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已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是( )。
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房地产估价师《单项选择》真题及答案
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已知某笔贷款的年利率为15%借贷双方约定按季度计息则该笔贷款的实际利率是
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甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营租期5年估价机构现对该酒楼进行拆迁估价酒楼业主不配合拆迁工作不允许估价人员进入酒楼实地查勘根据拆迁人提供的资料该酒楼产权清晰权属证书齐全用途合法无违章搭建请问1针对该类拆迁估价在估价程序上应特殊注意哪些环节2装修补偿应如何确定3对已存在的租赁关系估价时应如何处理
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1日开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价采用收益法估价时下述观点不正确的是
某工厂有甲乙两个厂区当初两个厂区的土地均为划拨方式取得其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金办理了土地使用权出让手续现在甲厂区为危险房乙厂区为严重损坏房房地产行政主管部门已通知工厂停止使用该工厂为了生存和发展决定转让甲厂区抵押乙厂区房地产用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房现请某估价机构同时对两厂区进行估价委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲乙两个厂区的房屋和土地进行估价估价机构认为
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值其主要原因是
有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期需要3年将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用等经测算为2.5亿元/km2贷款年利率为10%投资利润率为15%当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%买方需要缴纳的税费为转让价格的4%假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是
开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶甲开发商拟以该在建工程抵押申请贷款下列表述中正确的是
某临街商铺业主为该商铺投保保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价评估价值为人民币200万元2002年8月1日该商铺发生火灾为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失保险公司又委托估价机构估价估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元建筑物价值是人民币190万元2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值是人民币50万元下列表述中不正确的是
开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶若该在建工程已整体抵押在无法定优先受偿款的情况下欲估算抵押物的变现价值测算结果应为
赵某于2005年6月预购了一幢别墅总售价为120万元并先后向开发商支付了114万元该别墅于2006年6月30日竣工后赵某付清了剩余的购房款但对原装修不满意拆除了部分原装修设施并重新进行了装修花费了40万元2006年9月为筹集资金做生意赵某欲以该别墅向银行抵押贷款并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价此时同类型指重新装修前的别墅的正常市场售价为130万元赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用即170万元现估价人员掌握的资料有①赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件②赵某的购房发票③商品房预售许可证复印件④其他有关房地产市场资料请问1上述资料用于抵押估价是否齐全2估价人员可否承诺按170万元进行估价3可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为
钱先生的房屋在2005年8月的旧城改造中被拆除开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2005年5月21日虽然钱先生的房屋被拆除但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同意见由此产生纠纷并诉讼到了法院为调解此拆迁补偿纠纷法院委托某评估机构进行评估请你作为一名房地产估价师回答下列问题估价对象房地产状况应为
注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的正负僵表不司比实例的房地产状况优劣于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度 当地2003年1～8月房地产价格定基指数为10601062106410651048104610501051比准价格计算如下 1．交易日期修正系数 1KA=99.7% 2KB=99.0% 3Kc=99.2% 2．求取比准价格 1比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2 2比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2 3比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2 4比准价格计算结果66173-63443-6201元/m2÷3=6387元/m2
已知某市房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%试求以下特殊交易情况下的房价买卖双方在合同中写明买方承担买卖中涉及的全部税费并支付给卖方5350元/m2的房价款则买方实际支付的金额应为元/m2
某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市根据该公司提供的房地产权证该厂房为框架结构建筑面积为6000m2竣工日期为1980年5月现委托某估价公司评估其转让价格请问该估价公司应搜集哪些资料
需对以下两宗地块进行估价1号地块是一宗临街宽度为80m临街深度为50m面积为4000m2的矩形土地2号地块与1号地块相邻接是一块临街宽度为40m临街深度为40m面积为1600m2形状略不规整的土地该两地块的法定用途为商业土地使用权分别由甲乙两单位以有偿出让方式取得现均由毛地开发成熟地经咨询机构的可行性研究分析认为将1号地块和2号地块合并为3号地块开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用现经某房地产估价机构评估1号地块的单价为9000元/m22号地块的单价为8000元/m2两地块合并为3号地块后若按新方案开发商业综合楼3号地块的评估单价为11000元/m2下列关于增值收益的表述中正确的是
某商店的土地使用年限为40年从2001年10月1日起计该商店共有两层每层可出租面积各为200m2一层于2002年10月1日租出租赁期限为5年可出租面积的月租金为180元/m2且每年不变二层现暂空置附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2运营费用率为25%该类房地产的报酬率为9%该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格为万元
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例从中选取可比实例时交易日期距估价时点不应超过
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益则在运用收益法评估该宾馆的价值时
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为6%运用收益法估价一般不需求取
已知某市房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%试求以下特殊交易情况下的房价买卖双方在合同中写明卖方承担买卖中涉及的全部税费买方支付给卖方4750元/m2的房价款则卖方实际得到的金额应为元/m2
需对以下两宗地块进行估价1号地块是一宗临街宽度为80m临街深度为50m面积为4000m2的矩形土地2号地块与1号地块相邻接是一块临街宽度为40m临街深度为40m面积为1600m2形状略不规整的土地该两地块的法定用途为商业土地使用权分别由甲乙两单位以有偿出让方式取得现均由毛地开发成熟地经咨询机构的可行性研究分析认为将1号地块和2号地块合并为3号地块开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用现经某房地产估价机构评估1号地块的单价为9000元/m22号地块的单价为8000元/m2两地块合并为3号地块后若按新方案开发商业综合楼3号地块的评估单价为11000元/m2假定甲单位购买乙单位的2号地块且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为万元
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1日开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价假设在2005年9月1日业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元下列表述中正确的是
甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店至2006年12月止甲方共支付乙方工程款14000万元全楼结构封顶工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生13000万元乙方应返还1000万元乙方则认为工程款实际发生14500万元甲方尚应再支付500万元双方争执不下至2007年3月甲方向法院起诉法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估该商品房预计2008年6月建成要估算建成时的售价则估价对象状况和房地产市场状况应是
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权土地用途为住宅土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日规划房屋建筑面积12000m2该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值估价对象价值的确定表名称参数值名称参数值契税税率4%该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格1600元/m2营业税城市维护建设税和教育费附加5.5%同类建筑物重置价格1000元/m2专业费用率建筑物建造成本的6%土地报酬率5%一年期贷款年利率6%管理费用30元/m2直接成本利润率20%销售费用率2.5%评估测算如下节选1．土地年期修正系数KK=1-1/1+5%67/1-1/1+5%702．土地取得成本10000×1600×0.9946=15913600元3．开发成本112000×1000=12000000元212000000×6%=720000元3上缴市政配套建设费等12000×300×1-30%=252000元4开发成本小计12000000+720000+2520000=15240000元4．管理费用12000×30=360000元5．投资利息正常建设期为1年土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入资本金视同借人资金则投资利息15913600×1+6%-1+15240000+360000×1+6%0.5-1=1415999元6．开发利润15913600+15240000×20%=6230720元7．销售税费15913600+15240000+360000+1415999+6230720×8%=39160319×8%=3132826元8．评估价值总价值=39160319+3132826×1+4%=42293145×1+4%=43984871元单位价值=43984871/12000≈3665元/m2
甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店至2006年12月止甲方共支付乙方工程款14000万元全楼结构封顶工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生13000万元乙方应返还1000万元乙方则认为工程款实际发生14500万元甲方尚应再支付500万元双方争执不下至2007年3月甲方向法院起诉法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估确定评估结论的依据应是
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式以1600元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权土地用途为住宅土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日规划房屋建筑面积为12000m2该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值资料与参数表名称参数值名称参数值契税税率4%该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格1600元/m2营业税城市维护建设税和教育费附加5.5%同类建筑物重量价格1000元/m2专业费用率建筑物建造成本的6%土地报酬率5%一年期贷款年利率6%管理费用30元/m2直接成本利润率20%销售费用率2.5%评估测算如下节选1．土地的年期修正系数KK=[1=1/1+5%67]/[1-1/1+5%70]=0.99462．土地取得成本10000m2×1600元/m2×0.9946=15913600元3．开发成本①建筑物建造成本12000m2×1000元/m2=1200万元②专业费用1200万元×6%=72万元③上缴市政配套建设费等12000×300×1-30%元=252万元④开发成本小计12000000元+720000元+2520000元=1524万元4．管理费用12000×30元=36万元5．投资利息正常建设期为1年土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入资本金视同借入资金则投资利息15913600元×[1+6%-1]+15240003+360000元×[1+6%0.5-1]=1415999元6．开发利润15913600+15240000元×20%=6230720元7．销售税费15913600+15240000+360000+1415999+6230720元×8%=39160319元×8%=3132826元8．评估价值总价值39160319+3132826元×1+4%=42293145元×1+4%=43984871元单位价值3665元/m2
黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅2005年改作餐馆并补交了土地使用权出让金办理了产权证变更手续2007年黄某为转让该房地产要求评估其现时市场价值因当地无类似餐馆的可比实例故估价人员首先采用了收益法估价估价依据正确估值40万元然后再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价估值50万元由此确定最终估价结论为40+50÷2=45万元请问这样确定估价结论是否正确为什么
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为6%该宗房地产第13年的净收益为万元
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年容积率为5根据规划拟建一幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构共18层其中1～3层主要为商业用途建筑面积9000m2含独立使用的车棚300m2其余建筑面积均为商品住宅该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2工程于2006年9月1日开工预计2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%2．建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%3．商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10%按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2运营费用率为24%4．商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2建成一年时可售出60%平均价格为2800元/m2剩余的10%会在建成一年半售出平均价格为2900元/m2广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%5．房地产报酬率为8%折现率为12%贷款年利率为6%销售利润率为20%估价测算如下节选采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值解1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000m2×5=50000m2住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m21商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×1-空置等租金损失率=50元/m2·月×12月×1-10%=540元/m2每平方米商铺的净收益=有效毛收入×1-运营费用率=540元/m2×1-24%=410-40元/m2商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷1+8%47]×1÷1+8%2.5=4118.45元/m2商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元2住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷1+12%2.5+60%×2800元/m2÷1+12%3+10%×2900元/m2÷1+12%3.5]=8204.06万元3开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元2．扣除项目1建安工程费=50000m2×1100元/m2÷1+12%=4910.71万元2专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元3销售费用和销售税费总额=11910.67万元×3.5%+5.5%=1071.96万元4销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元5买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04VV=3031.74万元
钱先生的房屋在2005年8月的旧城改造中被拆除开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2005年5月21日虽然钱先生的房屋被拆除但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同意见由此产生纠纷并诉讼到了法院为调解此拆迁补偿纠纷法院委托某评估机构进行评估请你作为一名房地产估价师回答下列问题为调解此纠纷进行估价则估价时点应为
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