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某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权， 目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目( )，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
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房地产估价师《单选题》真题及答案
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某企业以国家出租方式取得某地块10年使用权固定年租金8万元而目前市场同类用地年租金为10万元承租土地
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房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时须取得何部门的同意经有关部门批准后房地产开发商乙还须 办理什
截至2012年12月31日B房地产开发商的速动比率是
30%
50%
83.33%
120%
一某房地产开发公司于2004年7月取得A市7000m2商业用地50年国有土地使用权2005年2月完成
拍卖
挂牌
协议
租赁
B房地产开发商未按约定动工期限开发土地根据国家有关法规可做以下处理
无偿收回建设用地使用权
强制收回建设用地使用权，但给予适当补偿
可以按出让地价款的20%征缴土地闲置费
延长开发建设期限，但最长不得超过两年
协议出让国有土地使用权时国家对出让金的最低价有何规定
A市B房地产开发商于2011年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权建设用地使用权出让合同约定
无偿收回建设用地使用权
强制收回建设用地使用权，但给予适当补偿
可以按出让地价款的20%征缴土地闲置费
延长开发建设期限，但最长不得超过两年
A市B房地产开发商于2008年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权建设用地使用权出让合同约定
无偿收回建设用地使用权
强制收回建设用地使用权，但给予适当补偿
可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
延长开发建设期限，但最长不得超过两年
一房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地
某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权价格为1000万元/m2容积率为3后经批准容积率扩大至3.6此
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一房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地
某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权价格为1000万元/m2容积率为3后经批准容积率扩大至3.6此
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截至2012年12月31日B房地产开发商的流动比率是
50%
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66.67%
166.67%
某开发商以500万元取得一地块的土地使用权目前在该地块中已投入建设资金500万元预计项目建设投资总额
还需投入50万元建设资金
还需投入450万元建设资金
还需投入800万元建设资金
在此情况下
甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权2002年李某购得该地块上建成的商业
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甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权2002年李某购得该地块上建成的商业
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房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么
在下列情况中可对所涉及土地使用权提前收回的是
开发商李某拥有的土地闲置了1年
开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地
开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价
开发商孙某购买一块土地后出国定居
某企业有一空地且企业拥有该地块的70年的住宅用途的出让土地使用权因自己无资金便用此块地和某开发商联合
一房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地
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下列估价报告存在多处错误请指明其中的13处 1. 某居住房地产估价报告 封面及目录略 致委托方函略 估价师声明略 估价的假设和限制条件略 某居住房地产估价结果报告 一委托方田×× 二估价方××房地产评估有限责任公司 三估价对象田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅包括土地 四估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五估价时点2005年5月23日 六估价依据略 七估价原则略 八采用的估价方法 本估价采用比较法成本法综合评估 九估价结果2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元大写肆拾伍万陆仟元整 十估价人员略 十一应用时效本评估报告使用期为3年 ××房地产估价有限责任公司 2005年5月23日 某居住房地产估价技术报告 一个别因素分析 估价对象位于×住宅小区建筑物为层砖混结构小区建成于1999年为欧式建筑外形典雅色彩明丽建筑质量完好院内设有自行车棚及个人车库楼内设有电梯估价对象4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅位于首层室内错层结构有室内楼梯相连建筑面积222.95m2楼上为一室两厅设有一封闭南阳台一卫生间设有浴缸蹲便器盥洗池室内均为立线雕花玻璃门设有灯池并以全木勾边其中客厅全瓷地砖铺面设有木质书架客厅与南阳台间设有双层门内层为立线雕花玻璃门并设有木质落地推拉长窗过厅全瓷地砖铺面立线雕花玻璃吊顶并设有壁柜大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门并有室内楼梯通往楼下卧室木地板铺面木包暖卫生间洗漱间均为全瓷地砖壁砖到顶南阳台铝合金封闭楼梯为大理石铺面铁艺扶手楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰楼下两室一厅独立厨房并设两个封闭北阳台一大一小一卫生间其中客厅全瓷地砖铺面北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台东侧设有立线雕花通往卧室两室均为木地板水电照设施齐全设有暖气煤气有线电视系统24h热水室内一般抹灰外设普通防盗门并设有单元讨讲系统被评估对象于2000年初投入使用并取得房产所有权证及土地使用权证 二区域因素分析 估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区门前有6路104路11路105路307路等公交车经过交通便利小区与××市竞秀公园一墙之隔环境幽静此外小区距××市高新技术开发区燕赵大酒店时代商厦人民广场市政府等均不远小区附近商业服务业也较为繁华这些都为居民购物餐饮休闲娱乐等提供了便利 三市场背景分析略 四最高最佳使用分析略 五估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的本报告采用比较法假设开发法分别进行估价 六估价测算过程 1．比较法 将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正得出最可能实现的合理价格 1比较实例确定 比较实例A 坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产建于1999年．为7层砖混结构房主金××实例A是位于建筑物内的一套单元住宅位于第4层室内错层结构有室内楼梯相连建筑面积222.95m2其中楼上为一室两厅设有一封闭南阳台一卫生间设有浴缸蹲便器盥洗池楼下一室一厅独立厨房．并设两个封闭北阳台一大一小一卫生间水卫电照设施齐全设有暖气煤气有线电视系统24h热水室内一般抹灰4-18号车库建筑面积18.91m2位于楼下院内该房产为私有房产 比较实例B 坐落在××市五四西路35号的2-1-502号房产建于1999年为7层砖混结构房主张××实例B是位于建筑物内的一套单元住宅位于顶层室内3层错层结构有室内楼梯相连建筑面积343.59m2其中首层一室一厅一卫生间一北阳台二层为一室一厅设有一封闭南阳台一卫生间设有浴缸蹲便器盥洗池一厨房3层两室一厅一北阳台一卫生间室内水卫电照设施齐全设有暖气煤气有线电视系统24h热水室内高档装修客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶并设灯池墙壁乳胶漆装饰设有电视墙地面抛光大理石铺面卧室设有灯池地面铺有实木地板墙壁乳胶漆装饰其中一间设自隔断阁楼一个餐厅厨房卫生间南北阳台地面均铺有全瓷地砖墙壁壁砖到顶客厅与阳台间设有木质双开门冰花玻璃装饰室内楼梯均为铁艺扶手实木板铺面室内门为实木门楼下附有18.91m2车库一个楼上附有50m2室外阳台一个该房产为私有房产 比较实例C 坐落在××市五四西路35号的1-1-301号房产建于1999年为7层砖混结构房主王××实例C是位于建筑物内的一套单元住宅位于第3层室内错层结构有室内楼梯相连建筑面积221.38m2其中楼上为一室两厅设有一封闭南阳台一卫生间设有浴缸蹲便器盥洗池楼下两室一厅独立厨房并设一封闭北阳台一卫生间整栋住房水卫电照设施齐全设有暖气煤气有线电视系统24h热水估价对象室内装修豪华楼上小客厅磨砂吊顶并设灯池地面铺设全瓷地砖木包门与大客厅相连大客厅石膏吊顶设有大型灯池墙壁刷有高档印花壁纸设有木质电视墙地面铺设高档大理石方砖木质推拉门双层推拉窗楼上卧室全木壁橱全瓷地砖室内刷有高档壁纸南阳台全瓷壁砖铝合金窗窗外是竞秀公园人工湖湖景铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅餐厅设有磨砂灯池全瓷地砖铺地北阳台与南阳台装饰相同楼上卧室与楼下装饰相似厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶该房产为私有房产 考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同可比实例的结构地理位置使用功能交易日期与估价对象接近四者具有较强的相同性和可比性故选此3案例作为比较案例详见表4-3 表4-3 案例项目 比较实例A金×× 比较实例B张×× 比较实例C王×× 估价对象田×× 交易日期 2005.4.23 2005.1.22 2005.3.27 2005.5.22 建造日期 1999 1999 1999 19999 地段等级 二类二级 二类一级 二类二级 二类二级 结构 砖混 砖混 砖混 砖混 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 保养 好 好 好 好 交通 便利 便利 便利 便利 所在层数 第四层 第五层 第三层 第三层 建筑面积 222.95m2 343.59.m2 221.38m2 222.95m2 单价 1750元/m2 1800元/m2 2500元/m2 2估价计算 ①交易情况修正 估价对象与比较实例ABC的交易形式相同无需进行修正可比实例的交易情况修正率如下实例A=100/100实例B=100/100实例C=100/100 ②交易日期修正 2005年1月至2005年5月××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%故各宗可比实例的交易日期修正率如下 实例A=1001+0.5%/100=100.5/100 实例B=1001+0.5%×4/100=102/100 实例C=1001+0.5%×2/100=101/100 ③区域因素修正 实例AC位于××市五四路35号佳辉小区B位于××市五四路20号竞秀小区各宗可比实例的区域因素修正率为 实例A=100/100实例B=100/98实例C=100/100 ④个别因素修正 实例ABC物业管理相同建筑日期建筑结构及内部设施相似所处层数及内部装饰各异故各宗可比实例的个别因素修正率为实例A=94/100实例B=97/100实例C=135/100 3价格计算根据上述各项修正列表如表4-4所示 表4-4 比较实例 交易价格 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格 A 1750元/m2 100/100 100.5/100 100/100 100/94 1871.01 B 1800元/m2 100/100 102/100 100/98 100/97 1892.78 C 2500元/m2 100/100 101/100 100/100 100/135 1870.37 利用直接比较法公式如下 估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正 /100×交易日期修正 /100×区域因素修正 /100×个别因素修正 利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价 1871.01+1892.78+1870.37/3元/m2=1878.05元/m2 用比较法测算得出评估标的房地产的总价值 1878.05×222.95元=418711元 2．成本法 估价测算过程 该房产1999年购人价为1850元/m2 1850×222.95元=412458元 产权手续及各项收费412458×5.0%元=20623元 利息412458+20623×3.7%元=16024元 投入装修70000元 扣除一年折旧70000×30%元=21000元 [412458+20623+16024+70000-21000]元=498105元 根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元 七评估结果 采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元 采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元 对以上述两种方法得出的结论取中间值即418711+498105/2=458408为此次评估结果 故此次评估最后结果为458000元 ××房地产评估有限责任公司 2005年5月23日 下列估价报告存在多处错误请指明其中的13处
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租该工厂若将该两幢房屋投保火灾险则为保险目的评估的价值应为
某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方实际得到的价格为元/m2
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担在2006年10月时张某的权益价格为
对于收益性物业的管理费和利润通常是物业的一个百分比
房地产市场结构包括
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务估价时点为2006年6月15日根据委托方提供的资料该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得2002年6月开始建设委托方提供的实际成本价格为1800元/m2包括土地取得成本开发成本管理费用销售费用销售税金和期望利润并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息估价人员经调查核实认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况为此在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2 请问 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格
顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释无论是削价还是提价顾客对其理解都不利于房地产商
开发商进行房地产开发投资是其积累固定资产的重要方式
某正常生产的工厂位于某城市市区距市中心直线距离约15km土地面积7672m2自用生产车间建筑面积3300m2办公楼建筑面积1050m2临街商业用房建筑面积580m2已出租商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续出让年限为40年其余自用房屋的用地为国有划拨土地该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证现规划部门已将该区域规划为居住区某房地产开发商有意投资该宗土地请房地产估价机构预测开发效益请问房地产估价机构应搜集哪些资料
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担 该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押则其为抵押目的评估的价值应为
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他应通过途径
在一个房地产项目进行风险分析的过程中风险评价的主要任务是
某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价估价目的为抵押贷款按当时正常市场价格评估的结果为1000万元银行据此贷款给其业主800万元2001年10月1日因该业主无力偿还贷款银行申请经法院判决将该房地产拍卖拍卖所得扣除各项税费后为600万元加上业主已偿还给银行的部分本金及利息业主仍欠银行100万元为此银行要求估价公司赔偿该100万元的损失而估价公司认为自己没有责任 请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租将该两幢房屋的用途由工业改变为其他应通过下列途径
在房地产开发过程中开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理
资金的时间价值的大小取决于多方面的因素从投资的角度来看主要有
某房地产地处繁华商业区内占地900m2地上200m2建筑为一旧式住宅委托人要求评估该房地产的现时交换价值评估人员经过调查了解到现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2该区域的商品房价格为1万元人民币/m2城市规划中该区域的容积率为5该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少并说明评估时的依据和理由
在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中有关工程的洽商变更等书面文件优先于合同通用条款
某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%在百分率法中交易情况修正系数应以作为基准来确定
房地产开发投资中的销售税金又称两税一费包括
一般将产品生产经营活动中的成本分为
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担如果张某是通过按揭贷款方购买的购买价格为10000元/m2建筑面积为500m2首付款比例为20%则该店面带债务转让的价格应为
居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值其主要原因是
资金一旦用于投资就不能用于即期消费所以从消费者的角度来看资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿
投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作它要在开始动工建设之前进行以便开发商考虑有关建设问题
按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分形成不同偏好的细分市场的模式是
房地产的价格是由市场决定的因此金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格
物业管理企业在确定写字楼租金时一般要考虑的主要因素有
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