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请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。 (一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列...
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土地估价案例与报告《任意集》真题及答案
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以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为1402交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为1003交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为1004土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为1005土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中K—使用年限修正系数r—土地还原利率m—估价对象的土地使用年期n—比较案例的土地使用年期r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.66基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2%9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5%10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2%11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为10012环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为10013规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3%14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1%16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1%18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为10019容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.25编制比较因素条件指数表根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中在描述修正系数确定时存在的问题
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题报告中不动产预期售价的确定过程较为简单如果采用市场案例分析确定在选择案例时有什么要求提示不少于4个
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象基本情况见表2表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/元/m2付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.6352007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.3402．建立价格可比基础略3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8较适中规则70922006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9适中规则65512007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6适中规则40504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素方面的差别确定各比较因素条件指数如表4表4各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m10810010010010010010010010010410010096981001001049610010010096100100100102981071001009910010010092985.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式则比准地价A=3445×108/104×100/96×100/98×100/104×100/96=3808.71元/m2比准地价B=3510×108/100×100/96×100/102×100/98=3950.33元/m2比准地价C=3880×108/107×100/99×100/92×100/98=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为3808.71+3950.33+4387.56/3=4048.87元/m2请根据以上情况回答下列问题该部分作为估价技术报告的内容还有哪些错误和不完善的地方
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据抵押失败后抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖拍卖评估的特点有哪些简述技术路线
以下是某份土地估价技术报告中第三部分土地估价的地价确定部分请阅读后回答所提问题一地价的确定采用成本逼近法评估时土地补偿标准已完全达到了市场化水平另根据调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知财综[2006]48号等文件本次评估时对土地增值收益率进行了调整故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实评估结果客观可靠采用市场比较法评估时选取了与待估宗地地处同一供需圈内规模相当区位条件宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例可比性较强同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响客观合理地编制了工业用地地价指数其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格由于两种估价方法的测算结果比较接近故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价即565.36元/m2+522.18元/m2/2=543.77元/m2待估宗地总地价为543.77元/m2×15372.6m2=835.92万元二估价结果××公司委托评估的估价对象是位于××市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有出让土地使用权根据编号为扬国用2006第10497号国有土地使用证登记土地使用者为××公司土地登记用途为工业用地土地登记面积为15372.6m2土地使用权类型为国有出让土地使用权终止日期为2056年7月29日在估价基准日2008年1月22日评估设定待估宗地红线外达到通路通上水通下水通电通信五通和宗地红线内达到通路通上水通下水通电通信以及场地平整五通一平的开发水平评估设定用途为工业用地设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元m2即每m2土地价格为人民币伍佰肆拾叁圆柒角柒分评估土地面积为15372.6m2总地价为835.92万元四舍五人取整至百元即人民币捌佰叁拾伍万玖仟贰佰元整待估宗地具体估价结果详见土地估价结果一览表略这一报告片段反映的是技术报告最后也是最关键的内容在地价的确定中估价师试图说明其估价结果是客观可信的并分别对两种方法估价的结果进行了分析你认为这种分析结果还有哪些局限性
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据可采取哪几种估价方法
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题土地估价机构c选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价市场比较法评估结果为3800元/m2建筑面积剩余法评估结果为3100元/m2建筑面积银行B经综合分析决定贷款500万元要求估价机构的评估值最好能达到760万元试问1该估价机构C应如何处理2为保证贷款能按时回收银行B要求将企业A的国有土地使用证原件存放于B处试问该要求能否达到目的并简述理由按规定银行B在贷款时应要求办理哪些手续
甲公司2009年5月经过与某市政府协商准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内甲公司之后一直未办理有关手续2009年7月乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地于是该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让经调查得知该市工业用地共分五级其一级地基准地价为2100元/m2二三级地均比上一级别少350元/m2四五级地均为上一级地价的75%采取招标拍卖挂牌出让方式按照何种程序办理
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格评估过程中应注意哪些问题
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题在地价定义一项中设定开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整指的是只有1个选项
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当为什么
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题针对上述评估目的有人认为股权转让是股东内部的事情不需要对土地资产进行评估此观点是否正确请阐述你自己的看法
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88/3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率/剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8%2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告计算房地出租年总收益时直接使用建筑面积乘以租金标准漏掉了哪些对总收益有影响的参数
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象基本情况见表2表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/元/m2付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.6352007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.3402．建立价格可比基础略3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8较适中规则70922006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9适中规则65512007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6适中规则40504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素方面的差别确定各比较因素条件指数如表4表4各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m10810010010010010010010010010410010096981001001049610010010096100100100102981071001009910010010092985.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式则比准地价A=3445×108/104×100/96×100/98×100/104×100/96=3808.71元/m2比准地价B=3510×108/100×100/96×100/102×100/98=3950.33元/m2比准地价C=3880×108/107×100/99×100/92×100/98=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为3808.71+3950.33+4387.56/3=4048.87元/m2请根据以上情况回答下列问题比较案例中有挂牌出让案例并且没有对挂牌方式进行价格修正是否合理为什么试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题该企业一职工李某分配到六层一套3室1厅单元住房建筑面积为88m2房改时按成本价交纳了购房费用2009年12月31日马某将其住房上市出售给马某对所涉及土地应办理哪些手续如果马某申请对该土地进行登记应如何确定有关登记的主要内容
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题最后选择算式1补交地价款政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列并简单说明理由
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88/3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率/剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8%2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法其所遵循的估价原则是
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 比较案例中有挂牌出让案例并且没有对挂牌方式进行价格修正这种做法是否合理为什么试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为1402交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为1003交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为1004土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为1005土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中K—使用年限修正系数r—土地还原利率m—估价对象的土地使用年期n—比较案例的土地使用年期r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.66基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2%9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5%10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2%11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为10012环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为10013规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3%14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1%16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1%18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为10019容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.25编制比较因素条件指数表根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中关于比较因素的选择的描述存在的问题
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地某房地产开发公司拟取得该宗土地出让文件规定可以分期开发该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发具体计划如下物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/元/m2155001450015000成交时间2007年9月2007年8月2007年10月问题你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料
以下是某份土地估价技术报告中第三部分土地估价的地价确定部分请阅读后回答所提问题一地价的确定采用成本逼近法评估时土地补偿标准已完全达到了市场化水平另根据调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知财综[2006]48号等文件本次评估时对土地增值收益率进行了调整故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实评估结果客观可靠采用市场比较法评估时选取了与待估宗地地处同一供需圈内规模相当区位条件宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例可比性较强同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响客观合理地编制了工业用地地价指数其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格由于两种估价方法的测算结果比较接近故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价即565.36元/m2+522.18元/m2/2=543.77元/m2待估宗地总地价为543.77元/m2×15372.6m2=835.92万元二估价结果××公司委托评估的估价对象是位于××市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有出让土地使用权根据编号为扬国用2006第10497号国有土地使用证登记土地使用者为××公司土地登记用途为工业用地土地登记面积为15372.6m2土地使用权类型为国有出让土地使用权终止日期为2056年7月29日在估价基准日2008年1月22日评估设定待估宗地红线外达到通路通上水通下水通电通信五通和宗地红线内达到通路通上水通下水通电通信以及场地平整五通一平的开发水平评估设定用途为工业用地设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元m2即每m2土地价格为人民币伍佰肆拾叁圆柒角柒分评估土地面积为15372.6m2总地价为835.92万元四舍五人取整至百元即人民币捌佰叁拾伍万玖仟贰佰元整待估宗地具体估价结果详见土地估价结果一览表略请指出本报告写作存在的主要问题
以下是一份土地估价报告中第三部分土地估价部分的剩余法测算部分内容请阅读后回答所提问题一剩余法由于估价对象为待开发用地要测算该土地价格可采用剩余法用估价对象预期的开发后价值扣除其正常的开发费用贷款利息销售费用税金及开发利润求出估价对象的价格估价对象部分的规划设计条件为分摊土地面积5832.56m2出让总建筑面积54400m2其中地上建筑面积39400全部为商业地下建筑面积15000其中地下车库8000m2地下商业5000m2地下人防及其他用房2000m2总可销售建筑面积52400m2土地开发期0.5年建设期2年以上述条件为基础计算估价对象的价格1．总开发价值的测算1地上商业部分根据估价对象的实际情况采用收益还原法求取商业用房的开发价值收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法计算公式为V=A/Y—g1-[1+g/1+y]n式中V—房地产评估价格A—未来第一年净收益Y—资本化率n—收益年期g—净收益年增长率1求取房地年净收益①年总收益根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平并结合估价对象的规模位置等因素综合考虑确定商业用房租金水平为11元/m2·天每年按365天计算空置率10%则该项目年租金收益为11×365×1-10%=3614元/m2②年经营费用详见下表表2年经营费用表序号费用项目单价/元/m2费率备注1税费63217.5%年总收益×税率2维修费×722%年总收益×维修费率3保险费23.000.2%现值×保险费率4管理费用722%年总收益×费率合计799即年经营费用799元/m2③房地年净收益为3614-799=2815元/m22资本化率资本化率的确定方法有市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法等方法本次估价采取安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率4.14%再依据对估价对象的社会经济因素投资风险等因素的分析确定风险调整值根据资本化率一安全利率十风险调整值确定资本化率为8%3收益年期估价对象为商业用途土地剩余年限为38.87年估价对象建筑结构为钢混结构经济耐用年限为60年综合考虑确定收益年期为38.87年4净收益逐年增长比率g考虑到估价对象周边商务环境的特点未来对该收益性物业的需求将逐年提高综合确定净收益逐年增长比率g为1%5价格计算V=A/Y-g1-[1+g/1+Y]=37241元/m26估价对象商业用房开发价值商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730万元2地下商业用房同理运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104万元3地下车库用房1销售收入根据估价对象的实际情况结合周边同类项目的销售情况综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2则地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200万元2两税一费按照销售收入的5.5%计取3总开发价值总额=销售收入×1-5.5%-3200×1-5.5%=3024万元4房地产开发价值合计房地产开发价值=A+B+C=161858万元2．成本费用1建造成本1建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准测算结合估价对象的实际情况综合考虑建安造价可确定为6000元/m2合装修设备费用则总额=单方造价×建筑面积=6000×54400/10000=32640万元2公共配套设施费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3相关税费按建安费用的1.5%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×1.5%=490万元4建造成本合计建造成本=a+b+c=36394万元2红线内市政费用根据估价对象目前情况红线内市政费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3专业人士费专业人士费包括勘察设计评估等费用按照建造成本的5%取费则总额=建造成本×取费标准=36394×5%=1820万元4管理费管理费用包括人员工资办公费差旅费等按照以上三项之和的3%计算则总额=①+②+③×取费标准=1244万元5不可预见费按照以上四项之和的5%计算则总额=①+②+③+④×取费标准=2136万元6销售费用结合估价对象的建筑规模并考虑北京市房地产市场状况按照销售收入的3%计算则总额=销售收入×取费标准=161858/1-5.5%×3%=5138万元7成本费用总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996万元3．贷款利息假设土地使用权价值为V取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%建筑物建设工期为2年计息期按工期一半计则总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5=V×0.1512+3780万元4．续建工程投资成本利润开发项目的投资回报率为成本费用的30%则总额=V+49996×30%=V×30%+14999万元5．买方购买估价对象税费买方购买估价对象税费主要为契税契税税率为3%则总额=估价对象的价值×税率=V×3%6．求取估价对象土地使用权价值国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费V=161858-49996-V×0.1512+3780-V×30%+14999-V×3%则V=62843万元本报告没有进行最佳有效分析只是将估价对象的规划条件简单地陈述没有作任何分析请指出具体存在的问题
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时根据此评估结果填报了地价申报单请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途的规定说明理由
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万mz的住宅用地某房地产开发公司拟取得该宗土地出让文件规定可以分期开发该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发具体计划见表1表1某开发公司房地产开发计划物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/元/m2155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问若将上述3个交易实例选作可比实例对它们进行个别因素修正你认为应考虑哪五个主要因素
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率≤35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率≤15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元5．利息率和利润率确定1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24%6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]-[700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24%解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元/m2就上述报告片断回答以下问题报告中采用贴现的方式进行地价测算假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价请根据报告中的数据资料并假定地价为P分别列出其总售价建造成本销售费用利息利润的计算式
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题谈谈你对制定补地价政策方面的建议
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据应搜集审核的资料有哪些
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据对该宗地进行评估时可选择哪两种方法简述所用方法的基本程序
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题测算补交地价需要进行评估对评估对象基准日土地使用年限应该如何设定请说明理由
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 该部分作为估价技术报告的内容还有哪些错误和不完善的地方
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