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某幢空调已落后的办公楼,旧系统已计提折旧80万元,拆除该空调的费用为8万元,可回收残值40万元,重新购建价格(不含安装费)为150万元,安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为...
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房地产估价师《成本法及其运用》真题及答案
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某幢电梯已落后的办公楼重建价格为2000万元该功能落后电梯的重置价格为50万元.已计提折旧38万元拆
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A公司有一幢办公楼原值3600万元已计提折旧为1400万元已计提减值准备200万元该办公楼内原有4部
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某企业出售一幢办公楼该办公楼账面原价370万元累计折旧115万元计提减值准备10万元出售取得价款18
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某企业出售一幢办公楼该办公楼账面原值370万元累计折旧110万元未计提减值准备出售时取得价款360万
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某企业对旧办公楼进行改造办公楼账面原值600万元为改造办公楼账面支付费用150万元加装中央空调支付5
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某企业出售一幢办公楼该办公楼账面原价370万元累计折旧115万元未计提减值准备出售取得价款360万元
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某企业出售一幢办公楼该办公楼账面原价370万元累计折旧115万元未 计提减值准备出售取得价款360万
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某幢电梯已落后的办公楼重建价格为2000万元该功能落后电梯的重置价格为50万元已计提折旧38万元拆除
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某企业出售一幢办公楼该办公楼账面原价370万元累计折旧115万元计提减值准备10万元出售取得价款36
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某幢电梯已落后的办公楼重建价格为2500万元该功能落后电梯的重置价格为40万元已计提折旧36万元拆除
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某企业出售一幢办公楼该办公楼账面原价370万元累计折旧115万元未计提减值准备出售取得价款360万元
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某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2报酬率为8.5%该宗房地产30年的价格为元/m2
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得建设用地使用权年限为50年已使用10年建筑物剩余经济寿命为55年出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元报酬率为8%则该房地产的收益价格为万元
净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除以后得到的归因于房地产的收入
某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年至今都已使用5年预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元运营费用为20万元无风险报酬率为5%风险补偿率为安全利率的60%该房地产的收益价格为万元
某宗房地产正常情况下年总收益为140万元年总费用40万元报酬率为12%现已使用了5年该宗房地产的经济寿命为50年土地使用期限为40年出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回则该宗房地产的现实总价为万元
投资风险和投入资金缺乏流动性补偿是根据估价对象的等来确定
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数包括
直接资本化法的优点是
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下且不可续期房地产的价值等于为收益期限计算的房地产价值
未来净收益流的类型有
某宗房地产收益年限为30年通过预测未来第一年的净收益为16万元此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率如果该房地产的报酬率为6%则该宗房地产的收益价格为万元
某宗收益性房地产60年土地使用权报酬率为10%的价格为5000元/m2则该宗房地产40年土地使用权报酬率为12%的价格为元/m2
某房地产在正常情况下每年可获得有效毛收入30万元运营费用需要10万元该房地产的报酬率为10%该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回则该宗房地产的收益价格为万元
在运用收益法计算净收益时要考虑房地产的
某宗收益性房地产预测未来3年的净收益均为100万元/年3年后的出售价格会上涨12%届时转让税费为售价的6%房地产的报酬率为9%则该房地产目前的价值为万元
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元如果该类房地产的报酬率为6%则该宗房地产的收益价格为万元
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元此后分别逐年递增2%和1%如果该类房地产的报酬率为8%则该房地产的价格为万元
某宗房地产现行的价格为4000元/m2年净收益为200元/m2报酬率为6%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在5年后建成投入使用到那时该地区将达到城市现有火车站地区的繁荣程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为6000元/m2预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2则在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为元/m2
某宗房地产的收益年限为40年预测未来3年的净收益分别为17万元18万元19万元从第4年起每年的净收益将稳定在20万元左右如果房地产的报酬率为9%则该房地产的收益价格为万元
某宗房地产的土地使用年限为40年包括土地开发和房屋建造过程至今已有8年建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元运营费用率为40%该类房地产的报酬率为8%该宗房地产的收益价格为万元
有效毛收入乘数是估价对象房地产的除以其有效毛收入所得的倍数
有一房地产未来第一年净收益为20万元预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元收益期为无限年如果该类房地产资本化率为10%则该房地产的收益价格为万元
预期原理是等估价方法的理论依据
收益法中确定报酬率的基本方法有
净收益每年不变的公式的作用有
某商店的建筑面积为1000m2其经济寿命为40年土地使用年限为50年从2006年10月1日起计2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同租期20年月租金为150元/m2租金支付方式为每2年一次性支付支付时间为第2年末市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2支付方式为每年年末一次性支付预计类似商店正常月租金每年递增5%一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%房地产的报酬率为8%则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为万元
由于房地产的寿命长久占用收益性房地产不仅现在能获得收益而且能期望在未来持续获得收益
不但考虑房地产租金以外的收入还考虑了房地产的空置率
某宗房地产的收益期限为35年通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元19万元23万元从未来第4年起每年净收益为25万元直到收益期限结束如果该类房地产的报酬率为8%则该房地产的收益价格最接近万元
预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元运营费用第一年为9万元此后每年会在上一年的基础上增长2%则该类房地产的合理经营期限应为年
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