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某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开...
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房地产估价师《成本法及其运用》真题及答案
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W省A市B县D房地产开发公司利用该县郊区C村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及C村农业人口3
80
90
150
180
A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田该项目涉及C村农业人口50户180人据查征收前c村人均
1000
2000
4000
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W省A市B县D房地产开发公司利用该县郊区C村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及C村农业人口3
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A市B房地产开发公司征收c村的100亩基本农田该项目涉及c村农业人口50户180人据查征收前c村人均
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某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田该项目涉及B村农业人口50户180人据查征收前B村人均耕地
1000
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A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田该项目涉及C村农业人口50户180人据查征收前C村人均
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2000
4000
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G省A市B县C房地产开发公司利用该县郊区D村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及D村农业人口3
60
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129.6
216
A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田该项目涉及C村农业人口50户180人据查征收前C村人均
30
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A市B房地产开发公司征收c村的100亩基本农田该项目涉及c村农业人口50户180人据查征收前c村人均
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A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田该项目涉及C村农业人口50户180人据查征收前C村人均
30
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A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田该项目涉及C村农业人口50户180人据查征收前C村人均
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某市A房地产开发公司征收B村100亩农田该项目涉及B村农业人口50户180 人据查征收前B村人均耕地
1000
@C.4000
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W省A市B县D房地产开发公司利用该县郊区C村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及C村农业人口3
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某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田该项目涉及B村 农业人口50户180人据查征收前B村人均耕
30,60
30,80
60,100(征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)
80,100
2011年3月A市B房地产开发公司利用C村的200亩基本农田欲建一住宅小区该项目涉及C村农业人口38
80
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某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田该项目涉及B村农业人口50户180人据查征收前B村人均耕地
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G省A市B县C房地产开发公司利用该县郊区D村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及D村农业人口3
80
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W省A市B县D房地产开发公司利用该县郊区C村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及C村农业人口3
60
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A市B房地产开发公司征收c村的100亩基本农田该项目涉及C村农业人口50户180人据查征收前c村人均
30
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80
100
W省A市B县D房地产开发公司利用该县郊区C村的360亩基本农田欲建一商业市场该项目涉及C村农业人口3
60
100
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某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元／m2报酬率为8.5%该宗房地产30年的价格为元/m2
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得建设用地使用权年限为50年已使用10年建筑物剩余经济寿命为55年出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元报酬率为8%则该房地产的收益价格为万元
房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为
某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年至今都已使用5年预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元运营费用为20万元无风险报酬率为5%风险补偿率为安全利率的60%该房地产的收益价格为万元
某宗房地产正常情况下年总收益为140万元年总费用40万元报酬率为12%现已使用了5年该宗房地产的经济寿命为50年土地使用期限为40年出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回则该宗房地产的现实总价为万元
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下且不可续期房地产的价值等于为收益期限计算的房地产价值
某宗房地产收益年限为30年通过预测未来第一年的净收益为16万元此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率如果该房地产的报酬率为6%则该宗房地产的收益价格为万元
某宗收益性房地产60年土地使用权报酬率为10%的价格为5000元／m2则该宗房地产40年土地使用权报酬率为12%的价格为元／m2
收益法适用的条件是房地产的收益和都易于量化
某房地产在正常情况下每年可获得有效毛收入30万元运营费用需要10万元该房地产的报酬率为10%该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回则该宗房地产的收益价格为万元
某宗收益性房地产预测未来3年的净收益均为100万元／年3年后的出售价格会上涨12%届时转让税费为售价的6%房地产的报酬率为9%则该房地产目前的价值为万元
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元如果该类房地产的报酬率为6%则该宗房地产的收益价格为万元
某宗房地产的土地使用年限为40年包括土地开发和房屋建造过程至今已有8年预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元运营费用率为40%该宗房地产的报酬率为8%该宗房地产的收益价格为万元
现有某总建筑面积为15000m2的在建工程已知土地使用年限为40年自开工之日起算计划开发期为3年现已进行1.5年估计建成还需1.5年投入使用后年净收益为480万元资本化率为8%折现率为12%该项目续建完成后的总价值折算到现在为万元
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元此后分别逐年递增2%和1%如果该类房地产的报酬率为8%则该房地产的价格为万元
某宗房地产现行的价格为4000元／m2年净收益为200元／m2报酬率为6%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在5年后建成投入使用到那时该地区将达到城市现有火车站地区的繁荣程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为6000元/m2预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2则在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为元／m2
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力
某宗房地产的收益年限为40年预测未来3年的净收益分别为17万元18万元19万元从第4年起每年的净收益将稳定在20万元左右如果房地产的报酬率为9%则该房地产的收益价格为万元
某宗房地产的土地使用年限为40年包括土地开发和房屋建造过程至今已有8年建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时建筑物也无偿收回预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元运营费用率为40%该类房地产的报酬率为8%该宗房地产的收益价格为万元
某商店的土地使用年限为40年从2004年10月1日起计该商店共有两层每层可出租面积各为200㎡一层于2005年10月1日租出租赁期限为5年可出租面积的月租金为240元／㎡且每年不变二层现暂空置附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡运营费用率为25％该类房地产的报酬率为10％试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格
有效毛收入乘数是估价对象房地产的除以其有效毛收入所得的倍数
收益法中所指的收益是
有一房地产未来第一年净收益为20万元预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元收益期为无限年如果该类房地产资本化率为10%则该房地产的收益价格为万元
收益法的概念
某商店的建筑面积为1000m2其经济寿命为40年土地使用年限为50年从2006年10月1日起计2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同租期20年月租金为150元／m2租金支付方式为每2年一次性支付支付时间为第2年末市场上类似商店目前正常的月租金为200元／m2支付方式为每年年末一次性支付预计类似商店正常月租金每年递增5%一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%房地产的报酬率为8%则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为万元
已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2对应的报酬率为6%假设土地使用权为50年试求其报酬率为8%下的价格为
不但考虑房地产租金以外的收入还考虑了房地产的空置率
某宗房地产的收益期限为35年通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元19万元23万元从未来第4年起每年净收益为25万元直到收益期限结束如果该类房地产的报酬率为8%则该房地产的收益价格最接近万元
预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元运营费用第一年为9万元此后每年会在上一年的基础上增长2%则该类房地产的合理经营期限应为年
净收益求取的方法及简化方法
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