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评估某写字楼于2011年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、c三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 48...
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房地产估价师《问答》真题及答案
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有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期需要3年将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用等经测算为2.5亿元/km2贷款年利率为10%投资利润率为15%当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%买方需要缴纳的税费为转让价格的4%该成片荒地开发完成后的总价值为亿元
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房于2003年建成并投入使用现对二层进行估价二层套型设计较为合理朝向为南工程质量优目前保养维护较好有专业物业管理公司维护和管理其外墙贴有白色条形砖客厅卧室内墙面刷白色涂料顶棚木条饰顶有防盗门铝合金窗推拉门门窗包套管道天然气设施室内预留电视电话空调插孔小区设有专门的消防系统该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有现已被司法机关扣押请问该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价为什么
某正常生产的工厂位于某城市市区距市中心直线距离约15km土地面积7672m2自用生产车间建筑面积3300m2办公楼建筑面积1050m2临街商业用房建筑面积580m2已出租商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续出让年限为40年其余自用房屋的用地为国有划拨土地该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证现规划部门已将该区域规划为居住区某房地产开发商有意投资该宗土地请房地产估价机构预测开发效益请问房地产估价机构应搜集哪些资料
为评估某宗房地产2005年9月末的价格选取了下列可比实例成交价格3000元/m2成交日期2004年10月末另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2% 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时可比实例在估价时点时的价格等于
某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%在百分率法中交易情况修正系数应以作为基准来确定
甲方开发公司于2003年7月委托乙方建筑公司建造两幢分别称为A座B座8层共5000m2的商品房至2003年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建至4层B座建至5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再支付80万元双方争执不下至2005年7月甲方向法院起诉法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估确定评估结论的依据应是
某旧厂房的建筑面积为5000m2根据其所在地点和周围环境适宜装饰装修改造成商场出售并可获得政府批准但需补交土地使用权出让金等400元/m2按建筑面积计同时取得40年的土地使用权预计装饰装修改造期为1年装饰装修改造费为1000元/m2装饰装修改造完成后即可全部售出售价为4000元/m2建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%折现率为12%需补交土地使用权出让金等费用为万元
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益则在运用收益法评估该宾馆的价值时
在一成片开发小区内某副食商场被拆除拆除时的状况为建筑面积420m2砖混结构用地性质为划拨为保证小区建成后商业设施的配套水平该商场与开发商议定小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场与原建筑面积相等部分结算结构差价新增加的建筑面积部分按建造成本计算地价按小区全部建筑面积平均分摊建造费用不计利息以上价款由商场支付产权归商场所有两年后小区建成其建筑密度为60%建筑容积率为2.5开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算另据调查该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4该小区地价为每平方米土地面积1800元该商场财务人员按下列方法计算应付款项 1．结构差价 920×1+1.4×700=1545600元=154.56万元 2．新增建筑面积成本 920×1.4×700=901600元=90.16万元 3．补交地价款
某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款该单位土地是行政划拨的你认为应采用什么估价技术路线对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项
某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价估价目的为抵押贷款按当时正常市场价格评估的结果为1000万元银行据此贷款给其业主800万元2001年10月1日因该业主无力偿还贷款银行申请经法院判决将该房地产拍卖拍卖所得扣除各项税费后为600万元加上业主已偿还给银行的部分本金及利息业主仍欠银行100万元为此银行要求估价公司赔偿该100万元的损失而估价公司认为自己没有责任请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因
某酒店从1998年开始兴建但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾后由现权利人甲公司进行后续工程建设并于2005年12月23日取得××市建筑工程施工验收证书2008年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证以该房地产向银行抵押贷款确定评估价值时还应考虑的因素有哪些
为评估某宗房地产2005年9月末的价格选取了下列可比实例成交价格3000元/m2成交日期2004年10月末另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%交易日期调整的主要方法是
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为50年至今已使用了6年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元该宗房地产的报酬率为8.5%该宗房地产的收益价格为万元
某旧厂房的建筑面积为5000m2根据其所在地点和周围环境适宜装饰装修改造成商场出售并可获得政府批准但需补交土地使用权出让金等400元/m2按建筑面积计同时取得40年的土地使用权预计装饰装修改造期为1年装饰装修改造费为1000元/m2装饰装修改造完成后即可全部售出售价为4000元/m2建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%折现率为12%不属于待开发的土地是
甲方开发公司于2003年7月委托乙方建筑公司建造两幢分别称为A座B座8层共5000m2的商品房至2003年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建至4层B座建至5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再支付80万元双方争执不下至2005年7月甲方向法院起诉法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估该商品房预计2008年6月建成要估算建成时的售价则估价对象状况和房地产市场状况应是
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积为1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价评估时依据的建筑面积应为
某大厦坐落地点为一级用地属公建集中区四周环路该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼钢筋混凝土框架剪力墙结构地上1～3层整体设计为商场塔楼A座为28层设计为大户型公寓大厦总面积为83594.27m2大厦自1994年6月15日开工于1995年12月停建停建时大厦主体与外墙面装修已完工室内装饰装修和设备设施安装未完成请问写出估价技术路线
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租将该两幢房屋的用途由工业改变为其他应通过下列途径中的
6年前甲提供一宗土地面积为1000m2使用年限为50年的土地乙出资300万元合作建设建筑面积为3000m2的房屋房屋建设期为2年建成后其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年期满后无偿归甲所有现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来甲也乐意出售但双方对价格把握不准并有争议协商请一家房地产估价机构进行估价该宗房地产未来16年的净收益现值之和为万元
某市房地产开发公司有一块七通一平的待建空地土地面积为10000m2且土地形状规则允许用途为商业居住允许建筑容积率为7允许建筑覆盖率为不大于50%土地使用权年限为50年出售时间为2010年9月1日需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价如果选用假设开发法进行估价它的计算公式和技术路线是什么
某企业购得一个已停工5年的在建工程结构封顶其中1～4层为商业裙楼5～27层为住宅裙楼部分已完成了部分设备安装现该企业拟以商业裙楼234层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款请说明拟优先选用的估价方法及技术路线以及确定评估价值时考虑的主要因素
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年容积率为5根据规划拟建一幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构共18层其中1～3层主要为商业用途建筑面积9000m2含独立使用的车棚300m2其余建筑面积均为商品住宅该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2工程自2006年9月1日开工2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%2．建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%3．商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10%按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2运营费用率为24%4．商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2建成一年时可售出60%平均价格为2800元/m2剩余的10%会在建成一年后售出平均价格为2900元/m2广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%5．房地产报酬率为8%折现率为12%贷款年利率为6%销售利润率为20%估价测算如下节选采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值解1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000m2住宅总面积=50000-9000=41000m21商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×1-空置及租金损失率=50×12×1-10%=540元/m2每平方米商铺的净收益=有效毛收入×1-运营费用率=540×1-24%=410.40元/m2商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/1+8%47]×1/1+8%2.5=4118.45元/m2商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元2住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/1+12%2.5+60%×2800/1+12%+105×2900/1+12%3.5=8204.06万元3开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元2．扣除项目1建安工程费=50000×1100/1+12%=4910.71万元2专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元3销售费用和销售税费总额=11910.67×3.5%+5.5%=1071.96万元4销售利润=11910.67×20%=2382.13万元5买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V=3031.74万元
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价评估时依据的建筑面积应为
有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期需要3年将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用等经测算为2.5亿元/km2贷款年利率为10%投资利润率为15%当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%买方需要缴纳的税费为转让价格的4%假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租该工厂若将该两幢房屋投保火灾险则为保险目的评估的价值应为
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益则在运用收益法评估该宾馆的价值时
某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方实际得到的价格为元/m2
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值估价结果为3500万元则
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