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从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 ( )
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房地产估价师《判断》真题及答案
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从估价角度看房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开
某开发商将8000万元投入一房地产开发项目假设此项目开发周期为3年当前房地产开发投资的年投资利润率为
40.9%
54.7%
56.7%
61%
银行在与开发商签订协议之前对开发商及其所开发的项目进行审查的内容包括
开发商资信状况
项目自有资金的到位情况
房屋销售前景
项目开发和销售的合作性
开发商经营状况
从估价的角度看开发商自有资金应得的利息要与其应获得的利润分开不能算作利润
在物业估价中物业开发商自有资金应得的利息计入
管理费用
投资利息
c、开发成本
开发利润
采用成本法估价时关于投资利息的表述中正确的是
投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费
从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润
投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费
投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率
是隐性成本
使用自己开发的技术应计算的收入
使用自有资金应得到的利息收入
使用自有房屋应得到的租金收入
正常利润
向管理人员支付薪水
采用成本法估价时物业开发商自有资金应得的利息计入
管理费用
投资利息
开发成本
开发利润
某开发商将8000万元投入一房地产开发项目假设此项目开发周期为3年当前房地产开发投资的年投资利润率为
40.9%
54.7%
56.7%
61%
在运用成本法估价时房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用税金以及应得的利润
从估价的角度来看开发商自有资金应得的利息也要与应获得的分开
利润
利息
收入
收益
从估价的角度看开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开不能算作
利润
利息
开发所得
开发成本利润
从估价角度来看为了使评估价值合理房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的利润分开不能算作开
从估价角度看房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开
狭义的房地产开发成本是指房地产开发商在取得土地之后为开发所负担的一切 经济代价这种经济代价包括
土地价格
开发商向外支付的开发费用
开发商自有资金的正常利息
开发商自有资金的正常利润
土地开发利润
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某商店的土地使用年限为40年从2001年10月1日起计该商店共有两层每层可出租面积各为200m2一层于2002年10月1日租出租赁期限为5年可出租面积的月租金为180元/m2且每年不变二层现暂空置附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2运营费用率为25%该类房地产的报酬率为9%该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格为万元
国有土地上房屋征收与补偿条例规定为了保障国家安全促进国民经济和社会发展等公共利益的需要确需征收房屋的由作出房屋征收决定
采用市场提取法求取资本化率r要用到
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为6%运用收益法估价一般不需求取
在完善的市场经济下土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成
求取建筑物折旧的方法主要有
房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的由发证机关责令限期改正给予警告对房地产价格评估机构并处罚款
房地产的社会经济位置发生变化可能是由于等引起
以下关于房屋征收补偿的说法不正确的是
计算净收益时房地产贷款还本付息额会计上的折旧额改扩建费用和所得税要扣除
某新建商业房地产出租经营欲评估其转让价格现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例测算估价对象房地产的净收益已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元300万元和350万元依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益 请问
被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的因素的影响
作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收人给予的补偿不包括
下列属于房地产估价师的职业道德是
资本化率等于房地产价格与其年收益的比值
低价格房地产政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低
房屋征收实施过程中征收不予补偿
有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期需要3年将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用等经测算为2.5亿元/km2贷款年利率为10%投资利润率为15%当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%买方需要缴纳的税费为转让价格的4%假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为6%该宗房地产第13年的净收益为万元
有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期需要3年将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用等经测算为2.5亿元/km2贷款年利率为10%投资利润率为15%当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%买方需要缴纳的税费为转让价格的4%该成片荒地开发完成后的总价值为
某新建商业房地产出租经营欲评估其转让价格现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例测算估价对象房地产的净收益已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元300万元和350万元依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益 请问 这样的做法有哪些错误
收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值
对被征收房屋价值的补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格
成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法
某宗房地产占地2000m2容积率为3.0土地是在2001年5月通过出让方式取得的出让年限是40年建筑物是于2002年11月建成使用的经济寿命为50年经调查现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2同类建筑物重置价格是1000元/m2通过估价师对该建筑物观察鉴定对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元装修重置价格30万元经济寿命5年设备的重置价格50万元经济寿命15年残值率假设均为零报酬率为8%求该房地产在2005年5月的市场价格
房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限暂停期限最长不得超过
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权土地用途为住宅土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日规划房屋建筑面积12000m2该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值估价对象价值的确定表名称参数值名称参数值契税税率4%该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格1600元/m2营业税城市维护建设税和教育费附加5.5%同类建筑物重置价格1000元/m2专业费用率建筑物建造成本的6%土地报酬率5%一年期贷款年利率6%管理费用30元/m2直接成本利润率20%销售费用率2.5%评估测算如下节选1．土地年期修正系数KK=1-1/1+5%67/1-1/1+5%702．土地取得成本10000×1600×0.9946=15913600元3．开发成本112000×1000=12000000元212000000×6%=720000元3上缴市政配套建设费等12000×300×1-30%=252000元4开发成本小计12000000+720000+2520000=15240000元4．管理费用12000×30=360000元5．投资利息正常建设期为1年土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入资本金视同借人资金则投资利息15913600×1+6%-1+15240000+360000×1+6%0.5-1=1415999元6．开发利润15913600+15240000×20%=6230720元7．销售税费15913600+15240000+360000+1415999+6230720×8%=39160319×8%=3132826元8．评估价值总价值=39160319+3132826×1+4%=42293145×1+4%=43984871元单位价值=43984871/12000≈3665元/m2
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房地产估价的合法原则就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格否则不得进行房地产估价活动
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