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金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。( )
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房地产估价师《判断》真题及答案
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金融工具从性质上讲包括
集权型凭证
名权型凭证
平权型凭证
债权债务凭证
所有权凭证
金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证包括
债权债务凭证
使用权凭证
所有权凭证
收益权凭证
分配权凭证
金融工具从性质上讲包括
集权型凭证
债权债务凭证
所有权凭证
分权型凭证
私有权凭证
金融市场是资金供应者与资金需求者进行金融工具交易或买卖的场所金融市场上的交易对象即金融工具一般分为
债权债务凭证
所有权凭证
债券凭证
股票凭证
债券的性质是所有权凭证反映了筹资者和投资者之间的债权债务关系
金融市场交易媒介是指各主体凭以交易货币资金的工具从性质上来看金融工具包括债权债务凭证如票据债券和所有
金融工具包括票据债券等债权债务凭证但不包括所有权凭证
金融工具从性质上讲包括
债权债务凭证
集权型凭证
所有权凭证
分权型凭证
债券的性质是所有权凭证反映了筹资者和投资者之间的债权债务关系
有关金融市场的说法正确的是
金融市场按照期限划分为短期金融市场和长期金融市场
金融市场可以是有形的市场，也可以是无形的市场
金融工具一般包括债权债务凭证和所有权凭证
金融工具是金融市场的要素之一
债券的性质是所有权凭证反映了筹资者和投资者之问的债权债务关系
债券的性质是所有权凭证反映了筹资者和投资者之间的债权债务关系
金融工具是指在信用活动中产生的能够证明债权债务关系或所有权关系并据以进行货币资金交易的合法凭证金融工
期限性
流动性
风险性
稳定性
债券是证明关系的凭证
产权
委托代理
债权债务
所有权
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估价对象为一宗10000m2的七通一平用地土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年容积率为5根据规划拟建一幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构共18层其中1～3层主要为商业用途建筑面积9000m2含独立使用的车棚300m2其余建筑面积均为商品住宅该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2工程于2006年9月1日开工预计2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%2．建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%3．商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10%按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2运营费用率为24%4．商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2建成一年时可售出60%平均价格为2800元/m2剩余的10%会在建成一年半售出平均价格为2900元/m2广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%5．房地产报酬率为8%折现率为12%贷款年利率为6%销售利润率为20%估价测算如下节选采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值解1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积＝10000×5＝50000m2住宅总面积＝50000-9000＝41000m21商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×1-空置率及租金损失率＝50×12×1-10%＝540元/m2每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×1-运营费用率＝540×1-24%＝410.40元/m2商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/1+8%×47]×1/1+8%×2.5＝4118.45元/m2商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61万元2住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/1+12%2.5+60%×2800/1+12%3+10%×2900/1+12%3.5]＝8204.06万元3开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67万元2．扣除项目1建安工程费＝50000×1100/1+12%＝4910.71万元2专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86万元3销售费用和销售税费总额＝11910.67×3.5%+5.5%＝1071.96万元4销售利润＝11910.67×20%＝2382.13万元5买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV＝3031.74万元
某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2总预算为400万元估价时建筑工程中的基础工程已完成结构工程完成50%设备安装工程尚未进行另据调查可知基础工程结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15% 60%25%该在建工程在估价时点的完工程度是
运用平均增减量法进行估价的条件是
房地产估价中估价方法的选择是由综合决定的
不属于房地产权益因素的是
在一笔成功的房地交易中最低价最高价成交价的关系是
某建筑物实际经过年数为10年经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年该建筑物经济寿命为50年残值率为2%用直线法计算该建筑物的成新率为
每小题的备选答案中只有1个最符合题意 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担1在2006年10月时张某的权益价格为
从估价角度出发收益性房地产的运营费用不包含等
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价经调查该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的该办公楼的土地使用权为划拨方式取得该次拍卖的拍卖规则规定拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外全部用于偿还银行贷款买受人承担全过程相关税费 请问 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业为什么 2．拍卖保留价应由谁确定如何确定 3．乙公司欲竞买该办公楼现向估价机构咨询竞买价格估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些
房地产价格称为土地混合价对于同一宗房地产而言
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2712元/m2744元/m2 781元/m2和815元/m2采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为
收益性房地产的价值高低主要取决于
房地产估价之所以要遵守合法原则是因为房地产价值实质是房地产的价值
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费勘察设计和前期工程费房屋建筑安装工程费必要的基础设和公共配套设施建设费并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计管理费率和开发利润执行国家有关规定．该幢经济适用住房的最高基准价格为
需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题．由此找出每个所有者应占有的
房地产的供求状况可以分为
城市基准地价是根据用途相似地块相连地价相近的原则划分地价区段调查评估的各地价区段在某一时点的
甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建筑两幢分别称为A座和B座8层共5000m2的商品房至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建至 4层B座建至5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再付80万元双方争执不下甲方于1995年7月向法院起诉法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估4房地产估价的合法原则是针对于而讲的
某房地产的土地取得成本为1000万元开发成本为3000万元管理费用为200万元销售费用为300万元开发利润为500万元则该房地产的投资利润率为．
建筑物的所有权可以分为独有共有和三种
甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建筑两幢分别称为A座和B座8层共5000m2的商品房至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建至 4层B座建至5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再付80万元双方争执不下甲方于1995年7月向法院起诉法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估2如果该开发公司拥有全部合法手续欲将整体项目转让则估价时点应为
每小题的备选答案中只有1个最符合题意 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担3如果张某是通过按揭贷款方式购买的购买价格为10000元/m2建筑面积为500m2首付款比例为20%则该店面带债务转让的价格应为
房地产的实物通常是指房地产中看得见摸得着的部分具体包括有形的实体该实体的质量以及
某宗房地产的土地使用年限为50年至今已使用3年预计该宗房地产年有效毛收人为80万元运营费用率为40%安全利率假定为6%风险补偿率为安全利率的40%该房地产的收益价格为
以下房地产价格中应当定期确定并公布的价格有
已知某房地产40年收益价格为150万元该房地产报酬率为10%那么该宗房地产30年收益价格为万元
我国以法律形式确定了房地产估价地位是在
不是影响房地产价格的区位因素是
为评估某写字楼2003年11月10日的正常市场价格估价人员在附近地区调查选取了ABC三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例有关资料如下 1可比实例的成交价格与成交日期见表1-1表1-1可比实例资料表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格元/m2 6000 5800 6120 成效日期 2003年5月10日 2003年3月10日 2003年6月10日2交易情况分析判断见表1-2表1-2交易情况分析表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% -1% 2%交易情况分析判断中的数据以正常价格为基准正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度负值表示低于其正常价格的幅度3调查获知该类写字楼的价格2003年3月10日到2003年7月10日平均每月比上月上涨1.2%2003年7月10日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1.8%4房地产状况分析判断见表1-3表1-3房地产状况分析表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是因素1是因素3的4倍因素2是因素3的1.67倍房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度负值表示劣于估价对象状况的幅度则2可比实例B的比准价格为元/m2
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