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任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发、利用的这一特点,本质上是由房地产的______特性决定的。
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房地产估价师《单项选择》真题及答案
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一宗房地产的位置是指该宗房地产所在的地方包括
坐落
方位
距离
朝向
通达性
房地产的决定了任何宗房地产只能就地开 发利用或消费并且要受制于其所在的空间环境
独一无二特性
交易复杂性
难以变现
不可移动特性
房地产的不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发利用或消费
关于房地产开发项目地域性的特点下列叙述有误的是
房地产开发项目策划的地域性应从区域、城市、项目区位这三个层次考虑
房地产开发项目要考虑房地产开发项目所在区域的地理位置、自然环境、文化传统和经济发展水平
房地产开发项目要考虑房地产开发项目所在区域的定位、消费水平、市场发育和市场供求情况
房地产开发项目要考虑房地产开发项目的位置、交通条件和周围环境
某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地目前其价格已上涨了50%根据有关政策规定该企业需清退房地产
关于房地产开发项目地域性的特点下列叙述有误的是
房地产开发项目策划的地域性应从区域、城市、项目区位这三个层次考虑
房地产开发项目要考虑房地产开发项目所在区域的地理位置、自然环境、文化传统和经济发展水平
房地产开发项目要考虑房地产开发项目所在区域的定位、消费水平、市场发育和市场供求情况
房地产开发项目要考虑房地产开发项目的位置、交通条件和周围环境
某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司所开发
配电房
商业房地产
水塔
住宅
一某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发该房地产开发公司所开
配电房
商业房地产
水塔
住宅
房地产抵押抵押人抵押
可以将几宗房地产一并
不得将几宗房地产一并
可以将一宗房地产分割
不得将一宗房地产分割
可以将一宗房地产分期
房地产的开发利用消费要受制于其所在的空间环境如邻里关系当地的社会经济发展状况制度政策等这是由于房地产
不可移动性
独一无二性
相互影响性
易受限制性
任何一宗房地产只能就地开发利用或消费并且要受制于其所在的空间环境这是由于房地产的特性
不可移动
独一无二
相互影响
易受限制
房地产的特性决定了任何一宗房地产只能就地开发利用或消费并要受制于其所在的空间环境
静止
坚固
不可移动
永久
房地产的决定了任何一宗房地产只能就地开发利用或消费而且要受制于其所在的空间环境邻里及当地经济
不可移动性
独一无二性
寿命长久性
用途多样性
关于房地产位置固定性的说法错误的是
房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发,利用或消费
房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利房地产本质上
房地产的决定了任何一宗房地产只能就地开发利用或消费而且要受制于其所在的空间环境当地的制度政策社会经济
不可移动性
寿命长久性
独一无二性
用途多样性
关于房地产不可移动性的说法错误的是
房地产不可移动性决定了房地产市场是区域市场
房地产不可移动性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
房地产不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费
房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
房地产的开发利用消费要受制于其所在的空间环境如邻里关系当地的社会经济发展状况制度政策等这是由于房地产
独一无二
相互影响
不可移动
易受限制
两宗房地产的净收益相等但其中一宗房地产获取净收益的风险小从而要求的报酬率高另一宗房地产获取净收益的风
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二甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权用于开发商品房和经济适用住房并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估开发建设过程中甲公司依法取得商品房预售许可证后委托乙公司代理预销售商品房委托协议签订后乙公司在媒体发布商品房预售广告并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续该小区全部竣工后购房者陈某对所购商品房面积提出疑问乙公司的销售人员进行了解释甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后为购房者办理了房屋权属登记手续陈某购买商品房应缴纳的税为
二甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权用于开发商品房和经济适用住房并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估开发建设过程中甲公司依法取得商品房预售许可证后委托乙公司代理预销售商品房委托协议签订后乙公司在媒体发布商品房预售广告并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续该小区全部竣工后购房者陈某对所购商品房面积提出疑问乙公司的销售人员进行了解释甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后为购房者办理了房屋权属登记手续下列关于经济适用住房表述中正确的为
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级
一封面略二目录略三致委托估价方函略四注册房地产估价师声明略五估价的假设和限制条件略六××别墅房地产估价结果报告一委托估价方××市恒通房地产开发公司二受理估价方××市房地产估价事务所三估价对象概况1.土地情况1土地使用权性质出让土地使用权1995年1月6日取得国有土地使用权证2土地总面积7000m23用途别墅及配套设施433栋别墅建筑总面积l0378m22.地上物情况该别墅项目的户型有ABCD四型款式达数十种主要为二层砖混结构目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程建筑面积7548m2另有9栋尚未完工但主体结构已完装修设备未完建筑面积2830m2建筑材料及设备略四估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价五估价时点1998年4月15日六估价方法1.采用的估价方法为市场法成本法2.分析比较用上述估价方法求出的结果然后进行综合处理最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格七估价结果别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3万元估价人员估价原则估价作业日期和估价报告应用的有效期略七××别墅房地产估价技术报告[一~五略]六估价测算过程1.土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价综合平均得出土地评估价格1利用成本法进行土地估价计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地查勘在估价时点城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200兀/m2土地开发费用为1644元/m2土地使用权出让金为480元/m2以上三项合计为3324元/m22利用市场法进行土地估价略用市场法算出土地单价为3763.97元/m2土地单价=3324+3763.97/2=3543.99元/m23土地估价综合结果土地总价土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79万元2.别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法以该类别墅的建筑物及相关费用为基础加上正常的利税计算该别墅建筑物的重新建造成本1据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2包含建筑费含结构装修设备红线内外市政费管理费8%年利率15%利润率20%销售税费10%2根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45万元根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714元/m29栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06万元3现有别墅建筑物价格3428×7548+1714×2830=3072.51万元3.别墅现有房地产价格2480.79+3072.51=5553.3万元八附件说明其他资料略
住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容
回答以下问题1保险事故的估价中一般采用市场法还是成本法或哪种方法在此类目的的估价中用得较多2在回答关于技术路线的问题时依据书中的概念是否应明确说明可能采用的估价方法
建设期的贷款利息应按复利息计算
试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么
基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别
房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容
如何利用收益法评估承租人权益的价值
某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值如果可能出现这种情况的主要原因是什么
交易实例房地产类似房地产可比实例房地产估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么
近期某城市房地产市场发生较大变化房地产成交量明显萎缩住宅市场价格出现下跌趋势某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务请问结合该市房地产状况采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题
二甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权用于开发商品房和经济适用住房并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估开发建设过程中甲公司依法取得商品房预售许可证后委托乙公司代理预销售商品房委托协议签订后乙公司在媒体发布商品房预售广告并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续该小区全部竣工后购房者陈某对所购商品房面积提出疑问乙公司的销售人员进行了解释甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后为购房者办理了房屋权属登记手续征收15亩蔬菜生产基地应当
某房地产占地面积2580m2建筑面积9440m2每层建筑面积2360m2其中一二层为出租商铺三四层为出租住房为了估价其市场买卖价格估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价估价方法正确确定其估价时点的价格为12566元/m2根据当地商业用房楼层价格变化规律一二层差价2%二三层差价5%三四层差价2%判断出二层价格为12309元/m2三层价格为11694元/m2四层价格为11460元/m2从而得出估价对象房地产的市场价格为12566+12309+11694+11460×2360=113348440元试问如此确定的最终结果是否正确为什么
建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的
某商务写字楼建筑面积11000m2可租售面积8000m2土地使用年限40年从1998年7月1日起计土地面积是3000m2当地正常月租金为90元/月·m2正常出租率90%大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2土地报酬率为6%建筑物的报酬率为10%业主欲投保请评估其在2002年7月1日的保险价值 估价计算如下 1.有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000元 2.总费用=8000×90×12×20%=1728000元 3.写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000元 4.写字楼用地净收益 5.建筑物净收益=8964000-1641400=7322600元 6.建筑物价值
二甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权用于开发商品房和经济适用住房并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估开发建设过程中甲公司依法取得商品房预售许可证后委托乙公司代理预销售商品房委托协议签订后乙公司在媒体发布商品房预售广告并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续该小区全部竣工后购房者陈某对所购商品房面积提出疑问乙公司的销售人员进行了解释甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后为购房者办理了房屋权属登记手续在代理商品房预销售中乙公司
一某房地产开发公司以1200万元依法取得了1hm2综合用地50年的土地使用权该地块地上容积率为6建筑覆盖率为50%可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼商住综合楼第一层至第四层为建筑面积相同的商业用房第五层至第十六层为建筑面积相同的住宅办公楼总建筑面积为5000m2各层建筑面积相同该地块土质较差地下水位较浅需采取一定工程措施改善条件方适用于建造假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建成交价格为300万元在建办公楼时该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元另外从私人手中借得部分资金银行为防范贷款风险要求该公司对所抵押的在建工程办理保险为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估并据此与某财产保险公司签订了保险合同该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时该楼盘平均销售价格为元/m2
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果这与公开市场价值标准有矛盾吗
建筑物密集地区的分幅图一般采用1:500比例尺
房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么
某商品房交易估价评估人员采用市场比较法估价收集了4个近期交易成功的案例资料具体如下编号ABcD估价对象坐落市区内市区内市区内市区内市区内地段等级四级四级四级四级四级用途商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅结构层次混合7层混合7层混合7层混合7层混合7层建筑面积/m24590130102106交易情况修正优惠8%偏高7%正常优惠5%正常交易日期调整+5+6+5+1房地产状况调整-18+7+4-10成交价格/元/m22400270026002400若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理则按市场比较法评得的评估对象估价结果为______元/m2
按使用性质不同建筑物通常分为生产性建筑和民用建筑
一某房地产开发公司以1200万元依法取得了1hm2综合用地50年的土地使用权该地块地上容积率为6建筑覆盖率为50%可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼商住综合楼第一层至第四层为建筑面积相同的商业用房第五层至第十六层为建筑面积相同的住宅办公楼总建筑面积为5000m2各层建筑面积相同该地块土质较差地下水位较浅需采取一定工程措施改善条件方适用于建造假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建成交价格为300万元在建办公楼时该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元另外从私人手中借得部分资金银行为防范贷款风险要求该公司对所抵押的在建工程办理保险为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估并据此与某财产保险公司签订了保险合同该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有
一某房地产开发公司以1200万元依法取得了1hm2综合用地50年的土地使用权该地块地上容积率为6建筑覆盖率为50%可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼商住综合楼第一层至第四层为建筑面积相同的商业用房第五层至第十六层为建筑面积相同的住宅办公楼总建筑面积为5000m2各层建筑面积相同该地块土质较差地下水位较浅需采取一定工程措施改善条件方适用于建造假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建成交价格为300万元在建办公楼时该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元另外从私人手中借得部分资金银行为防范贷款风险要求该公司对所抵押的在建工程办理保险为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估并据此与某财产保险公司签订了保险合同对该宗土地进行城市用地适用性评价该宗土地属于类建设用地
建筑物经济寿命结束的时间与建设用地使用年限届满的时间不一致时收益期限及收益价格应如何确定
二甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权用于开发商品房和经济适用住房并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估开发建设过程中甲公司依法取得商品房预售许可证后委托乙公司代理预销售商品房委托协议签订后乙公司在媒体发布商品房预售广告并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续该小区全部竣工后购房者陈某对所购商品房面积提出疑问乙公司的销售人员进行了解释甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后为购房者办理了房屋权属登记手续乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中正确的为
由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益
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