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某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m...
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土地估价案例与报告《问答集》真题及答案
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下列处理符合土地增值税规定的有
对同一宗土地有多个开发项目，应予以分摊土地使有权支付和土地征用金额
因城市市政规划，被当地政府征用的房地产免税
企事业单位转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额50%的，免征土地增值税
某工业企业将自有房地产投资与当地知名商业企业，免征土地增值税
某工业企业与其他单位交换国有土地使用权，免征土地增值税
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进
甲企业和乙企业共同出资并拥有一宗土地的使用权其中甲企业出资额大于 总购买额的50%则甲企业是城镇土地
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进
某市M企业以划拨方式拥有三宗国有土地使用权用途为工业现M企业进行企业改制拟组建N股份有限公司现经土地
下列情况中允许土地使用权出租的是
以出让方式取得土地使用权
以转让方式取得土地使用权
以划拨方式取得土地使用权
以上表述均不对
某企业在某大城市拥有一宗面积为4000平方米的土地使用权容积率为1.5城镇土地使用税的标准为每年每平
30000
45000
20000
52500
某企业原属国有企业经国家划拨取得一宗土地的使用权后因企业改制原划拨土地以作价入股方式重新进入企业则该
不允许
允许依法
要经人民政府批准后方可
只能由土地部门决定是否可以
甲乙企业共同拥有一宗土地使用权则甲企业是城镇土地使用税的纳税人
一宗土地企业A通过拍卖方式取得其土地使用权40年后因厂址搬迁企业A决定将该宗土地使用权进行转让转让给
10
30
40
70
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进
在办理个人信贷业务时单证抵押是指
对两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的抵押房产，仅办理房产抵押登记，不办理土地使用权抵押登记
对两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的抵押房产，仅办理土地使用权抵押登记，不办理房产抵押登记
对两个以上土地使用权人共同拥有一处房产的，仅办理房产抵押登记，不办理土地使用权抵押登记
对两个以上土地使用权人共同拥有一处房产的，仅办理土地使用权抵押登记，不办理房产抵押登记
某宗土地的所有权人为甲使用权人为乙则
甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地
乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地
乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地
甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进
某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权容积率为1.5城镇土地使用税的标准为每年每平
4500
10000
15000
22500
甲企业和乙企业共同拥有一宗土地的使用权甲企业占地面积大于50%则 甲企业是土地使用税的纳税人
某宗土地的所有权人为甲使用权人为乙则
甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地
乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地
乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地
甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地
C厂在2005年以出让方式获得一宗土地在进行土地登记之后得到了该宗土地的国有土地使用权证后来由于扩建
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进
某单位通过出让方式取得一宗土地70年使用权该宗土地应属于 用地
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二甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围由该企业于1985年以划拨方式取得批准用途为工业土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米平均成新度70%宗地建筑密度45%部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今因该宗地已被列入旧城改造区范围由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为规划用途为商业住宅规划批准用地总面积18000平方米其中商业用地面积8000平方米住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89其中商业建筑面积28000平方米住宅建筑面积24000平方米 经调查 ①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”通路通上水通下水通讯通电及场地平整红线外达到“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气 ②A市一级商业住宅工业用地基准地价分别为5800元/平方米2000元/平方米800元/平方米对应各用途平均容积率分别为2.02.01.0开发程度为宗地红线外“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气及红线内场地平整估价基准日为2006年1月1日 ③以2006年1月1日为基期A市一级商业住宅工业用地年均环比增长率分别为2%4%0% ④通燃气平均成本为20元/平方米 ⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米 ⑥A市各类用地容积率修正系数表部分如下 按规划的商业用途及各项用地条件规划指标选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米运用基准地价系数修正法得到该宗地在现状工业用途规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%4%6% 请根据以上情况回答56-60题 若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款委托估价机构进行地价评估则评估时采用的容积率为
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积1500m宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通讯网络及设施齐全土地使用无特别限制在上述情况下为了判断是否能够抵押评估前需要了解土地哪些关键信息提示根据土地抵押的条件并结合上述条件回答
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日二00五年十二月三十一日 七估价日期二00五年十二月三十日至二00六年一月五日 八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于二00五年十二月三十一日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元／m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章二00六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题在需要特殊说明的事项一项中假设条款委托方提供的资料属实的含义是指只有1个选项
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价该开发商补交地价前需要补办哪些主要手续
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元／米2比准租金B=311.50元／米2比准租金C=280.88元／米2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88／3=295.99元／米2 2．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元 3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等 1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元 2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元 3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元 4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5％=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元 5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率／剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元 6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元 4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益 1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8% 2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10% 3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元 6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8％×[1-1／1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元／米2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告计算房地出租年总收益时直接使用建筑面积乘以租金标准漏掉了哪些对总收益有影响的参数
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率不大于35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率不大于15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起 2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变 3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下 1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元／米2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入 2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元／米2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入 3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元／米2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入 4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元 4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03% 2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24% 6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元／米2 报告中采用贴现的方式进行地价测算假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价请根据报告中的数据资料并假定地价为P分别列出其总售价建造成本销售费用利息利润的计算式
一某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业住宅用地的雪有土地进行评估时估价师收集到如下资料 ①作为地区重要的政治经济乏化中心和交通枢纽城市该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%城真居民可支配收入平均增长率为5% ②2005-2006年两年间城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米 ③制定并公布了征地区片综合地价 ④该市土地出让套按基准地价的70%收取最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米; ⑤该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米 ⑥2004-2006年该市商品住宅价格年平均增长率为10% 待估价宗地有关信息如下 1甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权拍卖成交楼面地价1200元/平方米当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米2004年末甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司2006年上半年项目建成年末完成销售以2004年为基期宗地所在区域2005年2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106105 2丙企业取得的工业用地面积20亩缴纳出让金467万元并按该市经批准的城市规划缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本折合5亩共计50万元在取得出让土地使用权后为方便出行丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修另外已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费征地管理费等相关税费为300万元区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩 请根据以上情况回答51-55题 若将上述住宅宗地作为城市地价监测点则其在2006年末的平均地价水平为元/平方米
一某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得年限为40年容积率为2.00酒店共20层总建筑面积为30000平方米收集到酒店其他有关情况如下 11~5层为酒店大堂中西餐厅歌舞厅娱乐场所等建筑面积为000平方米平均每天总经营收入为10万元总经营成本为6万元 26-20层为酒店客房建筑面积为22500平方米其中酒店客房有单司68间其中普通单间有38间118元/天豪华单间30间158元/天标隹双人间158间其中普通标间为98间188元/天豪华标间60间.258元/天套房58间其中普通套房为38间288元/天豪华套房有20间388元7天总统套房8间988元/天全部入住率为70% 3该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用结构为钢混结构经齐耐用年限50年建筑物残值率为0% 4该酒店设计不合理由于层高较低相对于市场一般结构的建筑物页计在剩余的使用期内其建筑物价值每年预计减少7万元 请以该酒店的实际经营数据和有关参数按照剩余法的思路计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格假定大堂等经营管理的利闰为总收入的10%其不动产综合还原率为8%客房部分不考虑经营管理成本其不动产的综合还原率为7%该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米未来资金贴现率固定设为7%
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注"略"的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下图所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则=3808.71元／平方米=4387.56元／平方米 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元／平方米 在对所选案例的说明中隐含了一个前提性条件请问这一前提性条件是什么
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业用地由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题根据国家有关规定市土地收购储备中心在收购宗地C时应对公司乙的土地使用权进行补偿请问如何确定补偿价格
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积1500m宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通讯网络及设施齐全土地使用无特别限制假如该企业到期未能偿还贷款并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖需要有哪些前置条件
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅的单元住房建筑面积为88m房改时按成本价交纳了购房费用2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某对所涉及土地应办理哪些手续如张某申请对该土地进行登记应如何确定有关登记的主要内容
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高级酒店若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2000年8月开始施工2002年3月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据可采取哪几种估价方法
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式对政府的土地收益仍然会有一定的影响假定该土地可以重新拍卖并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价底价是参照评估价格确定的请问是什么原因造成的对地价补交额度会有什么影响
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下图所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则=3808.71元／平方米=4387.56元／平方米 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元／平方米 在交易时间的修正中案例B的修正系数为100说明
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价市场比较法评估结果为以建筑面积计算3800元/米剩余法评估结果为以建筑面积计算3100元/米银行乙经综合分析决定贷款500万元银行乙要求估价机构的评估值最好能达到760万元试问 1该估价机构A应如何处理 2为保证贷款能按时回收银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处试问该要求能否达到目的并简述理由按规定银行乙在贷款时应要求企业甲办理哪些手续
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注"略"的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于"××住宅小区"项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率不大于35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率不大于15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起 2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变 3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时"三通一平"费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下 1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元／米2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入 2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元／米2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入 3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元／米2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入 4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元 4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03% 2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24% 6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元／米2 你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当为什么
一某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业住宅用地的雪有土地进行评估时估价师收集到如下资料 ①作为地区重要的政治经济乏化中心和交通枢纽城市该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%城真居民可支配收入平均增长率为5% ②2005-2006年两年间城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米 ③制定并公布了征地区片综合地价 ④该市土地出让套按基准地价的70%收取最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米; ⑤该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米 ⑥2004-2006年该市商品住宅价格年平均增长率为10% 待估价宗地有关信息如下 1甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权拍卖成交楼面地价1200元/平方米当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米2004年末甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司2006年上半年项目建成年末完成销售以2004年为基期宗地所在区域2005年2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106105 2丙企业取得的工业用地面积20亩缴纳出让金467万元并按该市经批准的城市规划缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本折合5亩共计50万元在取得出让土地使用权后为方便出行丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修另外已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费征地管理费等相关税费为300万元区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩 请根据以上情况回答51-55题 下列对该城市地价水平变化的分析正确的是
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积1500m宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通讯网络及设施齐全土地使用无特别限制若以委托日为评估价值时点根据上述情况对地价进行定义
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业用地由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题该中心区域经整理后拟将土地进行公开出让请问可采用哪几种方式出让并简述不同出让方式的基本特点
二甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围由该企业于1985年以划拨方式取得批准用途为工业土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米平均成新度70%宗地建筑密度45%部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今因该宗地已被列入旧城改造区范围由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为规划用途为商业住宅规划批准用地总面积18000平方米其中商业用地面积8000平方米住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2.89其中商业建筑面积28000平方米住宅建筑面积24000平方米 经调查 ①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”通路通上水通下水通讯通电及场地平整红线外达到“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气 ②A市一级商业住宅工业用地基准地价分别为5800元/平方米2000元/平方米800元/平方米对应各用途平均容积率分别为2.02.01.0开发程度为宗地红线外“六通”通路通上水通下水通讯通电通燃气及红线内场地平整估价基准日为2006年1月1日 ③以2006年1月1日为基期A市一级商业住宅工业用地年均环比增长率分别为2%4%0% ④通燃气平均成本为20元/平方米 ⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米 ⑥A市各类用地容积率修正系数表部分如下 按规划的商业用途及各项用地条件规划指标选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米运用基准地价系数修正法得到该宗地在现状工业用途规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%4%6% 请根据以上情况回答56-60题 根据规划条件在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为
一某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业住宅用地的雪有土地进行评估时估价师收集到如下资料 ①作为地区重要的政治经济乏化中心和交通枢纽城市该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%城真居民可支配收入平均增长率为5% ②2005-2006年两年间城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米 ③制定并公布了征地区片综合地价 ④该市土地出让套按基准地价的70%收取最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米; ⑤该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米 ⑥2004-2006年该市商品住宅价格年平均增长率为10% 待估价宗地有关信息如下 1甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权拍卖成交楼面地价1200元/平方米当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米2004年末甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司2006年上半年项目建成年末完成销售以2004年为基期宗地所在区域2005年2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106105 2丙企业取得的工业用地面积20亩缴纳出让金467万元并按该市经批准的城市规划缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本折合5亩共计50万元在取得出让土地使用权后为方便出行丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修另外已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费征地管理费等相关税费为300万元区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩 请根据以上情况回答51-55题 丙企业以资产重组为目的运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近万元
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业用地由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时有人认为只应对房屋进行补偿不包括土地补偿请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确并简述理由
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地某房地产开发公司拟取得该宗土地出让文件规定可以分期开发该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发具体计划如下 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日二00五年十二月三十一日 七估价日期二00五年十二月三十日至二00六年一月五日 八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于二00五年十二月三十一日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元／m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章二00六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题在估价目的一项中关于土地估价目的的叙述是否正确说明理由
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1963年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 1下面是该事务所此次估价工作日志的内容 15月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 25月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 35月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 45月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 55月23日下午开始调查资料 65月25日上午开始撰写报告 75月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局85月30日上午收到国土资源局付款 2关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 确定估价事项时应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1963年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务 1下面是该事务所此次估价工作日志的内容 15月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估 25月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查 35月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同 45月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法 55月23日下午开始调查资料 65月25日上午开始撰写报告 75月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字由丙送估价报告给市国土资源局85月30日上午收到国土资源局付款 2关于评估技术路线和方法日志有以下记录 1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估 2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估 仅就工作日志内容判断事务所此次估价工作流程是否合理存在哪些问题
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于××住宅小区项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积95635m2总建筑面积143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率1.5建筑覆盖率不大于35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地址状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等的分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大限度地提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库小邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率不大于15%容积率0.37主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的为待开发土地市值估算开发期自估价基准日算起 2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米2则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250万元通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发1年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出假设房屋售价在销售期内保持不变 3．开发总费用的确定根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时三通一平费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下 1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元／米2按总建筑面积则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000元=700万元并设定为开发初期一次性投入 2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元／米2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000元=2450万元并设定为开发期内均匀投入 3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元／米2按土地面积则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700元=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入 4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等为上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入管理费用=[2+3]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70万元 4．销售费用分析过程略确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入销售费用=总售价×8%=12250×8%=980万元 5．利息率和利润率确定 1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03% 2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24% 6．地价测算根据假设开发法基本公式地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程解上式得总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289元／米2 报告中不动产预期售价的确定过程较为简单如果采用市场案例分析确定在选择案例时有什么要求提示不少于4个
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方略 三受托估价方略 四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据 五估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六估价基准日二00五年十二月三十一日 七估价日期二00五年十二月三十日至二00六年一月五日 八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于二00五年十二月三十一日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年 九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元／m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币 十需要特殊说明的事项一假设条件 1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费 2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展 3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场 4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规 5委托方提供的资料属实 二估价结果和估价报告的使用 1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途 2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权 十一土地估价师签字 1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号××××××××× 十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章二00六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题土地估价依据一般包括哪些方面在估价依据一项中所列出的依据还缺乏哪几方面
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元／米2比准租金B=311.50元／米2比准租金C=280.88元／米2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程如下客观租金=295.60+311.50+280.88／3=295.99元／米2 2．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积是9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元 3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等 1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%即房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元 2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢混结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元 3保险费根据调查××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元 4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5％=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元 5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率／剩余使用年期=9015×750×1-0/35=193179元 6房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元 4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益 1土地还原率的确定根据市场调查分析确定土地还原率为8% 2房屋还原率的确定根据市场调查分析确定房屋还原率为10% 3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元 6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原率×[1-1/1+土地还原率使用年期]=858724/8％×[1-1／1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元／米2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法其所遵循的估价原则是只有1个选项正确请填在括号内
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