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在正式申请竣工验收之前,开发商要对项目进行初步检查。检查后由( )列出质量缺陷清单。
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房地产估价师总题库《房地产开发经营与管理》真题及答案
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开发项目的竣工验收应以开发商为主并由其组织有关部门进行验收
房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收由递效竣工报告
施工单位向开发商
开发商向质量监督站
工程监理机构向开发商
施工单位向质量监督站
在正式申请竣工验收之前开发商要对项目进项初步检查检查后由列出质量缺陷清单
开发商
承包商
监理工程师
使用单位
当开发项目完工并具备竣工验收条件后负责组织有关单位进行验收的是
设计单位
承包商
开发商
监理单位
房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后由开发商负责组织有关单位验收
建设项目的竣工验收是建设项目业主的利益所在在整个竣工验收过程中无论是单项工程验收还是全面竣工验收都要
投资人
开发商
主管部门
业主
当开发项目完工并具备竣工验收条件后负责组织有关单位进行验收的是
开发商
设计单位
承包商
监理单位
在正式办理竣工验收之前工程承包商为了做好充分准备需要进行初步检查初步检查是指在单项工程或整个开发项目
在正式申请竣工验收之前开发商要对项目进项初步检查检查后由______列出质量缺陷清单
开发商
承包商
监理工程师
使用单位
房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作由______组织
项目施工单位
项目监理单位
项目建设单位
建设行政主管部门
对于总行级重点客户开发的楼盘和已竣工验收的项目现房项目不需先由审批部门进行个人住房贷款楼盘的准入审批
“五证”齐全的楼盘
主体工程已通过竣工验收的楼盘
曾与我行建立过合作关系的开发商开发的楼盘
我行房地产开发贷款支持的楼盘
银行在与开发商签订协议之前要对房地产开发商及其所开发的项目进行全面审查内容包括
开发商资信状况
开发商经营状况
项目开发和销售的合作性
项目自有资金的到位情况
房屋销售前景
在正式申请竣工验收之前开发商要对项目进项初步检查检查后由列出质量缺陷清单
开发商
承包商
监理工程
使用单位
房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收由递效竣工报告
施工单位向开发商
开发商向质量监督站
工程监理机构向开发商
施工单位向质量监督站
建设项目的是由国家地方政府建设项目投资商或开发商以及有关单位领导和专家参加的最终整体验收
验收前准备
竣工预验收
验收准备
正式竣工验收
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甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是
下列行为中不属于房地产有偿转让的是
对房地产估价机构擅自设立分支机构的房地产行政主管部门可给予等处罚
某写字楼为钢筋混凝土结构层高4.8m没有电梯建筑面积为30000m经济寿命为60年有效经过年数为3年经调查得知现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m含装修设备费专业费为建筑安装工程费的8%管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%销售费用为重新购建价格的3%年利率为6%建设期为2年建筑安装费专业费管理费用销售费用第一年投入60%第二年投入40%各年年内均为均匀投入销售税费为重新购建价格的6.5%投资利润率为35%又知该建筑物的墙地面等损坏的修复费用为35万元装修的重置价格为500万元平均寿命为5年已使用3年设备的重置价格为200万元平均寿命为10年已使用3年残值率为零由于该写字楼没有电梯其出租率仅为80%月租金为30元/m但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼则需要的电梯购置费用为180万元安装费用为60万元而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%正常月租金为32元/m由于该写字楼的层高较正常层高要高使其能耗增加经测算正常情况下每年需要多消耗10000元能源费同时由于周边环境的变化该写字楼的经济折旧为40万元当地该类房地产的报酬率为8%请计算该建筑物的现时价值12分
采用成本法估价时可计入开发成本的是
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时应计息的项目包括
在房地产抵押估价中应扣除的法定优先受偿款不包括
某工厂坐落于城市中心区域有厂房数幢土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权用途为工业用地最新城市规划将该地块调整为商业用地政府现对该地块进行收购储备委托某房地产估价机构进行有关估价请问1.评估该宗房地产收购价格时如何界定土地用途适宜选用哪些估价方法2.政府收购该宗房地产后将其变为出让熟地还需投入哪些费用3.评估该宗熟地出让价格时如何界定土地用途适宜选用哪些估价方法
封面略目录略致委托人函略xx有限公司受贵公司委托我们对贵公司拥有的位于xx市xx街xx号一层房屋所有权证号xx字第xx号建筑面积为339.29m商业用房的抵押价值进行评估为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查估价人员在结合有关资料的基础上遵循估价原则按照估价程序运用科学的估价方法分析了影响房地产价格的各项因素经过测算并结合估价人员经验确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价假设和限制条件下的抵押价值见表1xx房地产估价有限公司盖章法人代表xxx二OO九年五月二十二日注册房地产估价师声明略估价的假设和限制条件略房地产估价结果报告一估价委托人略二估价机构略三估价对象一实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺酒楼茶楼客房办公用房为一体的综合性大楼该建筑于2007年建成并投入使用为钢筋混凝土结构共5层其中一至二层为商铺和酒楼三层为茶楼四至五层为客房及办公用房大楼外墙粉色墙砖一至三层为大面积玻璃窗四至五层为玻璃幕墙内部设备有中央空调自动喷淋系统1部电梯2部消防楼梯估价对象位于大楼的第一层建筑面积为339.29m层高为5.4m目前出租用作酒楼餐区及操作间地面铺地砖墙面刷乳胶漆经估价人员实地查勘估价对象房屋主体结构完好基础设施完备维护保养较好处于正常使用状态二权益状况估价对象为xx有限公司拥有的位于xx市xx街xx号一层的商业用房估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为房屋所有权证号xx字第xx号房屋所有权人xx有限公司房屋坐落略产别私产幢号xx房号xx结构框架房屋总层数5层所在层数一层建筑面积339.29m设计用途商业登记日期2007年6月6日估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为土地证号第xx号土地使用者xx有限公司坐落略地号略地类用途商业用地使用权类型出让使用权面积3065.30m终止日期2046年4月20日登记日期2006年4月21日至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况至估价时点估价对象已出租用作酒楼除此以外无其他项权利限制四区位状况略五估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值六估价时点2009年4月21日七价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值八估价依据略九估价原则略十估价方法略十一估价结果经过综合分析确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元单价14478.96元/m十二估价对象变现能力分析略十三估价人员略十四估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十五估价报告应用的有效期略xx房地产估价有限公司2009年5月22日附件略房地产估价技术报告一个别因素分析略一区域因素分析略三市场背景分析略四最高最佳利用分析略五估价方法选用略六估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法其基本公式为式中v-收益价格A--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益Y-房地产的报酬率折现率1确定房地产收益1租约期内房地产收益估价对象已出租租约期至2013年4月20日根据估价对象租赁合同从估价时点起算租约期内房地产年有效毛收入见表2其中租金按建筑面积计算收入均为年末取得2租约期外房地产收益根据市场行情测算目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75元/m.月计算过程略且租金水平呈逐年递增趋势递增比率为每年2%~5%由此预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/m.月且按每年3%的比率递增根据当地市场一般情况空置率取2%假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定则租约期外第一年的有效毛收入为100x12x1-2%=1176元/m2确定年运营费用运营费用包括管理费维修费保险费税金计算结果见表3计算过程略3确定年净收益计算公式估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年净收益见表34确定报酬率综合考虑确定报酬率为7%计算过程略5确定估价对象收益价格估价对象收益价格为2.市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法其基本公式为比准价格=可比实例房地产的价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x区域因素修正系数x个别因素修正系数1可比实例的选取见表42建立可比价格基础略3选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点本次比较因素选择交易情况交易日期区域因素和个别因素1交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素是否为正常交易2交易日期交易日期是指可比实例成交时间由于房地产市场的波动不同成交时间的类似房地产其成交价格存在差异3区域因素和个别因素估价对象为商业房地产根据目前房地产市场特点本次选取的区域因素包括繁华程度交通条件城市规划限制和环境等个别因素包括临街状况距区域商业中心距离距公交站点距离层高面积形状开间成新率等4估价对象与可比实例比较因素情况见表5根据估价对象与可比实例比较因素情况表建立估价对象与可比实例因素修正系数表见表65建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正现将可比实例的交易情况交易日期区域因素个别因素与估价对象相比较建立直接比较关系见表7取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果即估价对象比准价格为12461.54+12272.73+11918.00÷3=12217.42元/m3.估价结果确定综合考虑收益法市场法的测算结果结合估价人员经验决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果即评估单价=16740.50+12217.42÷2=14478.96元/m评估总价=14478.96x339.29=491.26万元总价大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的应当由确认
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为万元
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性对同一估价对象的估价目的具有相似性
根据有关统计资料对某类房地产价格统计数据整理见下表其中2006年的房地产价格统计数据缺失则关于该类房地产价格的说法正确的有
在使用交通时间距离时应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量
在运用移动平均法预测房地产价格时一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均
建设工程竣工验收由单位组织实施
房地产抵押估价报告应用有效期从起计不得超过一年
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的因此运用成本法估价应注意的内容包括
在假设开发法中开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时
AB座合计抵押建筑面积为m
买方可支付的最高购买价为
甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发国家依法将其收回并改为商业用地出让给乙房地产开发公司乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年
在城市规划中用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是
下列房地产中难以采用市场法估价的有
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理因此只要有足够多的类似房地产的交易实例对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值
采用假设开发法估价时应按照前提进行估价
根据收益法计算公式对于土地净收益每年不变的情形报酬率越高土地使用权价格接近无限年价格就越慢
某宗商用房地产于30年前建成预计建筑物剩余自然寿命为20年房地产未来第一年的净收益为28万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元报酬率为8%则
在市场法估价中当有较多的交易实例符合可比实例要求时应选取其中与估价对象最相似的与预设的估价结果最接近的交易实例因此不能随意选取交易实例
实行包干制的物业服务费其构成不包括
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