权类型为国有出让土地使用权终止日期为2056年7月29日在估价基准日2008年1月22日评估设定待估宗地红线外达到通路通上水通下水通电通信五通和宗地红线内达到通路通上水通下水通电通信以及场地平整五通一平的开发水平评估设定用途为工业用地设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元m2即每m2土地价格为人民币伍佰肆拾叁圆柒角柒分评估土地面积为15372.6m2总地价为835.92万元四舍五人取整至百元即人民币捌佰叁拾伍万玖仟贰佰元整待估宗地具体估价结果详见土地估价结果一览表略一般情况下地价确定需要有哪些基本内容
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88/3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率/剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8%2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告确定土地还原率为8%但是缺乏明确的依据请问确定土地还原率的方法一般有哪些
某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估该估价机构收集到有关资料如下1A宗地面积为2500m2规划用途为住宅用地最大容积率为4.5区域基础设施状况为五通一平出让年期为住宅用地法定最高年限2该开发公司拟取得该地块的土地使用权后建造商品住宅楼预计开发期为2年建筑费为700万元专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%建造成本均匀投入建成后即可全部售出3该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%税金为房地产总价的6%银行年贷款利率为11%土地还原利率为8%4在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为实例B2480元/m2实例C://2840元/m2实例D://2600元/m2A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较负号表示案例条件比待估房地产差正号表示案例条件优于待估房地产表1影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间1000-4-3交易情况100-2-20区域因素1000+1-2个别因素100-1+6+4使用年期100+20+1根据以上资料评估出该公司的投标地价
以下是一份土地估价报告中土地估价部分的估价原则估价方法两部分内容请阅读后回答所提问题一估价原则本次估价过程中遵循的主要原则如下一合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权合法使用合法处分等方面在合法产权方面应以土地使用权证权属登记和其他合法证件为依据在合法使用方面应以使用管制城市规划土地用途管制等为依据在合法处分方面应以法律法规和合同如国有建设用地使用权出让合同等容许的处分方式为依据二替代原则根据市场运行规律在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似时价格低者吸引需求即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的土地价格也同样遵循替代规律某块土地的价格受其他具有相同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制换言之具有相同使用价值替代可能的地块之间会相互影响和竞争使价格相互牵制而趋于一致三需求与供给原则在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于求价格就会提高否则价格就会降低由于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征四变动原则一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的土地价格也有同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此在土地估价时．必须分析该土地的效用稀缺性个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格五协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调因为土地能适应周围环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥所以要分析土地是否与所处环境协调因此在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格六预期收益原则对于价格的评估重要的并非是过去而是未来过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的土地也是如此它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右所以土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的这就要求估价者必须了解过去的收益状况并对土地市场现状发展趋势政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和即收益价格七最有效使用原则由于土地具有用途的多样性不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的八多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法和基准地价系数修正法等方法由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差因此进行地价评估时就要根据待估宗地的实际情况充分考虑用地类型及所掌握的资料选择最适宜的方法进行评估同时为了使评估结果更为客观更接近于准确评估中选择两种较为适宜的方法进行评估以便互相验证减小误差确定出合理的价格二估价方法与估价过程一方法选择根据估价对象的特点具体条件和项目的实际情况依据城镇土地估价规程结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料分析选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法1．地价评估采用的方法1收益还原法根据估价人员的现场勘查估价对象所在评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区估价人员通过对××市各机关团体企事业单位的综合办公楼进行调查了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点发生交易和租赁案例很少调查数据较难收集因为估价对象所处区域为生活区周边多为住宅小区通过估价人员调查了解该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小所以可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益因此可以采用收益还原法进行评估估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平通过比较最终确定估价对象的租金水平然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用第三步确定房地纯收益第四步确定土地纯收益第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平最后进行用途修正得到估价对象设定用途的地价由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍比较案例与估价对象物业的功能是基本相近所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正具体详见估价过程2基准地价系数修正法估价对象位于××市××市于2006年完成城区的土地定级估价工作根据××市人民政府关于印发××市城市土地基准地价的通知××政[2007]第××号于2007年11月1日公布同时配有商业住宅工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表根据估价人员的现场勘查估价对象东有××公园××九村××新村等宗地西侧有××村小区××家园等宗地北面有××二村××七村三村小区等此外宗地周边的××村小区××小区××园小区等住宅小区该评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区从以上分析估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主可以判断估价对象作为企业科研办公楼其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平根据××市城区土地级别图确定估价对象所在位置是住宅一级住宅一级基准地价1575元/m2此次评估中参照住宅用途确定基准地价并结合用途修正确定估价对象的土地价格评估思路是具体详见估价过程2．地价评估不采用的方法1剩余法由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地企业也没有对估价对象重新规划开发在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估根据委托方提供资料经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门建设部门未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例不能合理确定房地产总价所以不宜采用剩余法评估2市场比较法市场比较法主要用于地产市场发达有充足的具有替代性的土地交易实例的地区根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨极少有科研设计用地交易案例估价对象作为科研办公用途与完全商业用地尚有一定差别经估价人员查找收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考综上所述本次估价对象的土地价格采用收益还原法基准地价系数修正法进行评估估价方法的选择中对排除的估价方法的理由陈述是否恰当如不恰当请说明理由
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地某房地产开发公司拟取得该宗土地出让文件规定可以分期开发该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发具体计划如下物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/元/m2155001450015000成交时间2007年9月2007年8月2007年10月问题若将上述3个交易实例选作可比实例对它们进行个别因素修正你认为应考虑哪5个主要因素
××大型国有企业因资不抵债欲宣告破产已知该企业使用土地为国有划拨土地其国有土地使用证登记用途为工业用地且存在抵押权根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况该宗土地位于市中心繁华地段破产清算组经与有关部门请示协商后计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估如采用市场比较法进行评估评估公司应调查收集哪些资料并简述其基本评估程序其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题在需要特殊说明的事项一项中假设条款委托方提供的资料属实的含义是指只有1个选项
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据若待估宗地为划拨土地请简述评估的技术路线
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据简述评估技术路线
××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地土地面积25亩土地用途为工业用地出让年期50年该公司与当地土地管理部门签订了国有土地使用权出让合同出让金分三期缴纳即2004年6月20日2005年6月20日2006年6月20日分别缴纳50万元取得土地使用权后该公司对该宗工业用地进行了开发共建造厂房办公楼等7000m2并于2005年4月20日正式投入生产该宗地位于××开发区东侧紧临道路随着该区域的日益繁华2009年6月20日该公司经市场考察在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房建筑面积500m2框架结构开办了一个娱乐厅年净收益30万元2010年2月20日当地土地执法部门对该公司进行了查处并报经当地人民政府作出如下处罚决定罚款15万元并委托评估机构进行评估以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价已知该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元商业用地规划容积率2.0宗地所处区域的开发程度为通路通电通信通上水下水通热六通改变土地用途用地单位应办理哪些手续
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式对政府的土地收益仍然会有一定的影响假定该土地可以重新拍卖并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价底价是参照评估价格确定的请问是什么原因造成的对地价补交额度会有什么影响
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据若采用市场比较法评估已完工部分请回答1在选取可比案例时应考虑哪些因素2确认比准价格有哪几种方法
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为1402交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为1003交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为1004土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为1005土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中K—使用年限修正系数r—土地还原利率m—估价对象的土地使用年期n—比较案例的土地使用年期r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.66基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2%9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5%10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2%11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为10012环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为10013规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3%14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1%16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1%18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为10019容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.25编制比较因素条件指数表根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中队土地交易情况修正指数的描述存在的问题
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