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(二)房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记 备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元...
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房地产估价师《分析》真题及答案
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二房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
《房屋所有权证》
《土地使用权证》
乙某同意放弃购买的书面证明
房地产转让合同
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租
房地产中介服务机构
甲某
房地产评估机构
丁某
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁
《房屋所有权证》
《土地使用权证》
乙某同意放弃购买的书面证明
房地产转让合同
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
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二房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
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二房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
250
500
100
1500
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
《房屋所有权证》
《土地使用权证》
乙某同意放弃购买的书面证明
房地产转让合同
房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合
房地产管理部门
甲某
丁某
房地产评估机构
二房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
房地产中介服务机构
甲某
房地产评估机构
丁某
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
250
500
100
1500
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁
房地产管理部门
甲某
丁某
房地产评估机构
房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租 人乙某签订了租
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一房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出 租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
申报的成交价格
重新评估的价格
更改后的成交价格
市场价格
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
房地产中介服务机构
甲某
房地产评估机构
丁某
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
甲某
丁某
甲某与客户丁某
房地产管理部门
房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经 丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁
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二房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
14万元
20万元
17万元
不确定
房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合
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90
一房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出 租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
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30
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房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租 人乙某签订了租
丁某
甲某
房地产评估机构
房地产管理部门
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某建筑公司以每平方米建筑面积10000元的价格从一企业购得一栋建筑面积为8000m2的办公楼随之办妥了权属转让手续又花费20万元在该办公楼外墙涂饰了本建筑公司的标志之后上级令此建筑公司售出办公楼这期间办公楼市场价格未发生任何变化设此时该办公楼的售价为P在正常市场条件下P最可能的取值为
二在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司以下简称甲公司开发的S住宅小区预购了一套商品住房2008年8月李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同预售合同中对房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积100㎡每平方米建筑面积的价格3000元2009年2月s住宅小区综合验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认李某所购商品住房的套内建筑面积为95㎡该套住房所在楼共有20套住房套内建筑面积总计3000㎡需分摊的共用建筑面积为450㎡2009年3月李某将房屋出租给王某2010年8月王某将房屋转租给张某下列关于李某抵押贷款购房的表述中正确的有
设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括
三某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设A乡原耕地面积为100公顷农业总人口为800人现征用基本农田以外的耕地40公顷该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元4.7万元4.9万元经商定土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元A乡人均占有耕地公顷
有一房地产土地面积2500m2为7年前通过有偿出让取得当时地价为700元/m2土地使用权年限为45年现在重新取得该土地使用权年限60年的地价为1200元/m2地上建筑物总建筑面积3000m2于3年前交付使用当时的建筑物造价为600元/m2现在建造同类建筑物需800元/m2估计该建筑物尚可使用45年残值为2%若土地的资本化率为8%问房地产建筑物部分的总价为万元
举行拍卖会时人民法院一般应派人员到场监拍并将拍卖情况记人笔录拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证
根据建筑材料的使用功能不同可将其分为无机材料有机材料和复合材料
国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源交通水利等项目用地法律行政法规规定的其他用地确属必需的可以由依法批准划拨
某地块拟开发成综合性多功能的商务大厦该地块占地15000m2总建筑面积8000m2预计开发期为3年大厦的出售价格为每平方米18000元建成一年后全部售出该地块为生地需地行基础设施建设和场地拆迁预计这部分费用为每平方米2000元建安工程费为每平方米5000元专业费按建筑费的6%计算上述费用假定3年均匀投入销售税率和销售费用分别是5%和3%利息率取11%折现率14%利润率30%今用假设开发法评估该地块的出让价格其估算过程如下1．计算开发完成后的价值80000×18000÷1+4%=126316万元2．建筑费5000+2000×8000=56000万元3．专业费5000×80000×6%=2400万元4．销售税与销售费用126316×5%+3%=10105万元5．利息[V+50001+6%×8000]×3×11%=0.33V+13992万元6．利润[V+5000+20001+6%×80000]×30%=0.3V+17808万元7．总地价V=126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808V=126316-56000-2400-10105-17808÷1.63=15958万元
会计是旨在提高微观经济效益加强经济管理而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统
施工企业为项目融资所发生的费用可列人建筑安装工程费用中的财务费用
抵押人欠甲债务80万元签订了房地产抵押合同之后又欠乙20万元抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产共卖得净价款80万元其中新增房屋折合价款20万元问甲优先受偿的剩余价款应按分别受偿
已知某市房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%试求以下两种特定交易情况下的正常交易价格买卖双方在合同中写明因卖方急于售出自己的房地产卖方承担买卖中涉及的税费并且买方付给卖方4750元/m2正常交易价格为 元/m2
对于闲置土地的处置方式中延长开发建设期限最长不得超过年
××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告一委托方××省××科技工业物资供销公司二估价方××市房地产估价事务所国家一级资质三估价对象本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房位于江岸区长湖地一村××号总占地面积15251.70m2总建筑面积6429.57m2共有21栋建筑物其中6号16号房屋已经拆除估价对象地处××市城区七级地段现用途为商业用途的仓库临城市主干道——解放大道交通便利到长江二桥仅需几分钟四估价目的合资入股五估价时点1999年7月15日至1999年7月20日六价值定义本报告所确定的价值是指估价对象在本次估价目的的特定条件下在公开市场条件下形成价值七估价依据1．房地产估价合同2．房地产估价规范3．房屋所有权证××房自01字第00321号4．国有土地使用权证××房地籍字01608号5．××市房屋重置价格标准6．估价人员现场勘察的结果八估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则九估价方法根据估价对象特点本次估价采取房地产分估的方法即对于估价对象土地选用市场法房屋选用成本法确定价值再将两者加和得出估价结果十估价结果经过详细计算估价对象房地产价值为1507.50万元大写壹仟伍佰零柒万伍仟元整十一估价人员中国注册房地产估价师×××××十二估价作业日期略十三估价报告应用的有效期一年××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告一实物状况分析二区位状况分析三市场背景分析略四最高最佳使用分析略五估价方法选用根据估价对象特点本次估价采取房地产分估的方法即对于估价对象土地选用市场法房屋选用成本法确定价值再将两者相加得出估价结果六估价测算过程1．房屋价值的确定112345号房屋砖混一等七成新建筑面积为586.03m2520×0.7×586.03=213315元2710号房屋为仓库砖混二等七成新建筑面积为429.83m2410×0.7×1-20%×429.83=98689元389号房屋为配电房和泵房砖混一等七成新建筑面积为103.08m2520×0.7×103.18=37558元411号房为仓库砖混一等六成新建筑面积为255.93m2520×0.6×255.93=79850元512号房屋砖木二等七成新建筑面积为112.25m2400×0.7×112.25=31430元61314号房屋砖混一等七成新建筑面积为1330.57m2520×0.7×1330.57=484327元71617192021号房屋砖混一等七成新建筑面积为2279.62m2520×0.7×2279.62=829782元818号房砖混一等七成新建筑面积为711.26m2520×0.7×1-30%×711.26=181229元则估价对象房屋价值∑[1+2++8]=1956180元2．土地价值的确定估价对象位于长湖地一村属城区七级地段估价人员选择与其地段相同用途相同性质相近的房地产作为可比实例进行实物状况调整可比实例的交易价格为825元/m2则修正后的估价对象价格为850元/m2则土地价值850×15251.70=12963945元综合上述计算过程估价对象价值为房屋价值+土地价值=1492万元
在拆除有产权纠纷的房屋之前拆迁管理部门应当组织拆迁人并将有关材料向公证机关办理证据保全
二在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司以下简称甲公司开发的S住宅小区预购了一套商品住房2008年8月李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同预售合同中对房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积100㎡每平方米建筑面积的价格3000元2009年2月s住宅小区综合验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认李某所购商品住房的套内建筑面积为95㎡该套住房所在楼共有20套住房套内建筑面积总计3000㎡需分摊的共用建筑面积为450㎡2009年3月李某将房屋出租给王某2010年8月王某将房屋转租给张某李某出租该套住房应缴纳的营业税房产税个人所得税的税率分别为
三某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设A乡原耕地面积为100公顷农业总人口为800人现征用基本农田以外的耕地40公顷该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元4.7万元4.9万元经商定土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元该房地产开发公司共计补偿费用万元
对于旧有房地产估价确定建筑物耐用年限与折旧遇到以下情况建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时应按计算折旧
三某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设A乡原耕地面积为100公顷农业总人口为800人现征用基本农田以外的耕地40公顷该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元4.7万元4.9万元经商定土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元该房地产开发公司应支付的农业人口安置补助费为万元
AB是两块相邻地块规划用途为商业办公用地这两宗土地地势平坦且与道路等高日照通风干湿条件相同水电汽通讯等基础设施完备B地块所有者EC公司有意将其买下然后将AB地块合并兴建办公大厦EC公司在2001年6月5日委托某估价行对AB地块的购买价格进行评估6月10日估价人员到现场进行勘察据市场法估价人员判定A地块市场价值为2250万元B地块市场价值为3800万元A B合并后的市场价值为7200万元试问EC公司为购得B地块其出价应为万元
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司在编制建筑工程预算时可将该开发项目划分为等单项工程
某居民欲购买一套商品住宅当地购房通常要求首付款为总房价的20%余款可以向银行贷款贷款期间为30年贷款年利率为6%按月等额偿还贷款本息假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决余款需要向银行贷款该居民家庭月收入为5000元月收入的30%可用于偿还购房贷款则该居民可以承受的总价为万元
某酒店二楼有一空调机房建筑面积300m2空调主机1995年购入当时购入价为1000万元同型号空调主机现行市价为800万元现该空调主机已累计折旧400万元市场价值为500万元拆除费用10万元如改换新式空调主机其他配套设备不需改动则购置安装新式空调主机和机房改造费用为1400万元新式空调主机占地面积80m2节约的220m2可以提供180m2的营业面积供出租酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析估价师经调查得知将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求附近一酒店出租的客房净收益为每平方米营业面积5000元出租面积的装修改造费用由承租方自负问如年资本化率为6%则至少需要订年的租约方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出
按照规定采取协议出让的土地使用权出让金
根据城市用地适用性评价结果三类土地一般是不适于修建的用地
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司将商品房销售给购房者后购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围明确了异产毗连房屋的权利界线注明了套内建筑面积和分摊面积此附图是
某开发公司于1992年6月委托某建筑公司建造两幢分别算甲座和乙座10层共6000m2的商品房到1992年12月止开发公司共支付建筑公司工程款2000万元此时甲座建至5层乙座建至6层工程到此停止此后双方为工程款发生纠纷开发公司认为工程款实际只发生1800万元建筑公司应返还200万元建筑公司认为开发公司应再付100万元双方争执不下至1994年6月开发公司向法院起诉法院委托估价机构对开发公司实际应支付给建筑公司的工程款进行评估该商品房预计1997年7月建成要估价建成时的售价则估价对象状况和房地产市场情况应是
某地块规划用途为商业用地该地块附有一旧有建筑物W公司欲购买该地块开发一座购物中心该地块的出让日期为2000年7月1日出让期限为40年预计到2000年年底可花费60万元将旧有建筑物拆除完毕购物中心为钢筋混凝土框架结构需经2年建成其耐用年限为60年通过市场法求得该地块空地价格为1850万元则该购物中心的经济寿命为年
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