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(二)以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1.土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用...
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土地估价案例与报告《问答集》真题及答案
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估价机构出具的估价报告应该一式三份二份交委托人收执一份由本机构存档
一份完整的估价报告通常由组成
标题,估价项目名称,委托人,估价机构,估价师,估价作业日期,估价报告编号
致函对象,致函正文,致函落款,致函日期
封面,目录,致委托人函,估价师声明,估价的假设和限制条件,估价结果报告,估价技术报告,附件
委托人,估价机构,估价对象,估价目的,估价时点,价值定义,估价依据,估价原则,估价方法,估价结果,估价人员，估价作业日期,估价报告的有效期
一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成即
封面；目录
致委托人函；估价师声明
估价结果审核
估价技术报告及附件
估价结果报告
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成封面目录致委托人函估价结果报告估价技术报告和附件
土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法下列选项中不属于应用估价法的是
路线价估价法
标准宗地估价法
成本逼近法
基准地价系数修正法
下列关于成本逼近法描述准确的是
成本逼近法一般适用于新开发土地估价
成本逼近法适用于工业、住宅用地的评估．而不适用商业用地评估
市场实际成交的价格都比成本逼近法的结果高
成本逼近法适用于地产市场狭小地区，也适用地产市场较宽广地区
在土地估价法中以下属于基本估价法的有
剩余法
市场比较法
路线价估价法
标准宗地估价法
成本逼近法
一份完整的房地产估价报告通常包括封面致估价委托人函目录及
估价师声明
估价假设和限制条件
估价特殊说明
估价技术报告
估价结果报告
一份完整的估价报告通常由封面目录估价师声明估价结果报告估价技术报告和附件六部分组成
一份完整的估价报告通常有以下几部分组成封面目录致委托人函估价结果报告估价技术报告和附件
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成封面目录致委托人函估价结果报告估价技术报告和附件
土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法下列选项中不属于应用估价法的是
路线价估价法
标准宗地估价法
成本逼近法
基准地价系数修正法
一份完整的估价报告通常由以下儿部分组成封面目录致委托人函估价结果报告估价技术报告和附件
土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法下列选项中不属于应用估价法的为
路线价估价法
标准宗地估价法
成本逼近法
基准地价系数修正法
成本逼近法一般适用于新开发土地估价也适用建成区域已开发土地估价
成本逼近法可作为以下估价的首选方法
学校用地估价
经济适用房估价
政府用地估价
住宅用地估价
一份房地产估输报告的组成部分应包括
注册房地产估价师声明
估价的假设和限制条件
被估价房地产的市场竞争力分析
估价结果报告
估价技术报告
一份完整的房地产估价报告通常包括封面致估价委托人函目录及
估价师声明
估价假设和限制条件
估价特殊说明
估价技术报告
估价结果报告
一份房地产估价报告的组成部分应包括
注册房地产估价师声明
估价的假设和限制条件
被估价房地产的市场竞争力分析
估价结果报告
估价技术报告
下列关于不同估价方法适用目的的说法正确的有
估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(不含两种)进行估价
居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法
评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法
商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法
工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法
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某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同3～4层为办公楼建筑面积为3800m22层建筑面积相同4层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改企业甲为融资需要于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估试问1土地估价机构A接受委托后应首先明确哪些基本事项2为做好土地估价工作该土地估价机构准备制订估价作业计划试问该计划应包括哪些主要内容3现场踏勘时应主要勘察哪些内容4进行估价时如何界定地价内涵5可选择怎样的估价原则和方法并如何确定最终价格
2题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题 一某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积为1500m2宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通信网络及设施齐全土地使用无特别限制假定你是该评估公司土地估价师请回答以下问题 若该宗土地为国有划拨由于不在基准地价覆盖的范围所以评估时直接参照基准地价最末级修正并确定市场价为154元/m2又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11等其最低价标准为144元/m2评估公司从保守原则出发将结果调整为144元/m2并按照70%抵押折扣率折算扣除40%土地出让金将评估结果确定为60元/m2列出上述操作过程中的错误点
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处假设用开发法求取委估地块综合用途地价1．本次评估假设条件1本项目开发周期为2年土地取得费在开发周期开始时投入即一次性投入2委估对象最佳用途为综合3该项目在建成后即销售完毕2．开发完成后的房地产总价值估算1选择交易案例通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例项目概况如表1所示表1案例情况说明表序号项目名称项目位置用途交易日期销售价格/元·米-2A××大厦西二环××大街综合2003.613800B××大厦××区××大街综合2003.614000C××国际××区××路东侧综合2003.6140002比较因素的选择根据估价对象与交易案例的实际情况选取影响房地产价格的各项因素主要包括交易情况交易日期权益状况区域因素和个别因素等3通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数综合得出各项比较因素系数详见表2经过比较分析三个比准价格的差距在合理范围之内故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格则预期销售价格=13666+13725+13725/3=13705元/平方米总开发价值=13705×6700010000=91823.50万元总开发价值为91823.50万元表2比较因素修正系数表比较因素委估对象ABC交易价格待求138001400014000交易情况100100100100交易日期100100100100权益情况100100100100区域因素10099100100胳臂因素100102102102开发完后的比较价格待求1366613725137253．整个开发项目的开发成本估算1建安综合成本通过现行北京市建设工程概算定额结合该项目实际情况取综合用途建安费用为2700元/平方米委估对象规划总建筑面积91800平方米其中地上建筑面积67000平方米地下3层建筑面积24800平方米包括车库建筑面积9192平方米设备用房建筑面积7804平方米人防建筑面积7804平方米项目总容积率6.63收益容积率5.5故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米2700×91800/76192=3253费用情况如表3所示表3各项费用情况项目名称单方成本/元/平方米总费用/万元备注建安费用3253包括结构红线内市政费用488建安费用的15%建造成本374125064.70前二项之和管理费用488建安费用的15%专业人士费412建造成本的11%总投资额461431094.7前三项之和利息524利率5.49%开发期为2年平均首付以复利计算合计516534605.50总计×综合建筑面积建安综合成本为34605.50万元2销售费用参考国家及北京市有关规定和市场资料各项费用如表4所示表4各项费用情况项目名称先收费用/万元备注营业税及附加5050.29总价值的5.5%代理及广告费2754.71总价值的3%合计7805.00上述两项之和销售总费用为7805.00万元3发展商合理利润本项目开发期为2年发展商正常利润取总投资额的20%发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94万元发展商合理利润为6218.94万元4．求项目开发余值项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06万元5．求熟地价设该项目开发期为2年取客观利润率为20%熟地总价=43194.06/[1+20%十1+5.49%2-1]=32901.89万元熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米6．征地拆迁及其他费用根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米7．求毛地价楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3lOO=1811元/平方米问题估价结果确定方法有几种为什么本题目中取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题报告中不动产预期售价的确定过程较为简单如果采用市场案例分析确定在选择案例时有什么要求提示不少于4个
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象基本情况见表2表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/元/m2付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.6352007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.3402．建立价格可比基础略3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8较适中规则70922006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9适中规则65512007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6适中规则40504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素方面的差别确定各比较因素条件指数如表4表4各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m10810010010010010010010010010410010096981001001049610010010096100100100102981071001009910010010092985.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式则比准地价A=3445×108/104×100/96×100/98×100/104×100/96=3808.71元/m2比准地价B=3510×108/100×100/96×100/102×100/98=3950.33元/m2比准地价C=3880×108/107×100/99×100/92×100/98=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为3808.71+3950.33+4387.56/3=4048.87元/m2请根据以上情况回答下列问题该部分作为估价技术报告的内容还有哪些错误和不完善的地方
二某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1967年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拔方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 下面是该事务所此次估价工作日志的内容 16月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 26月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 36月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 46月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 56月23日下午开始调查资料66月25日上午开始撰写报告 76月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局 86月30日上午收到国土资源局付款关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 请根据以上情况回答下列问题 确定估价事项时应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象基本情况见表2表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/元/m2付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.6352007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.3402．建立价格可比基础略3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8较适中规则70922006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9适中规则65512007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6适中规则40504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素方面的差别确定各比较因素条件指数如表4表4各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m10810010010010010010010010010410010096981001001049610010010096100100100102981071001009910010010092985.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式则比准地价A=3445×108/104×100/96×100/98×100/104×100/96=3808.71元/m2比准地价B=3510×108/100×100/96×100/102×100/98=3950.33元/m2比准地价C=3880×108/107×100/99×100/92×100/98=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为3808.71+3950.33+4387.56/3=4048.87元/m2请根据以上情况回答下列问题比较案例中有挂牌出让案例并且没有对挂牌方式进行价格修正是否合理为什么试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1963年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务下面是该事务所此次估价工作日志的内容15月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估25月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查35月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同45月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法55月23日下午开始调查资料65月25日上午开始撰写报告75月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局85月30日上午收到国土资源局付款关于评估技术路线和方法日志有以下记录1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估请阅读上述事件后回答以下问题1．仅就工作日志内容判断事务所此次估价工作流程是否合理存在哪些问题2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些3．确定估价事项时应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义4．日志中的估价技术路线是否合理如果不合理原因何在5．假如你是估价师该如何设计估价技术路线
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据简述评估技术路线
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处假设用开发法求取委估地块综合用途地价1．本次评估假设条件1本项目开发周期为2年土地取得费在开发周期开始时投入即一次性投入2委估对象最佳用途为综合3该项目在建成后即销售完毕2．开发完成后的房地产总价值估算1选择交易案例通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例项目概况如表1所示表1案例情况说明表序号项目名称项目位置用途交易日期销售价格/元·米-2A××大厦西二环××大街综合2003.613800B××大厦××区××大街综合2003.614000C××国际××区××路东侧综合2003.6140002比较因素的选择根据估价对象与交易案例的实际情况选取影响房地产价格的各项因素主要包括交易情况交易日期权益状况区域因素和个别因素等3通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数综合得出各项比较因素系数详见表2经过比较分析三个比准价格的差距在合理范围之内故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格则预期销售价格=13666+13725+13725/3=13705元/平方米总开发价值=13705×6700010000=91823.50万元总开发价值为91823.50万元表2比较因素修正系数表比较因素委估对象ABC交易价格待求138001400014000交易情况100100100100交易日期100100100100权益情况100100100100区域因素10099100100胳臂因素100102102102开发完后的比较价格待求1366613725137253．整个开发项目的开发成本估算1建安综合成本通过现行北京市建设工程概算定额结合该项目实际情况取综合用途建安费用为2700元/平方米委估对象规划总建筑面积91800平方米其中地上建筑面积67000平方米地下3层建筑面积24800平方米包括车库建筑面积9192平方米设备用房建筑面积7804平方米人防建筑面积7804平方米项目总容积率6.63收益容积率5.5故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米2700×91800/76192=3253费用情况如表3所示表3各项费用情况项目名称单方成本/元/平方米总费用/万元备注建安费用3253包括结构红线内市政费用488建安费用的15%建造成本374125064.70前二项之和管理费用488建安费用的15%专业人士费412建造成本的11%总投资额461431094.7前三项之和利息524利率5.49%开发期为2年平均首付以复利计算合计516534605.50总计×综合建筑面积建安综合成本为34605.50万元2销售费用参考国家及北京市有关规定和市场资料各项费用如表4所示表4各项费用情况项目名称先收费用/万元备注营业税及附加5050.29总价值的5.5%代理及广告费2754.71总价值的3%合计7805.00上述两项之和销售总费用为7805.00万元3发展商合理利润本项目开发期为2年发展商正常利润取总投资额的20%发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94万元发展商合理利润为6218.94万元4．求项目开发余值项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06万元5．求熟地价设该项目开发期为2年取客观利润率为20%熟地总价=43194.06/[1+20%十1+5.49%2-1]=32901.89万元熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米6．征地拆迁及其他费用根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米7．求毛地价楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3lOO=1811元/平方米问题假设条件中缺少一项请指出
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据若采用市场比较法评估已完工部分请回答1在选取可比案例时应考虑哪些因素2确认比准价格有哪几种方法
二某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1967年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拔方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 下面是该事务所此次估价工作日志的内容 16月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 26月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 36月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 46月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 56月23日下午开始调查资料66月25日上午开始撰写报告 76月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局 86月30日上午收到国土资源局付款关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 请根据以上情况回答下列问题 仅就工作日志内容判断事务所此次估价工作流程是否合理存在哪些问题
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题报告中采用贴现的方式进行地价测算假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价请根据报告中的数据资料并假定地价为P分别列出其总售价建造成本销售费用利息利润的计算式
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据作为代理开发商投标的估价人员应做哪些具体工怍
2题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题 一某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积为1500m2宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通信网络及设施齐全土地使用无特别限制假定你是该评估公司土地估价师请回答以下问题 根据上述条件列出已知的宗地个别条件
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/元/m2 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例c 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价/元/m2 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主 有5条公交线路 生活型主干道为 主有3条公交线路 生活型主干道为主 有3条公交线路 混合型主干道为 主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1适中 5035.8较适中 3302.9适中 2003.6适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成交地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 比较案例中有挂牌出让案例并且没有对挂牌方式进行价格修正这种做法是否合理为什么试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题该企业一职工李某分配到六层一套3室1厅单元住房建筑面积为88m2房改时按成本价交纳了购房费用2009年12月31日马某将其住房上市出售给马某对所涉及土地应办理哪些手续如果马某申请对该土地进行登记应如何确定有关登记的主要内容
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题该开发商补交地价前需要补办哪些主要手续
第一题和第二题为土地估价技术报告片段根据提问回答第三题为一个完整的土地估价技术报告其中存在多处错误阅读后指出错误并说明原因一下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告Ⅰ第一部分总述一估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二委托估价方××局其他内容略三受托估价方×评估事务所其他内容略四估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地土地总面积为3518.73平方米五估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据六估价依据略七价格定义为宗地红线外五通通路通电通水通排水通讯和宗地内场地平整条件下于1999年10月31日土地使用年限为50年的土地使用权价格八估价期日一九九九年十月三十一日九估价日期一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日十估价结果土地总面积3518.73m2单位面积地价1193元/m2总地价41978万元大写肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元人民币十一需要特别说明的事项1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权并支付有关税费且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家地方的有关法律法规2．本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下于评估基准期日2000年3月31日没定用途为办公土地使用年期为50年的土地使用权价格3．评估报告自评估基准日起半年内有效4．其他说明略十二土地估价师签字略十三土地估价机构盖章略请根据上述内容回答以下问题估价结果中还缺少哪些项目
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/元/m2 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例c 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价/元/m2 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主 有5条公交线路 生活型主干道为 主有3条公交线路 生活型主干道为主 有3条公交线路 混合型主干道为 主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1适中 5035.8较适中 3302.9适中 2003.6适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成交地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 该部分作为估价技术报告的内容还有哪些错误和不完善的地方
某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10%县政府收回了剩余的7亩土地如果要按照出让用地进行补偿一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据包括上述描述中没有提到的
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题土地估价机构c选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价市场比较法评估结果为3800元/m2建筑面积剩余法评估结果为3100元/m2建筑面积银行B经综合分析决定贷款500万元要求估价机构的评估值最好能达到760万元试问1该估价机构C应如何处理2为保证贷款能按时回收银行B要求将企业A的国有土地使用证原件存放于B处试问该要求能否达到目的并简述理由按规定银行B在贷款时应要求办理哪些手续
某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权出让年限为50年根据规划该地块用途为综合容积率为3该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼由于建设资金紧张该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押项目其他有关资料如下1该大楼1～3层为商场建筑面积为3000m24～15层为办公楼2大楼开发周期预期2年第一年投入60%第二年投入40%3大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房其余部分以出租方式经营预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2建筑面积同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2办公楼市场租金水平每月为150元/m24经过调查有关参数确定为房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%维修费为租金的8%保险费为建安造价的2‰税金为年租金的12%项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年残值率为2%另外当地土地还原率为8%综合还原率为10%银行贷款利息率为10%如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款请问该公司最多可贷多少款
二某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1967年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拔方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 下面是该事务所此次估价工作日志的内容 16月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 26月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 36月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 46月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 56月23日下午开始调查资料66月25日上午开始撰写报告 76月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局 86月30日上午收到国土资源局付款关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 请根据以上情况回答下列问题 假如你是估价师该如何设计估价技术路线
某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10%请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当为什么
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式对政府的土地收益仍然会有一定的影响假定该土地可以重新拍卖并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价底价是参照评估价格确定的请问是什么原因造成的对地价补交额度会有什么影响
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88元/m2÷3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积为9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295.99元/m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%所以房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015m2×750元/m2×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734元=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为零房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率/剩余使用年期=9015m2×750元/m2×1-0/35=193179元6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179元=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862元=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原利率的确定根据市场调查分析确定土地还原利率为8%2房屋还原利率的确定根据市场调查分析确定房屋还原利率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015m2×750元/m2×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094元=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/1+土地还原利率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]元=10008428元土地单价=10008428元/2504.1m2=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚依据报告的具体内容看缺少哪些方面的说明2．上述报告计算房地出租年总收益时直接使用建筑面积乘以租金标准漏掉了哪些对总收益有影响的参数3．上述报告确定土地还原利率为8%但是缺乏明确的依据请问确定土地还原利率的方法一般有哪些4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法其所遵循的估价原则是只有一个选项正确并请填在括号内A．替代原则B．最有效使用原则C．预期收益原则D．贡献原则
某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同3～4层为办公楼建筑面积为3800m22层建筑面积相同4层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改企业甲为完善土地产权于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证试问应按何程序办理在办理土地登记手续时企业甲拟申请按综合用途对全．部土地进行登记试问是否合理并简述理由
下面是一个完整的土地估价技术报告标注略的为正常内容请阅读后指出错误并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一估价项目名称××××地价评估二委托估价方××××市新区塑料建材厂其他略三受托估价方××××市地产评估咨询中心其他略四估价对象本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五估价目的本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六估价依据略七地价定义50年土地使用权的现实市场价格八估价期日2008年5月20日～6月1日九估价日期2008年5月31日十估价结果总地价1551.88万元单位地价519元/m2楼面地价1174元/m2评估价格货币种类人民币十一需要特殊说明的事项1此项评估是评估期日的价格现值假设在此期间物业价格值保持稳定2本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据用于其他方面的可行性未做探讨3楼房没有进行结构测试和检验设施因此不能确定其设施的完备性4报告之中有关证明材料由当事人提供5本报告有效期为半年6本报告全文或部分内容公布之前需征得本中心同意国家法律规定者除外十二土地估价人员略2008年6月8日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号属工业用地宗地四至东为×公司西为×路南为×道北为×厂占地面积为29887.5m2土地级别属于二级甲国家建设用地使用证证号为××国用2008字第411号2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权使用期限为50年剩余45年已使用5年该单位享有土地的抵押权担保权租赁权等他项权利地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼4层外其他两座厂房传达室等土地附着物均为平房砌体结构耐用年限为30年建筑面积为13217.39m2均为水泥地面内墙为涂料粉刷外墙用水刷石装饰建筑高度为12m门窗均为塑钢材料二地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业近年来由于受市场影响效益开始滑坡经营处于低谷导致该厂负担沉重资金较为紧张影响了发展职工工资连续3个月没有兑现根据国家有关政策该企业已经转变经营机构正在上新的国家级项目2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地但交通条件较优越新城道为城市生活型主干道有通往市区和外县的公共汽车各种建筑均符合规划要求商业服务业基本配套环境有轻度污染市政设施良好上水排水与区主干线连接供电有保障通信线路与市区电话联网可以全国直拨供暖为统一供热是较为理想的工业用地3．个别因素该宗地用地规划绿化美化较好有花窖一座道路都已硬化布局合理公用设施配套最有效用途为工业实际用途与最有效用途一致宗地的宽度进深形状等对工业用地没有影响按照区规划要求地上容积率为0.5～4第三部分土地估价一估价原则一主要遵循替代原则可以概括为1土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定2地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格3土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定二最有效利用原则由于土地具有用途的多样性不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据三上述原则加上多种评估方法综合分析判断以体现客观公正科学合法二估价方法与估价过程依据文件有关规定宗地地价评估选用两种方法以上同时测算综合分析确定最终地价根据评估对象的实际情况以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估1．市场比较法1比较实例选择现收集到与待估宗地H条件类似的ABC三宗案例进行比较因素条件说明见下表2因素选择见下表3因素条件说明见下表4实例修正后的地价计算5评价宗地H的地价H=A+B+C/3=597.08+510.29+414.8元/m2/3=507.39元/m2总地价=507.39元/m2×29887.5m2=1516.46万元楼面地价=15164600元/13217.39m2=1147.32元/m22．基准地价系数修订法依据××市有关文件和××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准确定委估地块位于××市新区中心东部属二级甲基准地价为18.9万元/亩估价对象土地用途为工业用地年限修正系数为0.991期日修正为5%综合因素修正系数为9.4%按新区规划办要求待估宗地容积率为1.8即可求得宗地地价系数修订公式为Pi=P1±KYTKij式中Pi——待估宗地地价P——待估宗地对应的基准地价Y——年限修正系数K——综合因素修正系数和T——期日修正系数Kij——容积率修正系数单位地价=18.9×1+9.4%×0.991×1+5%×1.8元/m2=531.09元/m2总地价=531.09元/m2×29887.5m2=1587.3万元楼面地价=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2三地价的确定1．地价确定的方法选取市场比较法基准地价系数修订法求取委估地块地价结果非常接近无实质性差异故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果2．估价结果总地价1587.3万元单位地价519元/m2楼面地价1174元/m2第四部分附件1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件
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