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利用市场提取法求出的年平均折旧率,还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。 ( )
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房地产估价师《判断》真题及答案
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求取建筑物折旧的主要方法不包括
现值法
年限法
分解法
市场提取法
求取建筑物折旧的主要方法的是
现值法
年限法
分解法
市场提取法
估价法
求取建筑物折旧的方法主要有
年限法
市场提取法
分解法
功能法
对比分析法
建筑物每年年末价格乘以同一固定比率折旧率以求得每年折旧额的方法是
年数合计法
偿还基金法
平均年限折旧法
定率折旧法
用建筑物每年末价格乘以同一折旧率以求得每年折旧额的方法是
新旧程度折旧法
平均年限折旧法
年数合计法
定率折旧法
求取建筑物折旧的方法主要有
年限法
市场提取法
分解法
功能法
对比分析法
在房地产成本法估价中求取建筑物折旧的方法有
收益法
比较法
年限法
市场提取法
分解法
在手工方式下直线法提取折旧采取
平均折旧率
综合折旧率
个别折旧率
加权折旧率
求取建筑物折旧的主要方法有
现值法
年限法
分解法
市场提取法
估价法
在求取建筑物折旧的市场提取法当中建筑物的经济寿命等于
年折旧率的倒数
残值率的倒数
残值率
年折旧率
求取建筑物折旧的方法主要有
年限法
市场提取法
分部分项法
指数调整法
分解法
通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%则估价对象建筑物的经济寿命是年
10
20
50
无法知道
求取建筑物折旧的方法有
成本法
比较法
年限法
市场提取法
分解法
下列有关报酬率的求取方法描述正确的是
在V=A/Y的情况下,报酬率通过Y=A/V来求取,此为市场提取法
在V=A/Y的情况下,为了避免偶然性,市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例,求其净收益与价格之比的平均数
累加法中,报酬率的求取要加上投资带来的优惠率
安全利率是没有风险或极小风险的投资报酬率
市场提取法中,对求出的报酬率应进行适当的调整
建筑物每年年末价格乘以同一同定比率折旧率以求得每年折旧额的方法是
年数合计法
偿还基金法
平均年限折旧法
定率折旧法
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投资回报是指所投入资本的回收即保本
对于相同的房地产有租约限制下的价值无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值
市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算因而通常直接采用净收益乘数法形式将净收益转换为价值的形式
某银行存款利息方式采用单利假设某一年期存款的年利率为6%为吸引3年期的储户则其3年期存款的单利年利率应大于
潜在毛收入是假定房地产在充分利用无空置即100%出租情况下所能获得的房地产的总收入
在计算整体房地产的价值时期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益
抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用
成本法中的成本不是通常意义上的成本而是
资金的时间价值又称货币的时间价值是指现在的资金与将来同样多的资金相比资金的价值是相同的只是时间上的不一致
为帮助房地产开发商进行投资决策应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准
单纯的建筑物或其装饰装修部分通常采用估价
对于同一地区同一时期的房地产其资本化率相同
应用收益法评估出租型房地产价格时净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费管理费保险费房地产税租赁代理费等
商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用和商业利润
收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产如住宅写字楼标准厂房仓库农地办公楼等
成本法中一般不计息的项目是
特殊工业厂房适宜采用的估价方法是
收益法以预期原理为基础预期原理说明决定房地产当前价值的重要的不是过去的因素而是现在的因素
直接资本化法的优点是
报酬率与投资风险正相关风险大的投资其报酬率也高反之则低
预计某宗房地产的年净收益为2万元且该房地产尚可使用15年房地产的报酬率为8%则房地产的收益价格为17万元
资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率但两者有很大的区别
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数包括
报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和具体是预测估价对象未来各期的净收益净现金流量然后累加以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法
某写字楼预计持有两年后出售持有期的净收益每年216万元出售时的价格为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格为5200万元
在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值
收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法即地价=年地租×购买年
某写字楼预计持有两年后出售持有期的年净收益预测为216万元出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元资本化率为8%则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元
在活跃的土地交易市场下土地取得成本一般是由购置土地的价款和可直接归属于该土地的其他支出构成
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