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某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m2·月)。若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按( )计算。
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房地产估价师《单选集》真题及答案
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对
适宜性风险
预期风险
市场变现风险
耗损风险
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出
收益法
市场比较法
成本法
剩余法
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出
0元/(m
2
·月)
80元/(m
2
·月)
按亏损前的净收益
按市场租金
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
收益法
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
适宜性风险
预期风险
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
收益法
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对
收益法
市场比较法
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
0元/(m
2
·月)
80元/(m
2
·月)
按亏损前的净收益
按市场租金
计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2其中500m2为酒店大堂1500m2
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出
0元/(m
2
·月)
80元/(m
2
·月)
按亏损前的净收益
按市场租金
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
收益法
市场比较法
成本法
假设开发法
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
收益法
市场比较法
成本法
剩余法
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出
收益法
市场比较法
成本法
剩余法
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
0元/(m
2
·月)
80元/(m
2
·月)
亏损前的净收益
市场租金
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80
收益法
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对
0元/(m
2
·月)
80元/(m
2
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亏损前的净收益
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对
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某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出
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某工厂有甲乙两个厂区当初两个厂区的土地均为划拨方式取得其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金办理了土地使用权出让手续现在甲厂区为危险房乙厂区为严重损坏房房地产行政主管部门已通知工厂停止使用该工厂为了生存和发展决定转让甲厂区抵押乙厂区房地产用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房现请某估价机构同时对两厂区进行估价针对以上情况在估价时最恰当的做法是
为评估某宗房地产2005年9月末的价格选取了下列可比实例成交价格3000元/m2成交日期2004年10月末另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2% 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时可比实例在估价时点时的价格等于
某旧厂房的建筑面积为5000m2根据其所在地点和周围环境适宜装饰装修改造成商场出售并可获得政府批准但需补交土地使用权出让金等400元/m2按建筑面积计同时取得40年的土地使用权预计装饰装修改造期为1年装饰装修改造费为1000元/m2装饰装修改造完成后即可全部售出售价为4000元/m2建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%折现率为12%需补交土地使用权出让金等费用为万元
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年容积率为5根据规划拟建一幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构共18层其中1～3层主要为商业用途建筑面积9000m2含独立使用的车棚300m2其余建筑面积均为商品住宅该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2工程自2006年9月1日开工预计2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%2．建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%3．商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10%按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2运营费用率为24%4．商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2建成一年时可售出60%平均价格为2800元/m2剩余的10%会在建成一年后售出平均价格为2900元/m2广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%5．房地产报酬率为8%折现率为12%贷款年利率为6%销售利润率为20%估价测算如下节选采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值解1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000m2住宅总面积=50000-9000=41000m21商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×1-空置及租金损失率=50×12×1-10%=540元/m2每平方米商铺的净收益=有效毛收入×1-运营费用率=540×1-24%=410.40元/m2商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/1+8%47×1/1+8%2.5=4118.45元/m2商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元2住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/1+12%2.5+60%×2800/1+12%3+10%×2900/1+12%0.5=8204.06万元3开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元2．扣除项目1建安工程费=50000×1100/1+12%=4910.71万元2专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元3销售费用和销售税费总额=11910.67×3.5%+5.5%=1071.96万元4销售利润=11910.67×20%=2382.13万元5买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74万元
为评估某宗房地产2005年9月末的价格选取了下列可比实例成交价格3000元/m2成交日期2004年10月末另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2% 交易日期调整的主要方法是
6年前甲提供一宗面积为1000m2使用期为50年的土地乙出资300万元人民币合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼房屋建设期为两年建成后其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年期满后无偿归甲所有现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后剩余年限购买下来甲也乐意出售但双方对价格把握不准并有争议协商请一家房地产估价机构进行估价据知现时与该楼相关的写字楼每平方米的月租金平均为80元出租率为85%年运营费占租赁毛收入的35%报酬率为10%求取未来16年的净收益现值之和为
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成为钢筋混凝土结构共7层裙楼12层为自营商铺3层以上为公司办公使用土地使用权取得方式为划拨该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款需委托评估请写出应选用的估价方法及估价技术路线
某区域的建筑多数建成于20世纪70年代现要改造为经济适用房出售房屋普遍出现顶层楼板薄防水层损坏漏雨阳台挡板开裂该建筑住宅小区东临××路该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全交通状况一般用地级别属于六级地区请问写出估价技术路线
某成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的土地开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与位置相当块的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期为3年将该片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用为2.5亿元/km2贷款年利率为8%土地开发的年利率为10%当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%开发完成后熟地总价值为
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1目开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限为40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价 假设在2005年9月1日业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元下列表述中正确的是
某房地产的用途为工业现状用途为商业用途拟对该房地产进行估价若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明但尚未办理相关手续进行抵押贷款委托评估时应按评估
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房于1993年建成并投入使用现对2层进行估价2层套型设计较为合理朝向为南工程质量优目前保养维护较好有专业物业管理公司维护和管理其外墙贴有白色条形砖客厅卧室内墙面刷白色涂料顶棚木条饰顶有防盗门铝合金窗推拉门门窗包套管道天然气设施室内预留电视电话空调插孔小区设有专门的消防系统该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有现已被司法机关扣押请问写出估价技术路线
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目为此委托一家房地产估价机构以下简称估价机构提供包括市场分析项目融资开发进度营销计划及投标报价等内容的咨询报告双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中属直接融资的有
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价 评估时依据的建筑面积应为
某商店的使用权限为40年自2003年10月1日起计算该商店共有两层每层可出租面积为200m2一层于2004年10月1日起租赁期限为5年可出租面积的月租金为180元/m2且每年不变二层现暂空置附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2运营费用率为25%该类房地产的出租率为100%报酬率为9%在租赁过程中如果租约金高于市场租金则承租权益就是
某大厦坐落地点为一级用地属公建集中区四周环路该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼钢筋混凝土框架剪力墙结构地上1～3层整体设计为商场塔楼A座为28层设计为大户型公寓大厦总面积为83594.27m2大厦自1994年6月15日开工于1995年12月停建停建时大厦主体与外墙面装修已完工室内装饰装修和设备设施安装未完成请问写出估价技术路线
B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权1998年5月开始施工预计竣工时间为2001年5月工程于1999年7月因资金原因停建建筑物为高层建筑共18层第1～4层为裙楼用途为商业用房5～18层为塔楼用途为办公用房该建筑停工时主体己达12层2001年5月该公司寻找到合作伙伴委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估核定其现状价值为合作提供依据请说出应搜集审核哪些资料
某宗房地产现行的价格为2000元/m2年净收益为200元/m2报酬率为10%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在6年后建成投入使用到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为5000元/m2据此预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2收益法的本质是
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1目开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限为40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价 在采用收益法估价时下述观点不正确的是
某开发项目规划用途为单身公寓土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日土地使用权出让金已全部交清规划建筑面积5000m2预计售价3000元/m2该项目于1997年7月1日开工原定工期9个月建筑费为1200元/m2管理费为建筑费的5%建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30%第二季度投入40%第三季度投入30%假定都在每季度中间投入年利率6.66%销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%开工后第一季度结束时已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售开工后第二季度结束时项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让转让方式为一次性付给一笔转让费用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格采用假设开发法估价预计项目在完工时可全部售出投资利润率按20%季度利率为1.665%设项目在1998年1月1日的价格为V估算如下1．计算开发完成后的价值3000×5000÷1+1.665%=14754340元2．计算建筑费1200×5000×30%÷1+1.665%0.5=2641102元3．计算管理费2641102×5%÷1+1.665%0.5=130969元4．计算销售税和销售费用14754340×6%+3%÷1+1.665%=1306143元5．计算利润V+2641102+130969+1306143×20%=0.2V+815643元6．计算项目价格V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润=14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643V=8217069元
某酒店从1998年开始兴建但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾后由现权利人甲公司进行后续工程建设并于2005年12月23日取得××市建筑工程施工验收证书2008年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证以该房地产向银行抵押贷款简述评估该酒店的技术路线
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目为此委托一家房地产估价机构以下简称估价机构提供包括市场分析项目融资开发进度营销计划及投标报价等内容的咨询报告双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中正确的有
甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建造两幢分别称为A座和B座8层共5000m2的商品房至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建到4层B座建到5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再付80万元双方争执不下至1995年7月甲方向法院起诉法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估确定评估结论的依据应是
甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建造两幢分别称为A座和B座8层共5000m2的商品房至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建到4层B座建到5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再付80万元双方争执不下至1995年7月甲方向法院起诉法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估该商品房预计1998年5月建成要估测建成时的售价．则估价对象状况和房地产市场情况应是
某房地产的用途为工业现状用途为商业用途拟对该房地产进行估价若以改变用途的假设为前提进行评估需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制以下说法中不正确的是
某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市根据该公司提供的房地产权证该厂房为框架结构建筑面积为6000m2竣工日期为1980年5月现委托某估价公司评估其转让价格请问该估价公司应搜集哪些资料
某工厂有甲乙两个厂区当初两个厂区的土地均为划拨方式取得其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金办理了土地使用权出让手续现在甲厂区为危险房乙厂区为严重损坏房房地产行政主管部门已通知工厂停止使用该工厂为了生存和发展决定转让甲厂区抵押乙厂区房地产用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房现请某估价机构同时对两厂区进行估价对乙厂区土地估价的思路应当是
某成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的土地开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与位置相当块的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期为3年将该片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用为2.5亿元/km2贷款年利率为8%土地开发的年利率为10%当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%该成片荒地的单价为
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权根据市政府有关文件规定须补交地价款方能在市场转让根据房地产权证和×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告该物业使用年期为40年1992年9月至2032年9月剩余土地使用年期为25.5年试问测算补地价的技术路线是什么并写出主要计算公式
某商店的使用权限为40年自2003年10月1日起计算该商店共有两层每层可出租面积为200m2一层于2004年10月1日起租赁期限为5年可出租面积的月租金为180元/m2且每年不变二层现暂空置附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2运营费用率为25%该类房地产的出租率为100%报酬率为9%该商场2007年10月1日带租约出售时商店一层价格测算为
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