试述确定房地产拍卖保留价应考虑的因素-X题卡

为拍卖师确定起拍价为人民法院确定拍卖保留价为竞买人确定最高出价为有关当事人确定起价房地产成交价

成交价保留价标价均价

拍卖都有保留价，是拍卖前确定的最低价格拍卖有增价拍卖和减价拍卖起拍价总是低于或等于保留价最高应价即为成交价

房地产估价结果人民法院的决定国有资产管理部门作出的决策意见国有资产占有部门意见

评估价是对拟拍卖房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果起拍价又称拍卖底价保留价是拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格增价拍卖的结果是拍卖标的由出价最高者获得在有保留价拍卖中，最高应价一定成为成交价

估价报告对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。拍卖人的经验房地产市场价格委托人的意愿

为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

评估价保留价起价成交价

填写拍卖委托申请表拍卖房地产标的调查与确认，并签订委托拍卖合同书确定房地产拍卖底价并发布拍卖公告组织现场拍卖产权过户

房地产估价机构人民法院抵押权人人民法院和房地产估价机构共同

对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据评估结果就是保留价，但不是起拍价拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价

分析房地产市场状况使房地产市场调查工作有针对性确定房地产市场调查的必要性确定房地产高地调查的步骤

起拍价应价保留价评估价

评估价起价成交价标价保留价

房地产估价结果人民法院的决定国有资产管理部门作出的决策意见国有资产占有部门意见

评估结果就是保留价,起拍价评估结果只能是确定保留价,起拍价的参考依据对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价,起拍价和期望价

试述确定房地产拍卖保留价应考虑的因素。