在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的( )。

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搜集估价对象房地产收入和费用的资料估算该房地产潜在毛收入和有效毛收入，及其营运费用和净收益进行统计对比选用适当的资本化率或折现率选用适宜的收益法计算公式求出收益价格

运营费用与有效毛收入之比运营费用与潜在毛收入之比运营费用与总收益之比运营费用与净收益之比

房地产价格=房地产净收益/资本化率房地产价格=房地产收益×收益乘数土地价格=土地净收益/土地资本化率房地价格=房地净收益/综合资本化率土地价格=（建筑物净收益-房地净收益）/土地资本化率

房地产净收益按－固定数额逐年递增房地产净收益按－固定数额逐年递减房地产净收益按－固定比率逐年递增房地产净收益按－囤定比率逐年递减

房地产规模的大小房地产未来能获得的净收益的大小房地产可以获得净收益的期限的长短房地产获得净收益的可靠程度房地产使用年限的长短

房地产净收益按一固定数额逐年递增房地产净收益按一固定数额逐年递减房地产净收益按一固定比率逐年递增房地产净收益按一固定比率逐年递减

房地产净收益按一固定数额逐年递增房地产净收益按一固定数额逐年递减房地产净收益按一固定比率逐年递增房地产净收益按一固定比率逐年递减

房地产净收益按—固定数额逐年递减房地产净收益按—固定比率逐年递增房地产净收益按—固定数额逐年递增房地产净收益按—固定比率逐年递减

客观收益实际收益有形收益无形收益潜在收益

房地产净收益按一固定数额逐年递增房地产净收益按一固定数额逐年递减房地产净收益按一固定比率逐年递增房地产净收益按一固定比率逐年递减

房地产净收益按一固定数额逐年递增房地产净收益按一固定数额逐年递减房地产净收益按一固定比率逐年递增房地产净收益按一固定比率逐年递减

客观收益实际收益有形收益无形收益潜在收益

房地产的年净收益土地的实际收益土地的客观净收益土地的前期净收益

年期无限年期有限资本化率每年不变且大于零每年净收益不变

房地产商品的贡献性房地产商品的收益性房地产商品的供求性房地产商品的替代性

房地产净收益按－固定数额逐年递减房地产净收益按－固定比率逐年递增房地产净收益按－固定数额逐年递增房地产净收益按－囤定比率逐年递减