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一座旧厂房改建的超级市场,在该旧厂房建成后6年补办了土地使用权出让合同,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命为( )。
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房地产估价师总题库《成本法及其运用》真题及答案
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在进行旧厂房改造时要注意完整地提供原有资料
一厂房建成后8年被改造为超级市场.并补办了土地使用权出让手续土地使用权出让年限为40年建筑物的经济寿
40
42
48
5d
一幢旧厂房改造的超级市场在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续土地使用权年限为40年建筑物经济
50
40
46
不确定
某幢旧厂房改建的超级市场在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续土地使用权出让年限为40年建筑物
某商场是6年前由一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成同时补办了土地使用权出让手续土地使用期限
75.56%
81.67%
85.00%
86.67%
21_某旧仓库改建的超级市场在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续土地使用权出让年限为40年建筑物的
40
45
50
55
估价对象为一旧厂房改造的超级市场该厂房建设期为2年建成5年后补办了土地使用权出让手续土地使用期限为4
0.02
0.0213
0.0222
0.025
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续土地使用期限为
2.13%
2.22%
2.00%
2.50%
某一幢旧厂房拟改为超级市场在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续土地使用权出让年限为40年在出
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续土地使用期限为
2.13%
2.22%
2.00%
2.50%
估价对象为一旧厂房改造的超级市场该厂房建设期为2年建成5年后补办了土 地使用权出让手续土地使用期限为
2.00%
2.13%
2.22%
2.50%
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续土地使用期限为
2.00%
2.13%
2.22%
2.50%
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续土地使用期限为
1.00%
2.13%
2.22%
2.50%
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续土地使用期限
2.00%
2.13%
2.22%
2.50%
某一幢旧厂房拟改为超级市场在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续土地使用权出让年限为40年约定
一厂房建成8年后被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续土地使用权出让年限为40年建筑物的经济寿命
40
42
48
50
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续土地使用期限为
2.00%
2.13%
2.22%
2.50%
在世博公园内有一座它是利用原上钢厂的一个车间旧厂房改造而成的
钢厂大舞台
特钢大舞台
世博公园大舞台
一厂房建成后8年被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续土地使用权出让年限为40年建筑物的经济寿命
40
42
48
50
某生产企业2018年以5000万元购得一处旧厂房然后加以改建支出100万元在厂区修 建一处水塔支出5
42
48.72
50.4
54.6
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将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法称为收益乘数法
资金的时间价值又称货币的时间价值是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低
对于相同的房地产有租约限制下的价值无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值
有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入如商铺餐馆农地等这时最好采用营业收入测算净收益
收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间它应根据建筑物的来确定
在V=a/r[1-1/1+r]的情况下采用市场提取法求取资本化率r要用到
预计某宗房地产的年净收益为2万元且该房地产尚可使用15年房地产的报酬率为8%则房地产的收益价格为17万元
资金的时间价值又称货币的时间价值是指现在的资金与将来同样多的资金相比资金的价值是相同的只是时间上的不一致
由于房地产的寿命长久占用收益性房地产不仅现在能获得收益而且能期望在未来持续获得收益
潜在毛收入是假定房地产在充分利用无空置即100%出租情况下的收入
未来净收益越大房地产的价值就越高反之就越低
获得净收益期限越长房地产的价值就越高反之就越低
收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间
一般情况下估价对象的收益年限为其整个经济寿命
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法
税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额
收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益
收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产如住宅写字楼标准厂房仓库农地办公楼等
现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的
对于投资者来说将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的
基于租赁收入测算净收益的基本公式为净收益=潜在毛收入一运营费用
收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数
所谓风险是指由于不确定性的存在导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性
工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用和厂商利润
从全社会来看报酬率与投资风险负相关
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产
运营费用仅是指营业所必须支出的费用
投资回报是指所投入的资本的回收即保本
收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率折现率都能够准确的量化
报酬率为投资回报与所投入的资本的比率
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