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用收益法估算某大型商场的价值时,其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。( )
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房地产估价师《判断》真题及答案
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出租的房地产是收益法估价的典型对象包括出租的住宅写字楼商场停车场标准厂房仓库和土地等其净收益通常为销
某大型电器商场是一般纳税人本月将外购的空调10台用于职工奖励外购价为每台5200元不含税价该商场对外
不确认收入
应按52000元确认收入
以64350元作价税分离后确认收入
以64350元确定销售收入
用收益法鉴证整体资产价格时从规范的角度讲以企业的作为收益还原或折现的基础为宜
销售收入
净现金流量
利润总额
净利润
下列关于净收益的测算公式说法正确的是
净收益=有效毛租金收入+其他收入
净收益=有效毛收入+其他收入
净收益=应收毛租金收入-收租损失
净收益=潜在毛租金收入-空置损失
用收益法估算某大型商场的价值时其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本经营费用销售税金及附加管理费用财
某大型商场通过价格优惠的手段来维系顾客关系该大型商场的关系营销属于关系营销
二级
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某大型商场为增值税一般纳税人决定在春节期间进行商品促销商场经理采取促销方案购物满100元赠送价值20
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某大型商场既从事商品销售又从事餐饮服务则该商场的经营行为就属于兼营行为
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某同学家准备买新房他看到开发商的广告称乘车从新楼盘到附近某大型商场只需3分钟据此你认为从新楼盘到附近
200m
400m
2000m
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用收益法鉴证无形资产价格时可根据无形资产带来的在收益期内以适当折现率折现确定无形资产价值
销售收入
总收入
总收益
超额收益
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有
租赁收入
潜在毛收入
有效毛收入
净运营收益
销售收入
某大型商场因销售不合格产品被媒体曝光为挽回影响商场对相关人员作了严厉处罚并登报致歉对有关消费者进行了
某企业撤销后其占地用于兴建某大型商场经各省自治区直辖市地方税务局确定该商场占地可以暂免征收城镇土地使
2017年某大型商场增值税一般纳税人实现商品销售收入1865万元发生现金折扣90万元 商业折扣65万
1945
1895
1855
1805
用收益法鉴证专利权价格时可选用作为收益额
利润总额
税后净利润
销售收入
税后销售收入
净现金流量
消防救援机构检查某大型商场时发现其自动灭火系统火灾自动报警系统等 消防设施全部损坏应当责令单位限期整
出租型房地产是收益法估价的典型对象包括出租的住宅公寓写字楼商场停车场标准工业厂房仓库和土地等其净收益
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已知某可比交易单价为4500元/m2已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2累计拖欠水费电费燃气费供暖费电信费有线电视费物业服务费用等300元/m2累计未收房屋租金150元/m2则统一房地产范围的价格为元/m2
某套住宅建筑面积为100m2套内建筑面积为92m2使用面积系数为0.8每平方米使用面积价格为3000元则该住宅建筑面积下的价格为元/m2
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时房地产正常的成交价格等于
在百分率法中房地产状况调整系数应以房地产状况为基准来确定
某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2汇率为1美元=8.26元人民币该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%则其在2006年10月25日的价格为元人民币2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币
采用市场法估价时一般要求选取3~10个可比实例即可
在某城市房地产交易中卖方买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2应缴纳的税费均由卖方负担则该宗房地产的正常成交价格为元/m2
评估某套住宅价格中进行区位状况调整时比较调整的内容包括等
某宗房地产交易买卖双方约定买方付给卖方2385元/m2买卖中涉及的税费均由买方负担据悉该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格则调整后买方应付给卖方的价格约为元/m2
下列不属于房地产区位因素的是
对于存量成套住宅由于数量较多可比性较好最适用市场法估价
在估价中选取四个可比实例甲成交价格4800元/m2建筑面积100m2首次付清24万元其余半年后支付16万元一年后支付8万元乙成交价格5000元/m2建筑面积120m2首次支付24万元半年后付清余款36万元丙成交价格4700元/m2建筑面积90m2成交时一次付清丁成交价格4760元/m2建筑面积110m2成交时支付20万元一年后付清余款32.36万元已知折现率为10%那么这四个可比实例实际单价的高低排序为
市场法适用的对象有
在统一币种方面不同币种的价格之间的换算在通常情况下是采用时的汇率
某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.674.776.785.089.292.598.1均以上个月为100其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/m2对其作交易日期调整到2006年10月1日的价格为元/m2
对于土地来说实物状况比较调整的内容包括
为评估某房地产2007年9月1日的市场价格选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日合同交易价格为4000元/m2约定建筑面积为95m2合同约定面积误差在6%以内不增加付款实际产权登记面积为100m2自2007年1月1日起至2007年9月1日当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元/m2
选取土地使用权出让实例作为可比实例时可选用协议方式的出让实例
搜集交易实例时应搜集交易实例的
一般认为可比实例的成交日期与估价时点相隔2年以上的不宜采用
即使在房地产市场比较发达的地区比较法也并非完全有效
某套住宅的套内建筑面积为145m2套内使用面积为132m2应分摊的公共部分建筑面积为9m2按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2该套住宅按建筑面积计算的价格为元/m2
下列关于可比实例的说法中正确的有
下列房地产交易中需要进行交易情况修正的有
在某宗房地产交易中买方支付给卖方29万元买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%则该宗房地产交易的正常成交价格为万元
对于商业房地产来说它看重的是
甲乙两宗相邻土地价格均为50万元若将该两宗土地合并为一宗土地合并后的市场价格为150万元在这种情况下如果乙宗地的拥有者购买甲宗地则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元
按间接比较的判定某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况价格低2%而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况价格高5%若改为直接比较判定将出现的情形
在房地产交易中往往需要缴纳一些税费根据税法及中央和地方政府的有关规定应由卖方缴纳的税费包括等
某宗地的面积为1000m2采用市场法进行评估通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m22190元/m2和2220元/m2如果赋予这三个价格的权重分别为0.30.4和0.3则采用加权算术平均法得到的比准价格为元/m2
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