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某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元...
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房地产估价师《问答》真题及答案
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2010年1月1日建成时购房者的土地使用期限为年
37
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40
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某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积公顷用途为
30
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某商店的土地使用期限为40年自2007年8月1日起计算该商店共有两层每层可出租面积各为200m2一层
该开发用地的土地使用期限为年
30
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二某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积1公顷用
建设用地
在建工程
期房
现房
某商场是6年前由一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成同时补办了土地使用权出让手续土地使用期限
75.56%
81.67%
85.00%
86.67%
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积1公顷用途为写字
建设用地
在建工程
期房
现房
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积公顷用途为
37
38
40
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该开发用地的土地使用期限为年
30
40
50
70
该房地产的现状为
建设用地
在建工程
期房
现房
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积公顷用途为写字楼
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某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积1公顷用途为写字
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2010年5月1日建成商品房购买者的土地使用期限在不续期的情况下为年
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二某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积1公顷用
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2010年1月1日建成时购房者的土地使用期限为年
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在原划拨土地上建造的某办公楼建成于2001年8月31日经济寿命为60年后于2011年8月31日补办了
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某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积1公顷用途为写字
38
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该房地产的现状为
建设用地
在建工程
期房
现房
某商场的建设用地使用期限为40年从2007年5月1日起计该商场共2层每层建筑面积各为2000m2可出
二某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地土地面积1公顷用
30
40
50
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已知一年期国债利率为3.31%贷款利率为5.43%投资风险补偿率为2.23%管理负担补偿率为1.32%缺乏流动性补偿率为1.42%所得税抵扣的好处为0.5%则报酬率为
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益假定报酬率为6% 该宗房地产的收益价格为万元
某宗房地产现行的价格为2000元/m2年净收益为200元/m2报酬率为10%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在6年后建成投入使用到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为5000元/m2据此预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2收益法的本质是
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元假定报酬率为6% 下列有关收益期限为有限年n的表述正确的是
年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会成为其全权团体会员
评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价含地价为2000万元折现率为10%则开发完成后房价现值为万元
赵某于2009年6月预购了一幢别墅总售价为120万元并先后向开发商支付了114万元该别墅于2010年6月30日竣工后赵某付清了剩余的购房款但对原装修不满意拆除了部分原装修设施并重新进行了装修花费了40万元2010年9月为筹集资金做生意赵某欲以该别墅向银行抵押贷款并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价此时同类型指重新装修前的别墅的正常市场售价为130万元赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用即170万元现估价人员掌握的资料有1．赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件2．赵某的购房发票3．商品房预售许可证复印件4．其他有关房地产市场资料[请问]1．上述资料用于抵押估价是否齐全2．估价人员可否承诺按170万元进行估价3．可否按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
建筑物实物因素中的采光和尤其对住宅和办公楼来说比较重要
某新建商业房地产出租经营欲评估其转让价格现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例测算估价对象房地产的净收益已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元300万元和350万元依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益 请问 若估价对象的年净收益保持不变具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益
按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91则其依据是
某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2现需要调整到2007年10月1日的价格已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.674.776.785.089.292.598.1以2005年1月1日的价格指数为100 该宗房地产2007年10月1日的价格为元/m2
已知临街矩形地块甲的总价为36万元临街宽度为20ft临街深度为75ft标准宗地为临街宽度为20ft临街深度为100ft地块现有一相邻矩形地块乙临街宽度为30ft临街深度为125ft运用四三二一法则计算地块乙的总地价为万元
H办公用房建于2005年为4层钢筋混凝土框架结构建筑面积2310m2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得使用期限40年2010年因抵押贷款对该房地产进行评估采用成本法其计算过程如下 1土地价格估算 根据有关资料考虑估价对象用地性质土地等级地段位置等确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2 则土地价格为 1200×2310×60%=1663200元≈166.3万元 2建筑物价格计算 按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2 该工程建设期为1年假设资金分期均匀投入年贷款利息率为5.85%开发商利润率为20%则利息为 2175×0.5×5.85%≈63.6元/m2 开发商利润为 2175×20%=435元/m2 钢筋混凝土框架结构使用年限为60年残值率为2%已使用5年根据定率折旧法公式其成新率为 建筑物现值为 2175+63.6+435×92%×2310=5681934.72元≈568.2万元 3估价结果确定 166.3+568.2=734.5万元
按照谨慎原则运用收益法评估房地产的抵押价值时当估计未来收益可能会高也可能会低时一般应采用保守的较低的收益估计值相比之下一般的房地产价值评估采用的是的收益估计值
某期房尚有一年时间才可投入使用与其类似的现房价格为3500元/m2出租的年末收益为330元/m2假设折现率为8%风险补偿估计为现房价格的2%贷款年利率为5%则该房地产期房价格为元/m2
甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店至2006年12月止甲方共支付乙方工程款14000万元全楼结构封顶工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生13000万元乙方应返还1000万元乙方则认为工程款实际发生14500万元甲方尚应再支付500万元双方争执不下至2007年3月甲方向法院起诉法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估该商品房预计2008年6月建成要估算建成时的售价则估价对象状况和房地产市场状况应是
估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房估价对象的建筑面积为1200m2现空置估算估价对象的租金时最适宜作为可比实例的是
关于房地产抵押下列说法不正确的是
甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店至2006年12月止甲方共支付乙方工程款14000万元全楼结构封顶工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生13000万元乙方应返还1000万元乙方则认为工程款实际发生14500万元甲方尚应再支付500万元双方争执不下至2007年3月甲方向法院起诉法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估确定评估结论的依据应是
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性
某一委估房地产其设计用途为商业结构等级为钢混结构水电卫齐全总建筑面积为1632.5m2该大楼共31层现一层为甲公司营业大厅二层为办公用房委估地产位于一二层现产权所有人为乙公司该房屋欲租给甲公司10年所有的装修费用由甲公司独立承担经调查该地区房地产交易活跃而且该房屋位于相当繁华的地区 应该搜集哪些估价资料
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益假定报酬率为6% 该宗房地产的合理经营期限为年
市场法中采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况价格低2%估价对象的房地产状况优于标准房地产状况价格高1%若改为直接比较则房地产状况的调整系数为
路线价法特别适用于需要在短时间内对进行估价的情形
某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房其耐用年限为年
预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%收益年限可视为无限年该类房地产的报酬率为6%则该宗房地产的收益价格为万元
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元假定报酬率为6% 该宗房地产第14年的净收益为万元
赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房房屋的经济寿命为50年残值率为1.96%建筑面积为100m21998年建筑物的重置价为500元/m22000年建筑物重置价格为540元/m22006年10月的重置价格为750元/m2结构相同楼层相同装修相同建筑面积建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元请问赵某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是
房地产权利的种类中属于自物权的是
某房地产开发商于2006年12月通过出让方式以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权土地用途为住宅土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日规划房屋建筑面积12000m2该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数见表3并拟以成本法评估项目竣工日21309年12月31日该房地产的市场价值 表3资料与参数表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍 卖的平均出让价格/元/m2 1600 营业税城市维护建设税和 教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格/元/ m2 1000 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用/元/m2 30 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下节选 1．土地年期修正系数K K=[1-1/1+5%67]/[1-1/1+5%70]=0.9946 2．土地取得成本 10000×1600×0.9946=15913600元 3．开发成本 112000×1000=12000000元 212000000×6%=720000元 3上缴市政配套建设费等12000×300×1-30%=2520000元 4开发成本小计12000000+720000+2520000=15240000元 4．管理费用 12000×30=36000元 5．投资利息 正常建设期为1年土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入资本金视同借人资金则投资利息 15913600×[1+6%-1]+15240000+360000×[1+6%0.5-1]=1415999元 6．开发利润 15913600+15240000×20%=6230720元 7．销售税费 15913600+15240000+360000+1415999+6230720×5.5%+2.5% =39160319×5.5%+2.5%=3132826元 8．评估价值 总价值=39160319+3132826×1+4% =42293145×1+4% ≈43984871元 单位价值=43984871/12000≈3665元/m2
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