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根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于( )。
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土地估价实务基础《单选题》真题及答案
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以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项属行业标准
《城镇土地分等定级规程》
《农用地分等规程》
《农用地估价规程》
《农用地定级规程》
《城市地价动态监测技术规范》
根据城镇土地估价规程的规定中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为
1: 500 - 1:1000
1:1000 - 1:5000
1:5000 - 1:10000
1:10000 - 1:50000
关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度
建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系
建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
关于城镇基准地价更新的技术思路下列说法正确的是
更新必须是从土地定级到基准地价水平的全面更新
对基准地价的更新，可以根据对地方土地市场历年的分析成果，以地价指数为依据进行更新
在已完成土地定级估价计算机系统基础上，调整有关参数自动更新即可
在已完成土地定级估价工作成果基础上，由地价委员会确定调整幅度进行更新
关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度
建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系
建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
土地估价师必须经注册才能签署估价报告
土地价格的类型按土地存在的形态可分为
生地价格
毛地价格
熟地价格
交易价格
净地价格
基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路按城镇土地估价规程规定市区内主干道在基准地价
单实线
双实线
单虚线
双虚线
城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为
生地价
熟地价
毛地价
拆迁补偿安置价
地价样点图要反映调查到的地价样点的位置土地用途相应地价及城镇道路等地价样点图按分别绘制
土地级别
均质区域
土地用途
估价方法
土地价格以土地的存在形态分类可分为______
生地价格
熟地价格
理论价格
毛地价格
交易价格
以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项属国家标准
《城镇土地估价规程》
《农用地分等规程》
《农用地估价规程》
《城市地价动态监测技术规范》
下列土地价格的类型中是指在正常市场条件下的完成了土地开发等基础设施建设具备建设条件一定年期的土地使用
生地价格
净地价格
毛地价格
熟地价格
按土地的存在形态分类土地价格分为
拍卖价格
生地价格
熟地价格
净地价格
毛地价格
城镇土地估价规程规定是指在城镇规划区范围内对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地按照商业居住工
基准地价
标定地价
出让底价
市场交易价格
以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是
《城镇土地分等定级规程》
《农用地分等规程》
《土地估价报告规范格式》
《城市地价动态监测技术规范》
城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为
熟地价
毛地价
生地价
拆迁补偿安置价
以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是
《城镇土地分等定级规程》
《农用地分等规程》
《土地估价报告规范格式》
《城市地价动态监测技术规范》
《农用地估价规程》
基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路按城镇土地估价规程规定市区内主干道在基准地价
单实线
双实线
单虚线
双虚线
假设开发法最基本的公式按被估价房地产状况可具体细化为
求待开发房地产价值的公式,求生地价值的公式,求毛地价值的公式,求熟地价值的公式,求旧的房地产价值的公式
求待开发房地产价值的公式,求生地价值的公式,求毛地价值的公式,求在建工程价值的公式,求旧的房地产价值的公式
求生地价值的公式,求毛地价值的公式,求熟地价值的公式,求在建工程价值的公式,求旧的房地产价值的公式
求待开发房地产价值的公式,求毛地价值的公式,求熟地价值的公式,求在建工程价值的公式,求旧的房地产价值的公式
根据城镇土地估价规程的规定我国城镇基准地价评估的任务有
评估出不同区域不同用地类型的基准地价
分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系
建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系
建立城市地价动态监测体系
建立城市地价分析体系
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根据城镇土地估价规程的规定我国城镇基准地价评估的任务有
下列描述中不属于农用地基准地价更新的技术途径
城镇土地定级应考虑规划条件因素下列说法中不正确的是
一某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地土地总面积为3000平方米交纳的土地出让金为30元/平方米该宗地土地开发程度已达到“五通一平”通路通电通水通讯排水及场地平整2001年12月31日该企业因改制需要迸行土地价格评估经调查该地区土地取得费含税费平均为10万元/亩“五通一平”土地开发费为8万元/亩在土地开发期内均匀投入土地开发周期为一年银行贷款年利率为5．5%投资利润率为10土地还原率为6%50年期出让金水平仍保持不变请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价二企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓预计2年建成后即全部售出企业甲在完成前期投人后拟将该宗地转让给房地产开发商乙经调查该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米公寓售价为4500元/平方米同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米公寓为1800元/平方米在建筑期间建筑费及专业费第1年投入40%第二年投入60%银行贷款年利率为5．5%开发利润为总售价的15%销售税费为售价的5．5%根据以上条件试计算:1该宗地在规划条件下的土地使用权价格;2经甲乙双方协商房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿开发后的房地产销售税费由乙统一支付如不考虑甲的前期投入和土地转让税费试问甲除可得到14000平方米综合楼外还可分得多少平方米的公寓三某企业拥有A宗地的划拨土地使用权并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议租期20年实际支付的年租金为10元/平方米A宗地土地面积为30000平方米用途为工业现已达到五通一平的开发程度经调查A宗地周边有三宗条件相似的工业用地具体情况如下:1B宗地:占地45亩于1998年9月1日通过征地方式取得当时根据所在区域的市场行情共支付了300万元征地及其相关税费经开发建设现已达到七通一平的开发程度共花费土地开发费540万元据调查从1998年9月1日到2002年9月1日期间征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%2C宗地:占地25000平方米于1998年9月1日通过出让方式取得宗地已达到三通一平的开发程度按照2002年9月的市场行情该宗地若出租经营每年土地净收益可达55万元3D宗地:占地3．5公顷于2002年9月以国家作价入股方式取得40年期"七通一平"条件下作价425元/平方米BCD三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外其他因素的差别如下表 表中数值表示BCD各宗地与A宗地的比较负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差正值表示案例宗地的条件优于A宗地根据当地2002年9月的土地市场状况从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间土地开发费分季度投人每季度投资额相等在季内均匀投人;设定土地开发资金的贷款季利率为1．5%需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%相对A宗地而言其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米根据以上条件试回答以下问题: 以BCD作为比较案例利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
一某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地土地总面积为3000平方米交纳的土地出让金为30元/平方米该宗地土地开发程度已达到“五通一平”通路通电通水通讯排水及场地平整2001年12月31日该企业因改制需要迸行土地价格评估经调查该地区土地取得费含税费平均为10万元/亩“五通一平”土地开发费为8万元/亩在土地开发期内均匀投入土地开发周期为一年银行贷款年利率为5．5%投资利润率为10土地还原率为6%50年期出让金水平仍保持不变请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价二企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓预计2年建成后即全部售出企业甲在完成前期投人后拟将该宗地转让给房地产开发商乙经调查该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米公寓售价为4500元/平方米同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米公寓为1800元/平方米在建筑期间建筑费及专业费第1年投入40%第二年投入60%银行贷款年利率为5．5%开发利润为总售价的15%销售税费为售价的5．5%根据以上条件试计算:1该宗地在规划条件下的土地使用权价格;2经甲乙双方协商房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿开发后的房地产销售税费由乙统一支付如不考虑甲的前期投入和土地转让税费试问甲除可得到14000平方米综合楼外还可分得多少平方米的公寓三某企业拥有A宗地的划拨土地使用权并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议租期20年实际支付的年租金为10元/平方米A宗地土地面积为30000平方米用途为工业现已达到五通一平的开发程度经调查A宗地周边有三宗条件相似的工业用地具体情况如下:1B宗地:占地45亩于1998年9月1日通过征地方式取得当时根据所在区域的市场行情共支付了300万元征地及其相关税费经开发建设现已达到七通一平的开发程度共花费土地开发费540万元据调查从1998年9月1日到2002年9月1日期间征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%2C宗地:占地25000平方米于1998年9月1日通过出让方式取得宗地已达到三通一平的开发程度按照2002年9月的市场行情该宗地若出租经营每年土地净收益可达55万元3D宗地:占地3．5公顷于2002年9月以国家作价入股方式取得40年期"七通一平"条件下作价425元/平方米BCD三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外其他因素的差别如下表 表中数值表示BCD各宗地与A宗地的比较负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差正值表示案例宗地的条件优于A宗地根据当地2002年9月的土地市场状况从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间土地开发费分季度投人每季度投资额相等在季内均匀投人;设定土地开发资金的贷款季利率为1．5%需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%相对A宗地而言其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米根据以上条件试回答以下问题: 测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格
地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当如果甲的GDP增长率为9%乙为7%甲的城市建设用地面积增长率为7%乙为5%根据这一情况分析以下判断中正确
一A城市有一宗国有建设用地占地面积为1000平方米土地使用者于2001年以行政划拨方式取得后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力公楼现全部用于出租 A城市房地产市场比较发育拟以2009年8月1日为估价期日进行评估开展的有关市场调查情况如下 1该宗地同一区域规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元月平均费用15万元可收取押金60万元 2该办公楼耐用年限为60年残值率为0建筑物重置价为4000元/平方米 3当地土地还原率为6%建筑物还原率为8%银行一年期存款利率为5% 请根据上述内容回答51-55小题的问题 评估该宗地价格时土地估价人员不宜选择的估价方法有
价格定义是土地估价最重要的程序完整的土地价格定义应包括等内容
甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判为谈判提供依据的土地估价结果应为
下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是
在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关假定指标最高值和最低值分别为30和10某一参评城镇对应指标为25则计算的因子分值为
经批准某企业原使用的某宗划拨土地变更为出让同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点则该企业应补交的土地出让金按公式测算
二某城市有一座两面临街的商业不动产经土地估价师收集资料实地踏勘得到该宗地的以下资料和信息1宗地现场调查草图如图所示2与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米3该宗地的使用年限为40年现已使用了10年4该宗地的容积率为1建筑密度为50%建筑靠近甲街道5该类不动产综合还原率为10%土地还原率为8%6该城市路线价深度修正系数如下表并依规定两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时应以中间线分前后两部分计算其临街单价 请就上述内容回答56—60小题的问题 假定未来年收益不变该不动产当前的评估价格为元/平方米
二某城市有一座两面临街的商业不动产经土地估价师收集资料实地踏勘得到该宗地的以下资料和信息1宗地现场调查草图如图所示2与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米3该宗地的使用年限为40年现已使用了10年4该宗地的容积率为1建筑密度为50%建筑靠近甲街道5该类不动产综合还原率为10%土地还原率为8%6该城市路线价深度修正系数如下表并依规定两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时应以中间线分前后两部分计算其临街单价 请就上述内容回答56—60小题的问题 若不动产的估价为76万元土地估价为52万元该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%则委托方下列贷款期望数额中万元银行可以接受
某土地登记用途为工业但临街的一幢一层厂房改造为平价超市并投入经营并经税务工商市政管理部门办理了相关审批手续现欲将土地使用权用于抵押贷款在土地估价时应按进行评估
基准地价的特点为
剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及到ABCD四宗地土地总面积为20000平方米其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000平方米土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500平方米出让用途为商业出让年期为40年已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000平方米出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地巳闲置5年 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2．0~3．5请根据以上情况回答下列问题:市土地收购储备中心为确定公开出让底价拟委托一土地估价机构对该宗地的价铬送行评估请问: 1该土地估价机构接受委托后应按何程序迸行评估; 2可以选用哪两种方法进行评估为此应收集哪些资料
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及到ABCD四宗地土地总面积为20000平方米其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000平方米土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500平方米出让用途为商业出让年期为40年已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000平方米出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地巳闲置5年 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2．0~3．5请根据以上情况回答下列问题:为保证企业甲的顺利搬迁市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据如何对该国有划拨土地价格进行评估请简述评估思路;
采用样地法进行农用地分等过程中选择和确定标准样地是关键步骤之一一般情况下标准样地应位于
一A城市有一宗国有建设用地占地面积为1000平方米土地使用者于2001年以行政划拨方式取得后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力公楼现全部用于出租 A城市房地产市场比较发育拟以2009年8月1日为估价期日进行评估开展的有关市场调查情况如下 1该宗地同一区域规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元月平均费用15万元可收取押金60万元 2该办公楼耐用年限为60年残值率为0建筑物重置价为4000元/平方米 3当地土地还原率为6%建筑物还原率为8%银行一年期存款利率为5% 请根据上述内容回答51-55小题的问题 该办公楼客观年纯收益为万元
在上题结论的基础上若知在估价期日宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元/年市场租金标准为6万元/年通过这些信息若要针对其他目的进行估价测算则下列结论正确的是
一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养你认为下列描述是不正确的
某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地土地出让年限为50年批准的规划容积率为2．5由于市政建设条件等原因未能及时开工后经有关部门的批准项目于2008年7月开始动工预计2010年7月竣工项目其他有关资料如下1该不动产为商场写字楼用途总建筑面积25000平方米其中1—4层为商场建筑面积10000平方米8层为设备层建筑面积为1000平方米其余层为写字楼建筑面积14000平方米写字楼中两层自用建筑面积2000平方米2该不动产预算投资2400元/平方米开发建设周期预计2年第一年投入60%第二年投入40%资金在投资期间为均匀投入该不动产建成时即以出租的方式经营现已计划出租定价商场为每平方米建筑面积5．5元写字楼为每平方米建筑面积3．5元估价师对市场进行调查获得一些资料3同类建筑物耐用年限为50年估价期间市场建安综合造价为2500元/平方米经估算本项目投资总量为6250万元4估价期间同一区域内类似物业的租金水平比较稳定按可出租建筑面积计商场市场日租金为5．0元/平方米写字楼市场日租金略低考虑市场平均可出租率空置期以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素经测算本物业建好后的年总收益为3000万元5估价期间同一区域内类似物业出租经营中市场管理费维修费税金分别为年租金的10%8%和12%按此标准测算本物业经营中管理费维修费税命共计800万元由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素所以经营费用不再考虑保险费为建安综合造价的0．2%6当地土地还原率为8%综合还原率为10%已考虑建筑物每年的折旧失因素同类不动产销售时销售税费相当于售价的10%投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%此外假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%有关的银行存款年利率为6．5%贷款年利率为10%请从上述信息中选择最恰当的数据和参数测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及到ABCD四宗地土地总面积为20000平方米其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000平方米土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500平方米出让用途为商业出让年期为40年已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000平方米出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地巳闲置5年 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2．0~3．5请根据以上情况回答下列问题:根据法律规定对宗地D应如何处置并说明法律依据;
一A城市有一宗国有建设用地占地面积为1000平方米土地使用者于2001年以行政划拨方式取得后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力公楼现全部用于出租 A城市房地产市场比较发育拟以2009年8月1日为估价期日进行评估开展的有关市场调查情况如下 1该宗地同一区域规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元月平均费用15万元可收取押金60万元 2该办公楼耐用年限为60年残值率为0建筑物重置价为4000元/平方米 3当地土地还原率为6%建筑物还原率为8%银行一年期存款利率为5% 请根据上述内容回答51-55小题的问题 若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成那么最终确定土地价格将采用何种方法
为保证估价结果的科学客观公正接受委托估价必须遵循以下原则
成本法投资回报率考虑因素为
利用样点地价评估基准地价时样本数据检验应注意
在进行城镇定级时某城镇商服中心分为三级市级中心的规模指数为100区级中心的规模指数为50小区级中心规模指数为20市级中心区级中心及小区级中心的功能分别为
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