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某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
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房地产估价师《单选题》真题及答案
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某建设项目建筑用地总面积为2000m2建筑基底面积为1000m2总建筑面积为8000m2则该项目的容
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某块土地总面积为200m2建筑物的各层面积相同共10层其建筑密度为60%则总建筑面积为 m2
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333．3
某宗土地的面积为1000m其上建筑物的建筑面积为5000m建筑物的基底面积为700m建筑物层数为8层
5.6
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8.0
0.7
某人拥有一套住宅建筑面积为200m2整幢建筑物总面积为8000m2其房地总价为8000万元其中建筑物
62.5
2500
137.5
200
某块土地总面积为200㎡建筑物的各层面积相同共10层其建筑密度为60%则总建筑面积为㎡
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某块土地上有一建筑物各层建筑面积相同共有10层且建筑基底总面积为600m2建筑用地面积为1000m2
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60%
某宗土地的面积为1000m2其上建筑物的建筑面积为5000m2建筑物的基底面积为700m2建筑物层数
8.0
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产权人甲乙共用一宗土地无独自使用院落该宗地内甲乙 分别拥有独立建筑面积为100m2200m2建筑占地
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某人拥有一套住宅建筑面积为200m2整幢建筑物总面积为8000m2其房地总价为 8000万元其中建
62.5
2500
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某宗土地的面积为1000m2其上建筑物的建筑面积为5000m2建筑物的基底面积为700m2建筑物层数
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产权人甲乙共用一宗地面积为300m2的土地无独自使用院落甲乙分别拥有独立 建筑物面积为100m210
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某块土地总面积为200m2建筑物的各层面积相同共10层其建筑密度为60%则总建筑面积为 m2
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产权人甲乙共用一宗面积为300m2的土地无独自使用院落甲乙分别拥有独立 建筑物建筑面积为100m21
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某块土地总面积为100m2其上建筑物的基底总面积为65m2则建筑密度是
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某块土地总面积为200m2建筑物的各层面积相同共10层其建筑密度为60%则总建筑面积为m2
1200
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3333
333．3
某块土地总面积为200m2建筑物的各层面积相同共10层其建筑密度为60%则总建筑面积为m2
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3333
333.3
某块土地上有一建筑物各层建筑面积相同共有10层且建筑基底总面积为 600m2建筑用地面积为1000
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60%
某宗土地1000平方米国家规定容积率为5建筑密度小于或等于60%下列建设方案比较起来最可行的方案是
建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米
建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米
建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米
建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米
某宗土地的面积为1000m2其上建筑物的建筑面积为5000m2建筑物的基底面积为700m2建筑物层数
8.0
5.6
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0.7
若某居住区的住宅用地面积为50000m2住宅建筑基底总面积为25000m2住宅建筑总面积为10000
20%
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200%
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甲公司开发建设一住宅小区计划投资2000万元人民币建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司此时甲公司已实际投资600万元人民币甲公司委托评估机构评估其价值问题1.转让该项在建工程应具备哪些主要证件
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租应根据何种用途对该两幢房屋进行估价
甲乙两房地产为相邻的工业厂房甲房地产的单价为1000元/m2面积为5000m2乙房地产的单价为800元/m2面积为2000m2现甲乙两企业合并估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2
某新建商业房地产出租经营欲评估其转让价格现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例测算估价对象房地产的净收益已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元300万元和350万元依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益问题1.这样的做法有哪些错误
某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营2002年12月31日开始使用6个月后将其中的2000m2出租1000m2出售并将出租部分向银行抵押贷款280万元贷款期限2年抵押率70%2005年6月30日由于未按期偿还贷款拟处分房地产如以拍卖方式进行处分其拍卖底价一般确定为
抵押人借甲债务80万元签订了房地产抵押合同之后又借乙20万元抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产共卖得净价款80万元其中新增房屋折合价款20万元按城市房地产管理法和担保法规定甲只能优先受偿万元
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束2以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为
甲开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶1甲开发商拟以该在建工程抵押申请贷款下列表述正确的是
某公司有一临街写字楼在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同请回答下列问题3在用收益法进行评估时客观收益应
赵某于2005年6月预购了一幢别墅总售价为120万元并先后向开发商支付了114万元该别墅于2006年6月30日竣工后赵某付清了剩余的购房款但对原装修不满意拆除了部分原装修设施并重新进行了装修花费了40万元2006年9月为筹集资金做生意赵某欲以该别墅向银行抵押贷款并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价此时同类型指重新装修前的别墅的正常市场售价为130万元赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用即170万元现估价人员掌握的资料有①赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件②赵某的购房发票③商品房预售许可证复印件④其他有关房地产市场资料请问1上述资料用于抵押估价是否齐全2估价人员可否承诺按170万元进行估价3可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年容积率为5根据规划拟建一幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构共18层其中1～3层主要为商业用途建筑面积9000m2含独立使用的车棚300m2其余建筑面积均为商品住宅该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2工程于2006年9月1日建成现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%2．建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%3．商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10%按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2运营费用率为24%4．商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2建成一年时间可售出60%平均价格为2800元/m2剩余的10%会在建成一年半售出平均价格为2900元/m2广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%5．房地产报酬率为8%折现率为12%贷款年利率为6%销售利润率为20%估价测算如下节选采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值解1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000m2住宅总面积=50000-9000-41000m21商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×1-空置等租金损失率=50×12×1-10%=540元/m2每平方米商铺的净收益=有效毛收入×1-运营费用率=540×1-24%=410.40元/m2商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/1+8%×47]×1/1+8%×2.5=4118．45元/m2商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元2住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/1+12%2.5+60%×28001+12%3+10%×2900/1+12%3.5]=8204.06万元3开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元2．扣除项目1建安工程费=50000×1100/1+12%=4910.71万元2专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元3销售费用和销售税费总额=11910.67×3.5%+5.5%=1071.96万元4销售利润=11910.67×20%=2382.13万元5买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74万元
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担如果张某是通过按揭贷款方购买的购买价格为10000元/m2建筑面积为500m2首付款比例为20%则该店面带债务转让的价格应为
某公司有一临街写字楼在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同请回答下列问题1如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元用市场比较法评估的结果为2000万元而且两种方法的评估测算过程均无问题则该写字楼的客观合理的价格应为
某酒店一楼有一空调机房建筑面积250m2空调主机1990年购入当时的购入价为500万元现该空调主机已累计折旧5万元市场价值为250万元拆除费用250万元如改换新式空调主机其他配套设备不需改动则购置安装新式空调主机和机房改造费用为700万元新式空调主机的占地面积50m2节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析估价师经调查得知将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元出租面积的装修改造费用由承租方自负如年资本化率为5．2S%则至少须签订年的租约方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出
甲开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶若该项目目前已全部取得预售许可证且部分售出甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是
某宾馆共有400个标准间和100个套间标准间每个每天200元套间每个每天350元年平均空房率为25%餐饮收益为客房收益的30%客房运营费用率为35%餐饮运营费用率为55%康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元土地使用年限不限搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示表2-2同类宾馆的价格和净收益资料表可比房地产价格万元净收益万元/年A252003000B294003500C238002800D16602001计算客房与餐饮年总收益1客房年总收益＝400×200+100×350×365＝41975000元＝4197.5万元2餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25万元2计算客房与餐饮年总费用1客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13万元2餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02万元3计算年净收益年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6万元4由所给资料计算报酬率可比房地产的报酬率A＝3000/25200×100%＝11.9%B＝3500/29400×100%＝11.9%C＝2800/23800×100%＝11.76%D＝200/1660×100%＝12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率11.9%+11.9%+11.76%+12.05%/4＝11.9%5从公式求得该宾馆价格为y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400万元
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租该工厂若将该两幢房屋投保火灾险则其为保险目的评估的价值应为
有一个大型购物中心总建筑面积50000m2现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租开发商也有意整体出售该购物中心现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估根据市场调查结果当地商业房地产市场已趋于饱和根据城市规划该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示表4-5房地产类型低风险高风险住宅3%～4%5%～6%商业5%～6%7%～8%工业4%～5%6%～7%根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素并结合估价的需要根据你的经验判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是
某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价估价目的是为了抵押贷款按当时正常市场价格评估的结果为1000万元银行据此贷款给其业主800万元2001年10月1日因业主无力偿还贷款银行向法院申请经法院判决将该房地产拍卖拍卖所得除了各项税费后为600万元加上业主已偿还给银行的部分本金和利息业主仍欠银行100万元为此银行要求估价公司赔偿该100万元损失而估价公司认为自己没有责任请问估价公司应如何说明自己没有责任请解释其理由
张某看中了一处房地产该房地产位于城市边缘紧靠一条新兴商业街虽然是城市边缘属于城市四级地段但该区域极具发展潜力商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元该房地产的建筑物共3层总建筑面积700m2张某拟购入后将一层开设商晡二三层用于居住原业主开出的售价为140万元张某为摸清该售价的合理性找估价师进行估价咨询请问估价师接受委托后在估价前需要了解估价对象的哪些情况
某房地产的法定用途为工业用途现状用途为商业用途拟对该房地产进行估价若估价目的为拆迁补偿该房地产应按评估
甲开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶下列关于办理房地产抵押登记的表述中正确的是
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营租期5年估价机构现对该酒楼进行拆迁估价酒楼业主不配合拆迁工作不允许估价人员进入酒楼实地查勘根据拆迁人提供的资料该酒楼产权清晰权属证书齐全用途合法无违章搭建问题1.针对该类拆迁估价在估价程序上应特殊注意哪些环节
某一工业厂房房屋建筑面积10000m2占地面积30000m2拟设定房地产抵押权该房屋的重置价为400元成新度8成土地使用权来源于行政划拨经调查本地区本类土地使用权市场价值为760元/m2其中取得土地成本为430元/m2出让金占80%土地开发成本为170元/m2管理费投资利息销售税费90元/m2开发利润70元/m2问题1.请写出房地产估价的技术路线
某房地产的法定用途为工业用途现状用途为商业用途拟对该房地产进行估价若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件尚未办理用地变更手续评估时应假设估价对象用途为
陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地并于2000年底建成了一幢房屋陈某于2001年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款请回答下列问题此房地产的抵押价格为
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担在2006年10月时张某的权益价格为
陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地并于2000年底建成了一幢房屋陈某于2001年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款请回答下列问题陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押
甲开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶3若该在建工程已整体抵押在无法定优先偿款的情况下欲估算抵押物的变现价值测算结果应为
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营租期5年估价机构现对该酒楼进行拆迁估价酒楼业主不配合拆迁工作不允许估价人员进入酒楼实地查勘根据拆迁人提供的资料该酒楼产权清晰权属证书齐全用途合法无违章搭建问题1.针对该类拆迁估价在估价程序上应特殊注意哪些环节
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