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(二)房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记 备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元...
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房地产估价师《分析》真题及答案
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二房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
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乙某同意放弃购买的书面证明
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房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租
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房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁
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房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司联系甲某与承租 人乙某签订了租
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一房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出 租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
申报的成交价格
重新评估的价格
更改后的成交价格
市场价格
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
房地产中介服务机构
甲某
房地产评估机构
丁某
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁
甲某
丁某
甲某与客户丁某
房地产管理部门
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甲某
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一房屋产权人甲某委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出 租经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租
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拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动但可委托他人代为竞买
某居民欲购买一套商品住宅当地购房通常要求首付款为总房价的20%余款可以向银行贷款贷款期间为30年贷款年利率为6%按月等额偿还贷款本息假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决余款需要向银行贷款该居民家庭月收入为5000元月收入的30%可用于偿还购房贷款则该项贷款的实际年利率为
三某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设A乡原耕地面积为100公顷农业总人口为800人现征用基本农田以外的耕地40公顷该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元4.7万元4.9万元经商定土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元该房地产开发公司需安置A乡的农业人口数为人
已知某市房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%试求以下两种特定交易情况下的正常交易价格买卖双方在买卖合同中写明因买方急于购买卖方的房地产买方承担买卖中涉及的税费并会给卖方5350元/m2的房价则卖方房地产的正常交易价格为 元/m2
对于旧有房地产估价确定建筑物耐用年限与折旧遇到以下情况建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前其耐用年限早于土地使用权年限而结束时应按计算折旧
某开发公司于1992年6月委托某建筑公司建造两幢分别算甲座和乙座10层共6000m2的商品房到1992年12月止开发公司共支付建筑公司工程款2000万元此时甲座建至5层乙座建至6层工程到此停止此后双方为工程款发生纠纷开发公司认为工程款实际只发生1800万元建筑公司应返还200万元建筑公司认为开发公司应再付100万元双方争执不下至1994年6月开发公司向法院起诉法院委托估价机构对开发公司实际应支付给建筑公司的工程款进行评估确定评估结论的依据应是
某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同土地总价款3000万元房地产开发公司向企业先支付了700万元定金此后由于该地区投资环境改善该企业未履行土地使用权转让合同则该企业应向房地产开发公司返还1400万元
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发若该房地产公司在本项目的开发经营过程中其经济成本大于销售收入则该房地产开发公司在本项目中
拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额安置用房面积和安置地点搬迁过渡方式和过渡期限经协商达不成协议经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决
某地块规划用途为商业用地该地块附有一旧有建筑物W公司欲购买该地块开发一座购物中心该地块的出让日期为2000年7月1日出让期限为40年预计到2000年年底可花费60万元将旧有建筑物拆除完毕购物中心为钢筋混凝土框架结构需经2年建成其耐用年限为60年通过市场法求得该地块空地价格为1850万元则购买该地块的正常价格为V万元
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体则总体单位包括竣工建筑面积
土地使用权出让合同规定土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金并应在日内支付全部价款逾期未全部支付地价款的出让方依照法律和合同约定收回土地使用权并不退定金
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类
某建筑公司以每平方米建筑面积10000元的价格从一企业购得一栋建筑面积为8000m2的办公楼随之办妥了权属转让手续又花费20万元在该办公楼外墙涂饰了本建筑公司的标志至此为止正常情况下若设此建筑公司的实际花费为C则万元
××实业公司商业办公用房估价报告书第一章概述一委托单位××实业公司二评估单位××房地产评估事务所三评估对象××实业公司拥有的商业办公用房四估价时点1996年12月1日五估价人员略六估价依据略七估价原则略八估价报告应用的有效期略第二章估价对象概况一估价对象的地理位置及周围环境估价对象所处土地级别为九级该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号车流量大交通方便东临石小路西接空军招待所交通位置图略二估价对象的基本情况估价对象为××公司所有的商业办公用房建于1995年为三层砖混结构共21间外墙为条形瓷砖一二层为水泥地面内墙采用涂料装修三层为公司办公用房该建筑物于1995年12月办理房屋所有权证见附件三建筑面积1153.93平方米该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地租期10年从1995年1月1日开始土地租用合同书已于1994年6月30日办理见附件二按合同规定合同期满甲方收回土地使用权并对土地上建筑物进行补偿第三章估价分析与计算一确定估价方法估价对象在土地租用期内可以通过出租门面办公用房而获得稳定收益土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值计算公式为V=A/Y[1-1/1+Yn]+Vn/1+Y式中V——房地产价格A——房地产年净收益Y——建筑物资本化率n——可产生收益的年期Vn——土地租用合同期满时房屋建筑物的补偿价格二参数确定1．年净收益根据对市场情况的调查该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米按照房屋租约规定租金中不含水电费及维修费用而管理费税费其他费用依市场行情分别为租金收入的6%7%和2%另外依土地租赁合同规定××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元则年净收益为A=30×1153.93×12×[1-6%+7%+2%]-13500=34万元2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时××公司可从甲方得到建筑物补偿按合同约定其补偿价格为每平方米700元且Vn=700×1153.93=8万元3．资本化率Y国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%考虑一定的风险因素结合对同类门业平均收益率的调查确定资本化率为9%4．剩余使用年期n根据土地租赁合同在估价时点剩余使用年期为8.9年三计算过程根据确定的上述参数代人计算公式可得V=34/9%·[1-1/1+9%8.9]+8/1+9%8.9=206万元第四章估价结论根据估价人员的仔细分析认真计算得出估价对象在估价时点的价值为206万元有关说明及附件略1996年12月16日
抵押人欠甲债务80万元签订了房地产抵押合同之后又欠乙20万元抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产共卖得净价款80万元其中新增房屋折合价款20万元问按城市房地产管理法和担保法规定甲只能优先受偿万元
AB是两块相邻地块规划用途为商业办公用地这两宗土地地势平坦且与道路等高日照通风干湿条件相同水电汽通讯等基础设施完备B地块所有者EC公司有意将其买下然后将AB地块合并兴建办公大厦EC公司在2001年6月5日委托某估价行对AB地块的购买价格进行评估6月10日估价人员到现场进行勘察据市场法估价人员判定A地块市场价值为2250万元B地块市场价值为3800万元A B合并后的市场价值为7200万元试问估价时点应定在
单层建筑物内设有部分楼层者不管其层高是多少都不应计算建筑面积
只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算
某酒店二楼有一空调机房建筑面积300m2空调主机1995年购入当时购入价为1000万元同型号空调主机现行市价为800万元现该空调主机已累计折旧400万元市场价值为500万元拆除费用10万元如改换新式空调主机其他配套设备不需改动则购置安装新式空调主机和机房改造费用为1400万元新式空调主机占地面积80m2节约的220m2可以提供180m2的营业面积供出租酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析估价师经调查得知将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求附近一酒店出租的客房净收益为每平方米营业面积5000元出租面积的装修改造费用由承租方自负问若不考虑新旧空调主机的年运营费用折旧年限等的区别改换空调主机的净支出为万元
二在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司以下简称甲公司开发的S住宅小区预购了一套商品住房2008年8月李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同预售合同中对房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积100㎡每平方米建筑面积的价格3000元2009年2月s住宅小区综合验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认李某所购商品住房的套内建筑面积为95㎡该套住房所在楼共有20套住房套内建筑面积总计3000㎡需分摊的共用建筑面积为450㎡2009年3月李某将房屋出租给王某2010年8月王某将房屋转租给张某下列关于王某转租该套住房的表述中正确的有
拆迁估价结果报告一委托方××市××区人民法院二估价方××市房地产估价事务所三估价对象估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号地处××市城区六级地段为××于1995年拆除原自有房屋后在原地改建而成为×××所建的三层私房改建前房屋所有权证×房05—90字第38号记载建筑面积为82.88m2用地面积为82.88m2改建后房屋尚未办理合法产权证件且仅部分面积210m2报规划报批手续尚未全部完成其建筑面积由当事人双方现场测量为293.07m2估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅其建筑面积为111.83m2其中经营门面面积为72.02m2二三楼建筑面积为105.96m2三楼建筑面积为75.28m2经现场勘察估价对象房屋一二楼为砖混二等三楼为砖木二等综合成新率为九成新该房屋使用状况良好仅有局部粉刷因漏雨而损坏装修情况为地砖地面一楼有瓷砖踢脚线厨卫1.20m高白瓷砖乳胶漆墙面带纱木门窗一楼大厅天棚装饰为石膏线条大厅内装有4樘铝合金门及1樘铝合金拉门于1998年初完成装修××市因城区改造委托××拆迁事务所对估价对象进行拆迁由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致拆迁事务所起诉至法院为了不影响城区改造工作法院判令先拆迁后补偿并委托估价方在房屋拆迁前进行估价四估价目的拆迁补偿五估价时点2000年7月21日六价值定义本报告所确定的房地产价值是在公开市场条件下在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格对于其他估价目的并不适用如估价目的变更须另行估价七估价依据1．房地产估价规范2．××市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准3．××市房屋重置价标准4．估价对象改建前产权证件5．估价对象改建规划报批资料6．估价人员现场勘察结果八估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则九估价方法由于估价对象房地产有违章建筑面积估价人员在现场勘察基础上根据房地产估价规范有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据结合委托方提供的资料和估价目的综合分析影响房地产价格的各项因素对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法其余面积用重置成本法确定其价值十估价结果由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能本次估价属证据保全性质估价为给法院判决提供充分的证据本报告设定不同前提给出多种价格A．按证载82.88m2合法面积①按部分经营门面确定价值有证面积一楼经营门面面积为72.02m2其单价为人民币2000元/m2总价为14.40万元一楼住宅面积为10.86m2其单价为人民币1500元/m2总价为1.63万元无证面积127.12m2考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2总价为5.72万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为24.68万元②按全部为住宅确定价值有证面积住宅面积为82.88m2其单价为人民币1500元/m2总价为12.43万元无证面积为127.12m2考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2总价为5.72万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为21.08万元B．按报建210.00m2面积①按部分经营门面确定价值一楼经营门面面积为72.02m2其单价为人民币2000元/m2总价14.40万元住宅面积为137.98m2其单价为人民币1500元/m2总价为20.70万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为38.03万元②按全部为住宅确定价值住宅面积为210.00m2单价为人民币1500元/m2总价31.5万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为34.43万元十一估价人员注册房地产估价师××××××十二估价作业日期2000年7月21日至2000年7月25日十三估价报告应用的有效期本报告有效期一年即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时该有效期相应调减十四估价的假设和限制条件1．本报告估价结果没有考虑快速变现税费转嫁等特殊的交易方式以及可能发生的办理抵押登记权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响也未考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响2．本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化估价结果应作相应调整3．估价对象有合法房屋所有权面积为82.88m2但产权人没有提供相应的土地使用权证根据房屋使用权证记载土地使用权证号为[90]字第1518号及[95]字第38号本报告假定产权人拥有该土地的使用权4．根据××市城市规划土地管理局××分局出示的有关证明户主原产权面积为82.88m2后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2但户主仅缴纳了部分费用未领取建设工程规划许可证该面积的合法性由委托方及规划部门认定5．根据合法原则本次评估价值为两大部分即按证载82.88m2合法面积和按报建210.00m2面积分别确定其中第一部分对有证的82.88m2面积视为合法面积按房地产综合价确定其价值对于报建210.00m2中的剩余部分即127.12m2按房屋重置价确定其价值超出部分为违章面积不予考虑其价值第二部分对报建210.00m2面积均按房地产综合价确定6．估价对象经改建后未办理房屋产权证明根据委托方要求估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得其准确数据由产权部门认定7．估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证1999年年底到期目前尚未办理延期手续本报告按部分经营门面和按住宅分别确定共计四个价值供委托方参考8．估价对象一楼有部分住宅其经营门面面积72.02m2由现场实测而得
城市近期规划内拟建设的地区应编制修建性详细规划地域范围一般不超过3公顷以上
对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是
有一房地产土地面积2500m2为7年前通过有偿出让取得当时地价为700元/m2土地使用权年限为45年现在重新取得该土地使用权年限60年的地价为1200元/m2地上建筑物总建筑面积3000m2于3年前交付使用当时的建筑物造价为600元/m2现在建造同类建筑物需800元/m2估计该建筑物尚可使用45年残值为2%若土地的资本化率为8%问该房地产土地部分的现时总价为万元
扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所属的时间从而消除因时距短而使各指标受偶然因素影响所引起的波动以便能显著地反映现象发展变动总趋势的方法
二在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司以下简称甲公司开发的S住宅小区预购了一套商品住房2008年8月李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同预售合同中对房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积100㎡每平方米建筑面积的价格3000元2009年2月s住宅小区综合验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认李某所购商品住房的套内建筑面积为95㎡该套住房所在楼共有20套住房套内建筑面积总计3000㎡需分摊的共用建筑面积为450㎡2009年3月李某将房屋出租给王某2010年8月王某将房屋转租给张某李某实际应支付的房价为万元
以本国货币募集资金运用范围也限于国内
三某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设A乡原耕地面积为100公顷农业总人口为800人现征用基本农田以外的耕地40公顷该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元4.7万元4.9万元经商定土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元该房地产开发公司应支付土地补偿费为万元/公顷
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