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新《中华人民共和国企业所得税法》规定的税率，非居民企业在中国境内未设机构、场所或虽设机构场所但所得与所设机构场所没有实际联系的，就其来源于中国境内所得纳税时，适用税率为（）。
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土地估价相关知识《单项选择题》真题及答案
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按照中华人民共和国企业所得税法和中华人民共和国企业所得税法实施条例的规定企业所得税应纳税所得额为企业
不征税收入
免税收入
允许弥补的以前年度亏损
各项扣除
新中华人民共和国企业所得税法规定的税率小型微利企业减按征收
15%
20%
25%
28%
中华人民共和国企业所得税法所称居民企业仅指依法在中国境内成立实际管理机构在中 国境内的企业
下列企业组织中不适用中华人民共和国企业所得税法的是
个人独资企业
居民企业
非居民企业
事业单位
中华人民共和国企业所得税法规定我 国企业所得税的基本税率为
20%
25%
30%
33%
根据我国经济发展实际需要废止中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法和中华人民共和国企业所得税暂
税收具有强制性
税收具有无偿性
税收国家可以随意改变
税收的固定性是相对的
新的中华人民共和国企业所得税法规定符合条件的小型微利企业的所得税率为
15%
20%
25%
30%
在我国现行税法体系中中华人民共和国个人所得税法中华人民共和国企业所得税法实施细 则中华人民共和国税收
新的中华人民共和国企业所得税法规定企业所得税的税率为
33%
25%
17%
15%
下列企业组织中不适用中华人民共和国企业所得税法的是
居民企业
非居民企业
个人独资企业
事业单位
新中华人民共和国企业所得税法规定的税率统一内外资企业税率为
15%
20%
25%
28%
中华人民共和国企业所得税法规定的企业所得税的税率有
20%
25%
30%
33%
新的中华人民共和国企业所得税法规定的企业所得税税率是
20%
25%
30%
35%
根据新的中华人民共和国企业所得税法的规定国家重点扶持的高新技术企业适用的企业所得税税率是
10%
15%
20%
25%
中华人民共和国企业所得税法中规定的企业所得税税率有
25%
18%
20%
33%
中华人民共和国企业所得税法规定在中国境内设有机构的非居民企业取得的所得与境内所设机构场所有关联应缴纳
15%
25%
20%
10%
中华人民共和国企业所得税法规定的企业所得税的税率为
20%
25%
30%
33%
中华人民共和国企业所得税法规定一般企业所得税的税率为
33%
25%
20%
15%
下列企业组织中不适用中华人民共和国企业所得税法的是
合伙企业
居民企业
非居民企业
股份制企业
中华人民共和国企业所得税法规定的纳税义务人是
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织。包括居民企业 .非居民企业和其他取得收入的组织
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织。包括居民企业不包括非居民企业
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织。包括居民企业 .非居民企业 .个人独资企业 .合伙企业
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根据现行财务会计制度规定房地产企业开发完成用于出租经营或作为拆迁周转使用的房屋应作为企业的
一以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断标注“略”的为正常内容阅读后回答所提问题二估价方法与估价过程一方法选择根据城镇土地估价规程的要求此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价然后在两种方法的估价结果上结合土地市场价格水平采用适当的方法确定最后的评估价格此次估价的四宗土地中前三宗土地在同一个区域之内均为生产经营配套的附属设施用地用途具有很强的相似性可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地单独选择方法估价根据估价目的和估价原则前三宗土地可以选择用市场比较法基准地价系数修正法进行估价第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价理由如下1本次估价目的为企业重组改制需要确定土地资产的独立市场价值前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动且完全具有交易条件估价应该优先选择市场比较法分析估价师调查的资料前三宗地所在区域具有类似的市场交易并且发生在近期1至2年之内可以作为比较案例使用所以具备采用市场比较法估价的条件2第四宗地用途为工业是2005年新征的土地周边也是大规模新开发的土地但市场并不发育专业人士对该地区土地价值的看法更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地估价师调查也收集到周边很多新的征地案例采用成本逼近法具有可行性3通过对前三宗地及第四宗地的分析前三宗地位于A市中心区域第四宗地位于A市城乡结合部均在城市基准地价覆盖范围之内根据估价师的调查分析在估价时点四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定匹配性好具有一定的替代性估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查情况表明A市基准地价由A市政府于2007年1月公布文件名称为A市人民政府关于印发的通知文号为A政发[2007]19号在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整也没有大的市场变化其现时性较好完全可以据此进行宗地估价另外从本次估价目的看交易量规模较大并且竞争性一般对市场未来要求一定的稳定性这与基准地价的特点很接近所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的估价中未能采用假设开发法和收益还原法理由如下前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地没有直接的收益市场收益性特征不强找不到具有替代性用地或者收益并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系难以判断和确定其土地收益或整体收益因此不宜采用收益还原法估价也不具备采用收益还原法估价的条件第四宗地由于刚刚开发完成尚未正式投入使用设备等也刚刚开始安装没有产生收益的条件周边的工业用地没有同类生产企业无法确定替代的收益所以也不适合采用收益还原法估价也不具备采用收益还原法估价的条件由于四宗地的估价目的均为企业重组改制不改变未来土地使用条件不属于投资开发的土地对于预期的开发价值难以判断不适宜采用剩余法评估前三宗地由于位于建成区中的老城区不属于新开发完成区因此不适宜运用成本逼近法评估本次采用的市场比较法基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下1市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正进而求取估价对象在估价基准日价格的方法基准地价系数修正法计算公式为宗地价格=宗地所处区域基准地价×1+∑Ki×相关修正系数式中∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和3成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得费土地开发所耗各项费用之和为主要依据再加上一定的利润利息应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格其计算公式为土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中土地取得费指征用农地或者购买土地的费用包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;土地开发费指为使土地达到能够使用状况的改良投入比如平整费用道路修建费用水电费用等;土地税费是指征地中发生的相关税费比如耕地占用税菜田基金等等各地不同;投资利息指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息是一种机会利息或者是利息损失开发商或土地购买者并不需要另外支付;投资利润指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础按照土地开发市场平均收益率计算的利润;土地增值收益指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值以土地取得费及土地开发费为基础计算二估价过程略问题每小题3分 从上述内容看一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素
下列会计报表属于静态会计报表的是
二2007年2月16日受天星商贸发展公司委托某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算据委托方初步说明估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得当时总面积为4908平方米2004年3月20日将批发零售部分转让出复查住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行抵押期限1年后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封2005年11月20日解除查封另外由于对土地面积存在疑义委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记为了查证土地的权属状况土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件阅读后回答有关问题 注标注“隐蔽”的部分为正常内容问题每小题5分 上述表格只是土地初始登记卡一般情况下如果土地权属发生变化匀会增加相应的登记卡以记载相关情况请根据委托方说明中的信息判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡
二以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断标注“略”的为正常内容阅读后回答所提问题一采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例计算平均值为92.25元/平方米根据当地制定的征地区片价估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米考虑到估价对象的具体位置和条件确定估价对象土地取得费为90元/平方米2.有关税费A.土地管理费根据××省财政厅×x省土地管理局征地管理费建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法[1995]×财农字第82号规定“土地管理费按征地费总额的2%征收”确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米B.耕地占用税根据××省耕地占用税实施办法×政[1987]119号耕地占用税为8元/平方米C.耕地开垦费根据××省土地管理条例第29条每平方米在10-15元的征收范围本次评估过程中按每平方米10元征收耕地开垦费有关税费=A+B+C=19.8元/平方米3.土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态根据××市国土资源局提供的资料及××省××市城区土地定级估价更新报告并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况确定土地开发费用为85元/平方米4.投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值在取得土地及开发过程中资金的投入应考虑其时间价值在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本通过调查了解平均开发期限确定为一年投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%土地取得费及税费为一次性投入土地开发费用为均匀投入投资利息计算如下投资利息=土地取得费+有关税费×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=90+19.8xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32元/平方米5.投资利润通过调查当地土地开发及投资状况成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费各项税费和土地开发费通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况工业用地开发的利润率一般为10%左右则估价对象投资利润为投资利润=土地取得费+有关税费+土地开发费×10%=19.48元/平方米6.土地增值收益根据土地管理部门提供的资料当地土地增值收益一般按成本价格土地取得费及有关税费土地开发费投资利息投资利润四项之和的10%-30%计考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度本次评估中估价对象土地增值收益率15%计根据土地增值收益公式土地增值收益=土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润×15%=33.54元/平方米7.无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为土地单价=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14元/平方米8.区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费土地开发费利息利润土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格有必要对其进行微观区位因素修正根据估价人员认为对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当综合分析后确定区位修正系数确定为6.64%则区位修正后土地使用权价格=257.14x1+6.64%=274.21元/平方米9.有限年期土地使用权价格 运用上述公式有限年期土地使用权单价=253.3元/平方米”问题每小题3分 上述案例中土地取得费的计算结果要高于征地区片价请从区片价的特点简述可能的原因
房地产开发公司卖楼花属于
二以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断标注“略”的为正常内容阅读后回答所提问题一采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例计算平均值为92.25元/平方米根据当地制定的征地区片价估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米考虑到估价对象的具体位置和条件确定估价对象土地取得费为90元/平方米2.有关税费A.土地管理费根据××省财政厅×x省土地管理局征地管理费建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法[1995]×财农字第82号规定“土地管理费按征地费总额的2%征收”确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米B.耕地占用税根据××省耕地占用税实施办法×政[1987]119号耕地占用税为8元/平方米C.耕地开垦费根据××省土地管理条例第29条每平方米在10-15元的征收范围本次评估过程中按每平方米10元征收耕地开垦费有关税费=A+B+C=19.8元/平方米3.土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态根据××市国土资源局提供的资料及××省××市城区土地定级估价更新报告并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况确定土地开发费用为85元/平方米4.投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值在取得土地及开发过程中资金的投入应考虑其时间价值在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本通过调查了解平均开发期限确定为一年投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%土地取得费及税费为一次性投入土地开发费用为均匀投入投资利息计算如下投资利息=土地取得费+有关税费×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=90+19.8xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32元/平方米5.投资利润通过调查当地土地开发及投资状况成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费各项税费和土地开发费通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况工业用地开发的利润率一般为10%左右则估价对象投资利润为投资利润=土地取得费+有关税费+土地开发费×10%=19.48元/平方米6.土地增值收益根据土地管理部门提供的资料当地土地增值收益一般按成本价格土地取得费及有关税费土地开发费投资利息投资利润四项之和的10%-30%计考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度本次评估中估价对象土地增值收益率15%计根据土地增值收益公式土地增值收益=土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润×15%=33.54元/平方米7.无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为土地单价=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14元/平方米8.区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费土地开发费利息利润土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格有必要对其进行微观区位因素修正根据估价人员认为对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当综合分析后确定区位修正系数确定为6.64%则区位修正后土地使用权价格=257.14x1+6.64%=274.21元/平方米9.有限年期土地使用权价格 运用上述公式有限年期土地使用权单价=253.3元/平方米”问题每小题3分 成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地或者是没有直接收益的土地估价本案例为工业用地请根据土地现状分类标准二级类列举除工业用地以外的至少5个适用成本逼近法估价的地类
土地市场是国家的重要市场按照市场体系的分类它应属于
由于劳动生产率的提高使原有设备的价值相应降低这种情况属于
投资需求的大小主要由决定
选择同类或相似资产作为参照物而确定重置成本的方法属于
二以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断标注“略”的为正常内容阅读后回答所提问题一采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例计算平均值为92.25元/平方米根据当地制定的征地区片价估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米考虑到估价对象的具体位置和条件确定估价对象土地取得费为90元/平方米2.有关税费A.土地管理费根据××省财政厅×x省土地管理局征地管理费建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法[1995]×财农字第82号规定“土地管理费按征地费总额的2%征收”确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米B.耕地占用税根据××省耕地占用税实施办法×政[1987]119号耕地占用税为8元/平方米C.耕地开垦费根据××省土地管理条例第29条每平方米在10-15元的征收范围本次评估过程中按每平方米10元征收耕地开垦费有关税费=A+B+C=19.8元/平方米3.土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态根据××市国土资源局提供的资料及××省××市城区土地定级估价更新报告并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况确定土地开发费用为85元/平方米4.投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值在取得土地及开发过程中资金的投入应考虑其时间价值在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本通过调查了解平均开发期限确定为一年投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%土地取得费及税费为一次性投入土地开发费用为均匀投入投资利息计算如下投资利息=土地取得费+有关税费×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=90+19.8xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32元/平方米5.投资利润通过调查当地土地开发及投资状况成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费各项税费和土地开发费通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况工业用地开发的利润率一般为10%左右则估价对象投资利润为投资利润=土地取得费+有关税费+土地开发费×10%=19.48元/平方米6.土地增值收益根据土地管理部门提供的资料当地土地增值收益一般按成本价格土地取得费及有关税费土地开发费投资利息投资利润四项之和的10%-30%计考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度本次评估中估价对象土地增值收益率15%计根据土地增值收益公式土地增值收益=土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润×15%=33.54元/平方米7.无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为土地单价=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14元/平方米8.区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费土地开发费利息利润土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格有必要对其进行微观区位因素修正根据估价人员认为对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当综合分析后确定区位修正系数确定为6.64%则区位修正后土地使用权价格=257.14x1+6.64%=274.21元/平方米9.有限年期土地使用权价格 运用上述公式有限年期土地使用权单价=253.3元/平方米”问题每小题3分 上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素
在下列指标中属于数量指标
一某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题 1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等 2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右 3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用 42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元 52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设 6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证 7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地 8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实 9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站 10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金 11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10% 问题每小题4分 县政府收回了剩余的7亩土地如果要按照出让用地进行补偿一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据包括上述描述中没有提到的
统计对事物进行动态研究的基本方法是编制
以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为
对房地产代理具有的基本特征描述错误的一项是
一某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题 1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等 2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右 3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用 42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元 52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设 6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证 7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地 8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实 9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站 10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金 11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10% 问题每小题4分 用简单的语言以上述内容为基础按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程
政府对经济运行进行宏观调控有直接调控和间接调控两种方式直接调控实质上是一种的调控方式
一某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题 1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等 2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右 3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用 42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元 52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设 6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证 7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地 8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实 9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站 10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金 11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10% 问题每小题4分 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程
不属于新区开发所用费用的是
二2007年2月16日受天星商贸发展公司委托某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算据委托方初步说明估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得当时总面积为4908平方米2004年3月20日将批发零售部分转让出复查住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行抵押期限1年后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封2005年11月20日解除查封另外由于对土地面积存在疑义委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记为了查证土地的权属状况土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件阅读后回答有关问题 注标注“隐蔽”的部分为正常内容问题每小题5分 估价师调查得知估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元基准日为2007年1月1日其中商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%根据上述相关信息判断该公司土地2008年7月1日价值并列出估算式不考虑区位个别因素差异及时间因素
按房地产开发资金的占用形态划分库存设备材料等占用的资金属于
一以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断标注“略”的为正常内容阅读后回答所提问题二估价方法与估价过程一方法选择根据城镇土地估价规程的要求此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价然后在两种方法的估价结果上结合土地市场价格水平采用适当的方法确定最后的评估价格此次估价的四宗土地中前三宗土地在同一个区域之内均为生产经营配套的附属设施用地用途具有很强的相似性可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地单独选择方法估价根据估价目的和估价原则前三宗土地可以选择用市场比较法基准地价系数修正法进行估价第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价理由如下1本次估价目的为企业重组改制需要确定土地资产的独立市场价值前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动且完全具有交易条件估价应该优先选择市场比较法分析估价师调查的资料前三宗地所在区域具有类似的市场交易并且发生在近期1至2年之内可以作为比较案例使用所以具备采用市场比较法估价的条件2第四宗地用途为工业是2005年新征的土地周边也是大规模新开发的土地但市场并不发育专业人士对该地区土地价值的看法更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地估价师调查也收集到周边很多新的征地案例采用成本逼近法具有可行性3通过对前三宗地及第四宗地的分析前三宗地位于A市中心区域第四宗地位于A市城乡结合部均在城市基准地价覆盖范围之内根据估价师的调查分析在估价时点四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定匹配性好具有一定的替代性估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查情况表明A市基准地价由A市政府于2007年1月公布文件名称为A市人民政府关于印发的通知文号为A政发[2007]19号在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整也没有大的市场变化其现时性较好完全可以据此进行宗地估价另外从本次估价目的看交易量规模较大并且竞争性一般对市场未来要求一定的稳定性这与基准地价的特点很接近所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的估价中未能采用假设开发法和收益还原法理由如下前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地没有直接的收益市场收益性特征不强找不到具有替代性用地或者收益并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系难以判断和确定其土地收益或整体收益因此不宜采用收益还原法估价也不具备采用收益还原法估价的条件第四宗地由于刚刚开发完成尚未正式投入使用设备等也刚刚开始安装没有产生收益的条件周边的工业用地没有同类生产企业无法确定替代的收益所以也不适合采用收益还原法估价也不具备采用收益还原法估价的条件由于四宗地的估价目的均为企业重组改制不改变未来土地使用条件不属于投资开发的土地对于预期的开发价值难以判断不适宜采用剩余法评估前三宗地由于位于建成区中的老城区不属于新开发完成区因此不适宜运用成本逼近法评估本次采用的市场比较法基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下1市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正进而求取估价对象在估价基准日价格的方法基准地价系数修正法计算公式为宗地价格=宗地所处区域基准地价×1+∑Ki×相关修正系数式中∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和3成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得费土地开发所耗各项费用之和为主要依据再加上一定的利润利息应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格其计算公式为土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中土地取得费指征用农地或者购买土地的费用包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;土地开发费指为使土地达到能够使用状况的改良投入比如平整费用道路修建费用水电费用等;土地税费是指征地中发生的相关税费比如耕地占用税菜田基金等等各地不同;投资利息指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息是一种机会利息或者是利息损失开发商或土地购买者并不需要另外支付;投资利润指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础按照土地开发市场平均收益率计算的利润;土地增值收益指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值以土地取得费及土地开发费为基础计算二估价过程略问题每小题3分 上述内容选择了成本逼近法你认为成本逼近法中关于土地增值收益的来源一般表现在哪几个方面
货币资金的使用价格是
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