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某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2002年 7月1日起计,土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2),正常出租率90%,大楼正常管理...
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房地产估价师《问答》真题及答案
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下列需要向公安消防机构申请消防设计审核的是
建筑面积为8000m2的宾馆
建筑面积为25000m2的展览馆
建筑面积为12000m2的航站楼
建筑面积为10000m2的候车室
某写字楼的建筑面积为8×104m2可出租面积系数为80%公用建筑面积系数为15%则该写字楼出租单元内
5.2
6.4
6.8
7.6
某写字楼的建筑面积为8万m2可出租面积系数为80%公用建筑面积系数为15%则该写字楼出租单元内建筑面
5.2
6.4
6.8
7.6
某写字楼的建筑面积为8万m2可出租面积系数为80%公用建筑面积系数为15%则该写字楼出租单元内建筑面
5.2
6.4
6.8
7.6
现拟开发建设某写字楼预计3年后建成并全部售出总建筑面积为10000m2可售建筑面积为8000m2销售
9616.83
10161.05
12021.04
12800
某写字楼可出租面积为建筑面积的65%单位可出租面积的年租金为1800元/m2则该写字楼单位建筑面积的
2769
2570
1080
1170
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级
460m2
600m2
1000m2
以上三个面积都不行
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级
460m
2
600m
2
1000m
2
以上三个面积都不行
某写字楼建筑面积为8000m2外墙面为干挂花岗石类似工程外墙面贴瓷砖单位建筑面积的直接工程费为200
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1728
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某商务写字楼建筑面积11000m2可租售面积8000m2土地使用年限40年从1998年7月1日起计
某商务写字楼建筑面积11000m2可租售面积8000m2土地使用年限40年从2002年7月1日起计
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级
460m
2
600m
2
1000m
2
以上三个面积都不行
改错题某商务写字楼建筑面积11000m2可租售面积8000m2土地使用年限40年从2008年7月1日
某写字楼的建筑面积为10万m2可出租面积系数为80%分摊公用建筑面积系数为20%则该写字楼出租单元内
5.2
6.4
6.0
7.6
某写字楼的建筑面积为8×104m2可出租面积系数为80%公用建筑面积系数为15%则该写字楼出租单元内
5.2
6.4
6.8
7.6
某租售型写字楼总建筑面积10万m2共10层地上八层地下二层其中地下停车场面积2万m2标准层每层面积为
56%
70%
80%
i00%
某写字楼可出租面积为建筑面积的65%单位可出租面积的年租金1800元/m2则该写字楼单位建筑面积的年
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1080
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某写字楼可出租面积为建筑面积的65%单位可出租面积的年租金为1800元/m2则该写字楼单位建筑面积的
2769
2570
1080
1170
某写字楼的建筑面积为10万m2可出租面积系数为80%分摊公用建筑面积系数为20%则该写字楼出租单元内
5.2
6.4
6.0
7.6
某写字楼可出租面积为建筑面积的65%单位可出租面积的年租金1800元/m2则该写字楼单位建筑面积的年
2769
2570
1080
1170
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延长闲置土地开发建设期限最长时间为
下列说法正确的是
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲乙双方当时合同约定建成投入使用后其中的1000m2建筑面积归甲方2000m2建筑面积由乙方使用15年期满后无偿归甲方现今乙方欲拥有该办公楼的产权甲方也愿将其产权转让给乙方据调查得知现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%资本化率为10%请问该办公楼整体年净收益为万元
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80元/m2·月若将该酒店在银行进行抵押银行面临的主要风险是
每小题的备选答案中只有一个最符合题意 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为
在应用指数修匀法进行估价时要进行修匀常数a的试算用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小就以这个常数来修正最合适
边际收益递减规律也称生产要素规律
下列说法不正确的是
从估价角度看房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开
下列不应免缴房产税的是
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限特别是实际经过年数来求取建筑物的折旧而是注重建筑物的实际损耗程度
每小题的备选答案中只有一个最符合题意 某酒店一楼有一空调机房建筑面积250m2空调主机1990年购入当时的购入价格为500万元同型号空调主机现行市场价格为458万元现该空调主机已累计折旧225万元市场价值为250万元拆除费用为5万元如果更换新式空调主机其他配套设备不需要改动则购置安装新式空调主机和机房改造费用为700万元新式空调主机的占地面积为50m2节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析估价师经调查得知将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元出租面积的装修改造费用由承租方自负问如年资本化率为5.25%则至少需要签订年的租约方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出
评估拆迁价格应精确到
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1日开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元近年来此类房地产的价格年均上涨5%且预测此上涨趋势仍将继续另根据拍卖行统计数据此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%估价机构向委托人提交的估价结果应该是万元
某工厂有甲乙两个厂区当初两个厂区的土地均为划拨方式取得其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金办理了土地使用权出让手续现在甲厂区为危险房乙厂区为严重损坏房房地产行政主管部门已通知工厂停止使用该工厂为了生存和发展决定转让甲厂区抵押乙厂区房地产用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房现请某估价机构同时对两厂区进行估价对乙厂区的土地估价的思路应当是
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营租期5年估价机构现对该酒楼进行拆迁估价酒楼业主不配合拆迁工作不允许估价人员进入酒楼实地查勘根据拆迁人提供的资料该酒楼产权清晰权属证书齐全用途合法无违章搭建请问 1针对该类拆迁估价在估价程序上应特殊注意哪些环节 2装修补偿应如何确定 3对已存在的租赁关系估价时应如何处理
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1日开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价采用成本法估价计算该建筑物折旧时确定建筑物的剩余经济寿命应
乡镇企业的用地只有在下列情况时才可以抵押
某幢写字楼土地面积4000m2总建筑面积为9000m2建成于1990年10月1日土地使用权年限为1995年10月1日~2035年10月1日现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2建筑物重置成本为1300元/m2建筑物自然寿命为60年有效经过年数为10年 其他的相关资料如下 1门窗等损坏的修复费用为3万元装修的重置价格为82.5万元平均寿命为5年有效经过年数为4年空调系统功能落后必须更换旧系统已提折旧80万元拆除该空调的费用为10万元可回收残值30万元重新购建价格不含安装费为130万元安装新的空调系统的费用为8万元除空调以外的设备的重置价格为250万元平均寿命为15年经过年数为9年 2该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差导致与同类写字楼相比每月增加能耗800元 3由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产区域环境将受到一定的污染租金将长期受到负面影响预计每年租金损失为7万元 4该类写字楼的报酬率为10%银行贷款年利率为5%土地报酬率为8% 5假设除空调以外残值率均为零 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值
下列不属于一般性货币政策工具的是
根据房产测量规范的规定下列项目中计算一半建筑面积的是
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲乙双方当时合同约定建成投入使用后其中的1000m2建筑面积归甲方2000m2建筑面积由乙方使用15年期满后无偿归甲方现今乙方欲拥有该办公楼的产权甲方也愿将其产权转让给乙方据调查得知现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%资本化率为10%请问买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格其形成的价格才可能是
关于合同生效应具备的条件说法不正确的是
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价经调查该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的该办公楼的土地使用权为划拨方式取得该次拍卖的拍卖规则规定拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外全部用于偿还银行贷款买受人承担全过程相关税费请问 1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业为什么 2.拍卖保留价应由谁确定如何确定 3.乙公司欲竞买该办公楼现向估价机构咨询竞买价格估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费
对土地征收和征用做出明确区分的是十届__第次会议
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80元/m2·月若对该酒店进行拆迁目的的评估优先选择的方法是
甲公司2002年通过有偿出让方式拍卖取得某地块的土地使用权土地用途为高档住宅楼面地价为3500元/m2甲公司拟分两期建设50栋别墅当第一期20栋于2003年竣工时因债务纠纷被法院裁定强制拍卖还债拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2拍卖行据此进行了拍卖成功卖出了8栋平均成交价格为4000元/m2其余12栋流拍当2005年第二期30栋竣工后建成的别墅以6100元/m2一售而空甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2远低于其当时投入的建设成本很不合理而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的请问乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓写字楼的出让地块的投标在全面了解地块的基本情况包括位置四至用途面积容积率等和地块所在区域基本情况包括市政基础设施和公共配套设施状况商业繁华程度人文环境和区域的总体规划等之后还需要做哪些专业工作体现估价工作程序和步骤
某工厂有甲乙两个厂区当初两个厂区的土地均为划拨方式取得其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金办理了土地使用权出让手续现在甲厂区为危险房乙厂区为严重损坏房房地产行政主管部门已通知工厂停止使用该工厂为了生存和发展决定转让甲厂区抵押乙厂区房地产用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房现请某估价机构同时对两厂区进行估价针对以上情况在估价时最恰当的做法是
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