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在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时,都应包含开发管理费用。( )
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房地产估价师《判断》真题及答案
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直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用包括人工费材料费和施工机械使用费施工企业为进行建
工程建设其他费
建筑安装工程直接工程费
建筑安装工程措施费
建筑安装工程企业管理费
施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物的搭设和拆除费用属于
工程建设其他费
建筑安装工程直接工程费
建筑安装工程措施费
建筑安装工程企业管理费
与国外建筑安装工程费用构成相比我国现行建筑安装工程费用构成中不包含
材料费
施工机械费
暂定金额
管理费
根据建筑安装工程费用项目组成建标[2003]206号施工企业为进行建筑安装工程施工所必须搭设的生活和
直接工程费
规费
措施费
企业管理费
施工企业为进行建筑安装工程施工所必须的生活和生产用的临时建筑物的搭设和拆除费用属于
工程建设其他费
建筑安装工程直接工程费
建筑安装工程措施费
建筑安装工程企业管理费
建筑物重新构建价格是全新状况的建筑物的建筑安装工程费专业费用管理费用投资利息及开发利润之和
施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物的搭设和拆除费用属于
工程建设其他费
建筑安装工程直接工程费
建筑安装工程措施费
建筑安装工程企业管理费
计算一建筑物的重建价格时其开发成本不包括
勘察设计和前期工程费
房屋建筑安装工程费
基础设施建设费
开发过程中管理人员工资
国外建筑安装工程费用构成与我国现行建筑安装工程费用构成相比前者包含而后者不包含的费用是
风险费
人工费:
现场管理费
材料费
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投资回报是指所投入资本的回收即保本
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的都能够较准确的量化
收益法中确定报酬率的基本方法有
对于相同的房地产有租约限制下的价值无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值
市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算因而通常直接采用净收益乘数法形式将净收益转换为价值的形式
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有
未来净收益流的类型有
潜在毛收入是假定房地产在充分利用无空置即100%出租情况下所能获得的房地产的总收入
在计算整体房地产的价值时期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益
抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用
净收益的测算途径可分为
资金的时间价值又称货币的时间价值是指现在的资金与将来同样多的资金相比资金的价值是相同的只是时间上的不一致
为帮助房地产开发商进行投资决策应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准
对于同一地区同一时期的房地产其资本化率相同
应用收益法评估出租型房地产价格时净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费管理费保险费房地产税租赁代理费等
商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用和商业利润
收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产如住宅写字楼标准厂房仓库农地办公楼等
收益法以预期原理为基础预期原理说明决定房地产当前价值的重要的不是过去的因素而是现在的因素
直接资本化法的优点是
报酬率与投资风险正相关风险大的投资其报酬率也高反之则低
预计某宗房地产的年净收益为2万元且该房地产尚可使用15年房地产的报酬率为8%则房地产的收益价格为17万元
资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率但两者有很大的区别
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数包括
报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和具体是预测估价对象未来各期的净收益净现金流量然后累加以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法
某写字楼预计持有两年后出售持有期的净收益每年216万元出售时的价格为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格为5200万元
在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值
某写字楼因有一大型跨国公司入住致使其声誉提高收益有较大增加由此带来的新增收益属于
收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法即地价=年地租×购买年
某写字楼预计持有两年后出售持有期的年净收益预测为216万元出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元
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