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下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。 (...
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土地估价案例与报告《任意集》真题及答案
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在一土地估价技术报告中估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用公用设施完备度因素的修正系数范围为-3
两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致
根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%
不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定
同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题
以案例B作为比较基准
案例B所在时点是地价指数基期
案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致
案例B与评估对象比较，市场价格相差为0
以下是某份土地估价技术报告中第三部分土地估价的地价确定部分请阅读后回答所提问题一地价的确定采用成本逼
下列关于比较法具体运用的说法中正确的是
房地产市场总体上较活跃的地区，一定适合采用比较法估价
估价机构和估价师没有努力收集交易实例，可以作为无法采用比较法估价的理由之一
比较法的测算结果不易被人们理解、认可或接受，因此比较法测算的价值一定合理、真实
目前运用比较法估价的难点是获取房地产的真实成交价以及相应的估价所需的房地产状况等信息
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题
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市场法又称
市场比较法
比较法
估价法
成比法
土地法
下列土地估价中的技术处理不正确的是
当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例
当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度
收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得
剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
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在土地估价中的市场比较法是以供需原则为基础的在利用市场比较法估价时一般都要进行时间和土地条件修正后才
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题 ×××股份
估价测算过程
估价基本事项
估价结果确定
估价方法适用性分析
市场背景描述与分析
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土地市场比较活跃的地区对各类土地的估价一定都能采用市场比较法估价
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某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题为保证企业甲的顺利搬迁市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿试问如以现状用途的评估价作为补偿依据如何对该国有划拨土地价格进行评估请简述评估思路
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程为客观租金=295.60+311.50+280.88÷3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积为9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%所以房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准>确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35年计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率÷剩余使用年期=9015×750×1-0÷35=193179元6房地出租年总费用房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元4．计算房地年纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原利率的确定根据市场调查分析确定土地还原利率为8%2房屋还原利率的确定根据市场调查分析确定房屋还原利率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/1+土地还原利率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告计算房地出租年总收益时直接使用建筑面积乘以租金标准漏掉了哪些对总收益有影响的参数
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程4土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2009年12月31日七估价日期2009年12月30日—2010年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2008年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果如下所示评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项1．假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实2．估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1．土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2．土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2010年1月5日请根据上述内容回答以下问题针对上述评估目的有人认为股权转让是股东内部的事情不需要对土地资产进行评估此观点是否正确请阐述你自己的看法
某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1967年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务下面是该事务所此次估价工作日志的内容16月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估26月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查36月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同46月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法56月23日下午开始调查资料66月25日上午开始撰写报告76月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字再由丙送估价报告给市国土资源局86月30日上午收到国土资源局付款关于评估技术路线和方法日志有以下记录①出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估②收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估请根据以上情况回答下列问题确定土地估价事项的内容一般包括哪些
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积为1500m2宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通信网络及设施齐全土地使用无特别限制假定你是该评估公司的土地估价师请回答以下问题根据上述条件列出已知的宗地个别条件
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象基本情况见表2表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/元/m2付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.6352007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.3402．建立价格可比基础略3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8较适中规则70922006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9适中规则65512007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6适中规则40504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素方面的差别确定各比较因素条件指数如表4表4各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m10810010010010010010010010010410010096981001001049610010010096100100100102981071001009910010010092985.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式则比准地价A=3445×108/104×100/96×100/98×100/104×100/96=3808.71元/m2比准地价B=3510×108/100×100/96×100/102×100/98=3950.33元/m2比准地价C=3880×108/107×100/99×100/92×100/98=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为3808.71+3950.33+4387.56/3=4048.87元/m2请根据以上情况回答下列问题该部分作为估价技术报告的内容还有哪些错误和不完善的地方
本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例要求认真理解题意并根据给定条件运用所学知识综合分析回答有关问题在题目下方空白处答题某国有企业拟发起组建股份有限公司并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估A宗地为商业用地B宗地为工业用地容积率为0.6请根据以下给定条件分析并回答下列问题股份有限公司成立以后由于城市的发展B宗地变为临街地所在区域的土地用途规划为商业用途平均容积率为1.5股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造增加建筑层数使该宗地的容积率达到2并全部用于出租请问1为实现上述计划根据现行法律法规的规定股份有限公司应到政府部门办理哪些手续2如对该宗地重新进行评估可选择哪两种方法进行评估简述估价思路及所用方法估价的基本程序
某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估该估价机构收集到有关资料如下1A宗地面积为2000m2规划用途为住宅用地最大容积率为4.0区域基础设施状况为五通一平出让年期为住宅用地法定最高年限2该开发公司拟取得该地块的土地使用权后建造商品住宅楼预计开发期为2年建筑费为600万元专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%建造成本均匀投入建成后即可全部售出3该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%土地还原利率为8%4在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下所示实例B2370元/m2实例C://2730元/m2实例D://2500元/m2A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如表1表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较负号表示案例条件比待估房地产差正号表示案例条件优于待估虏地产表1影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100-1-5-4交易情况1000-1+1区域因素100-2+2-3个别因素1000+10+5使用年期100-30-1根据以上资料评估出该公司的投标地价
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题根据法律规定对宗地D应如何处置并说明法律依据
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题土地估价机构c选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价市场比较法评估结果为3800元/m2建筑面积剩余法评估结果为3100元/m2建筑面积银行B经综合分析决定贷款500万元要求估价机构的评估值最好能达到760万元试问1该估价机构C应如何处理2为保证贷款能按时回收银行B要求将企业A的国有土地使用证原件存放于B处试问该要求能否达到目的并简述理由按规定银行B在贷款时应要求办理哪些手续
某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地该校于1967年建成现已根据政府安排整体迁出所占土地为划拨方式取得搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼目前政府拟以公开拍卖方式出让该地块并将按照一定的价格补偿给该中学根据委托要求地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估接到委托后事务所立即制订了一项工作计划和技术方案并组织力量开展工作按期完成了估价任务下面是该事务所此次估价工作日志的内容16月21日启动估价工作派两名土地估价师甲乙和两名估价助理丙丁负责估价工作其中甲和丙负责土地出让底价评估乙和丁负责土地收回补偿价格评估26月21日上午甲和丙进入现场调查乙和丁开始市场调查36月22日上午因所长外出甲负责与市国土资源局签订合同46月23日上午确定土地估价事项并制订评估技术路线和方法56月23日下午开始调查资料66月25日上午开始撰写报告76月27日上午报告完成两份报告分别由甲乙共同签字再由丙送估价报告给市国土资源局86月30日上午收到国土资源局付款关于评估技术路线和方法日志有以下记录①出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定同时采用剩余法进行评估②收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估请根据以上情况回答下列问题日志中的估价技术路线是否合理如果不合理原因何在
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题在地价定义一项中设定开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整指的是只有1个选项
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题针对上述评估目的有人认为股权转让是股东内部的事情不需要对土地资产进行评估此观点是否正确请阐述你自己的看法
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金根据收集的房地出租案例资料选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似规模相当临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例ABC经过比较分析计算得到3个案例的比准租金其中比准租金A=295.60元/m2比准租金B=311.50元/m2比准租金C=280.88元/m2根据对市场信息及对估价对象条件的分析确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金计算过程为客观租金=295.60+311.50+280.88÷3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益注房屋建筑面积为9015m2房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费维修费保险费税金和房屋年折旧费等1管理费根据调查了解当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%所以房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040元2维修费根据××市建设和房管部门提供的资料市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准结合土地估价师经验判断确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2耐用年限60年残值率为0房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225元3保险费根据调查××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准>确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房成新率为75%房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522元4税金税金包括房产税营业税两项其中房产税按房屋出租年租金的12%计营业税按房屋出租年租金的5%计房产税=房地年总收益×12%=2134680×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896元5房屋年折旧费折旧费按照土地剩余使用年期35年计算残值率为0房屋年折旧费=房屋重置价×1-残值率÷剩余使用年期=9015×750×1-0÷35=193179元6房地出租年总费用房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862元4．计算房地年纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818元5．计算土地纯收益1土地还原利率的确定根据市场调查分析确定土地还原利率为8%2房屋还原利率的确定根据市场调查分析确定房屋还原利率为10%3计算房屋纯收益房屋纯收益根据房屋现值还原得到房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/1+土地还原利率使用年期]=858724/8%×[1-1/1+8%35]=10008428元土地单价=10008428/2504.1=3996.82元/m2注土地面积为2504.1m2请根据上述报告片断回答以下问题上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法其所遵循的估价原则是只有一个选项正确并请填在括号内A．替代原则B．最有效使用原则C．预期收益原则D．贡献原则
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题答案写在题目下方空白处1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象基本情况见表2表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/元/m2付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.6352007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.3402．建立价格可比基础略3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8较适中规则70922006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9适中规则65512007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6适中规则40504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素方面的差别确定各比较因素条件指数如表4表4各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m10810010010010010010010010010410010096981001001049610010010096100100100102981071001009910010010092985.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式则比准地价A=3445×108/104×100/96×100/98×100/104×100/96=3808.71元/m2比准地价B=3510×108/100×100/96×100/102×100/98=3950.33元/m2比准地价C=3880×108/107×100/99×100/92×100/98=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为3808.71+3950.33+4387.56/3=4048.87元/m2请根据以上情况回答下列问题比较案例中有挂牌出让案例并且没有对挂牌方式进行价格修正是否合理为什么试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同
某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼总建筑面积为13200m2建筑容积率为2.4该大楼一至二层为商场商场建筑面积为4300m2两层建筑面积相同三至四层为办公楼建筑面积为3800m2两层建筑面积相同四层以上为住宅已按政策分配给企业职工进行了房改请根据以下情况回答问题该企业一职工李某分配到六层一套3室1厅单元住房建筑面积为88m2房改时按成本价交纳了购房费用2009年12月31日马某将其住房上市出售给马某对所涉及土地应办理哪些手续如果马某申请对该土地进行登记应如何确定有关登记的主要内容
本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例要求认真理解题意并根据给定条件运用所学知识综合分析回答有关问题在题目下方空白处答题某国有企业拟发起组建股份有限公司并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估A宗地为商业用地B宗地为工业用地容积率为0.6请根据以下给定条件分析并回答下列问题B宗地位于城市郊区为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拔给该企业使用此后该区域未发生征地案例请问1在这种情况下采用成本逼近法评估地价时评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据2运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时基本步骤应有哪些
一下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得根据××经济技术开发区经济发展局文件关于“××住宅小区”项目初步设计的批复××开经[2005]053号该地块将建成多层住宅小区土地总面积为95635m2总建筑面积为143452m2其中物管会所等公建配套用房面积占3.4%容积率为1.5建筑覆盖率小于或等于35%估价人员进行了实地勘察地块离城市较近有直达的主干道地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施而且自然景色优美环境状况表明很适合修建住宅但是地质状况表明只适合修建多层住宅估价人员也对周边市场进行了调查由于有城市轻轨会经过该区域所以本区域对多层住宅需求较大 估价人员在综合对区域的市场环境及土地条件等分析后认为在不改变多层住宅性质的前提下为最大提高开发价值地块最佳利用方式应该为土地用途设定为多层别墅型住宅用地总用地面积为95635m2总建筑面积为35000m2其中物业管理社区活动中心小商场小区停车库邮局小型银行储蓄所社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%建筑覆盖率小于或等于15%容积率为0.37主要建筑物为多幢二三层为别墅排屋本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件 根据以上项目的建设规模本次评估确定其开发期为2年由于本次评估目的是为待开发土地市值进行估算开发期自估价基准日算起 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间考虑到该区域目前房地产市场行情结合估价对象实际情况经综合分析确定该地块开发完后即2009年6月30日法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2则该物业预期总售价为 总售价=平均售价×建筑面积 =3500×35000 =12250万元 通过调查该区域房地产销售情况与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况本次评估假设估价对象所建物业销售状况为项目在开发一年后开始预售且为均匀销售截至开发完成时销售率达到40%另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出并假设房屋售价在销售期内保持不变 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状要建成一个完整可售和可居住的住宅小区必须经过前期工程建安工程和室外配套建设三个阶段本案的前期费用很复杂除了其间发生的前期勘察设计可行性研究费用临时“三通一平”费用外还有解决市政设施缺口的有关费用如5km长的电缆铺设费用100m长的排水管道等的铺设费用土建安装及附属工程费用室外工程绿化建设费用管理费和不可预见费等上述费用经归类可分为前期费用建造成本室外建设费用管理费用四大项分别估算如下所示 1前期费用分析过程略确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准×总建筑面积 =200×35000 =700万元 并设定为开发初期一次性投入 2建造成本分析过程略确定其平均建造成本为700元/m2按总建筑面积则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本×总建筑面积 =700×35000 =2450万元 并设定为开发期内均匀投入 3室外建设费用分析过程略确定该地块室外建设费用标准为220元/m2按土地面积则小区建设费用总计为 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积 =220×95635 =2103.97万元 并设定为开发期内均匀投入 4管理费用包括开发过程中的管理费监理费及不可预见费等按上述2+3的5%计设定为开发期内均匀投入 管理费用=[2+3]×5% =2450+2103.97×5% =227.70万元 4．销售费用分析过程略 确定此项费用可按总售价的8%计该项费用设定为与销售进度同步投入 销售费用=总售价×8% =12250×8% =980万元 5．利息率和利润率确定 1利息率本次评估将采用贴现方式计算地价故不考虑投资利息贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03% 2利润率房地产的利润率关键要看市场供求状况根据对目前房地产企业资产收益率的统计结合××市统计年鉴资料考虑区域房地产实际市场情况确定该房地产开发项目投资利润率为24% 6．地价测算 根据假设开发法基本公式地价-预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用结合本次评估实际得到如下方程 总地价=[12250-980×40%/1+6.03%1+2-1/2+12250-980×60%/1+6.03%2+1.5/2]- [700+2450+2103.97+227.70/1+6.03%2/2]×1+24%-总地价×24% 解上式得到 总地价=2762.28万元 土地单价=2762.28/95635=289元/m2 就上述报告片断回答以下问题 1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当为什么 2.请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素提示不少于6个 3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单如果采用市场案例分析确定在选择案例时有什么要求不少于4个 4．报告中不动产开发前期费用中有不应计入的项目请指出来 5．报告中采用贴现的方式进行地价测算假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价请根据报告中的数据资料并假定地价为P分别列出其总售价建造成本销售费用利息利润的计算式
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题最后选择算式1补交地价款政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列并简单说明理由
下面是一份现场调查工作图稿由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查所以调查内容及标注有些粗略其中实线部分为原图内容虚线部分为该估价师现场标记的有关信息请阅读该图并回答以下问题列出你能够从图中获得的有关该宗地周边环境的信息提示不少于8个
下面是一份现场调查工作图稿由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查所以调查内容及标注有些粗略其中实线部分为原图内容虚线部分为该估价师现场标记的有关信息请阅读该图并回答以下问题根据该工作图稿填写下面有关信息工作底图种类权利人宗地编号所在街坊地类四至
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题市土地收购储备中心为确定公开出让底价拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估请问1该土地估价机构接受委托后应按何程序进行评估2可以选用哪两种方法进行评估为此应收集哪些资料
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分标注“略”的为正常内容请阅读后回答相关问题 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象基本情况如下表所示 2．建立价格可比基础略 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示详见下表 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期交易方式区域因素个别因素的差别确定各比较因素条件指数如下表所示 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式则 比准地价A= =3808.71元/m2 比准地价B= =3950.33元/m2 比准地价C= =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较确定单位土地面积地价为4048.87元/m2 请根据上述内容回答以下问题 比较案例中有挂牌出让案例并且没有对挂牌方式进行价格修正这种做法是否合理为什么试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程4土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2009年12月31日七估价日期2009年12月30日—2010年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2008年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果如下所示评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项1．假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实2．估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1．土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2．土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2010年1月5日请根据上述内容回答以下问题在地价定义一项中设定开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整指的是只有1个选项正确
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程GB/T18508—20014土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2005年12月31日七估价日期2005年12月30日至2006年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果为以下内容评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项一假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实二估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2006年1月5日请根据上述内容回答以下问题假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时根据此评估结果填报了地价申报单请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途的规定说明理由
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万mz的住宅用地某房地产开发公司拟取得该宗土地出让文件规定可以分期开发该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发具体计划见表1表1某开发公司房地产开发计划物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/元/m2155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问若将上述3个交易实例选作可比实例对它们进行个别因素修正你认为应考虑哪五个主要因素
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题谈谈你对制定补地价政策方面的建议
下面是一份土地估价技术报告的总述部分标注略的为正常内容请阅读后回答相关问题一估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估二委托估价方略三受托估价方略四估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值同时为正在办理的土地抵押提供价格依据五估价依据1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3城镇土地估价规程4土地估价委托书5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六估价基准日2009年12月31日七估价日期2009年12月30日—2010年1月5日八地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2008年12月31日的土地使用权市场价格其中开发程度为宗地红线外六通和宗地红线内场地平整用途为商业用地容积率为3.6使用年期为商业用地剩余出让年限35年九估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料估价参数进行综合分析的基础上确定估价结果如下所示评估土地面积2504.1m2单位面积地价4069.07元/m2总地价10189358元大写壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整人民币十需要特殊说明的事项1．假设条件1土地使用者合法拥有土地使用权并支付有关税费2估价对象与其他生产要素相结合能满足目前经营的正常进行保证企业持续发展3在评估基准日的地产市场为公开平等自愿的交易市场4任何有关估价对象的运作方式程序符合国家地方的有关法律法规5委托方提供的资料属实2．估价结果和估价报告的使用1土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途2在估价报告有效期内若待估宗地的土地开发条件规划条件等发生变化估价结果应作相应调整3土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结果有解释权十一土地估价师签字1．土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××2．土地估价师签字×××土地估价师资格证书号×××××××××十二土地估价机构土地估价机构负责人签字×××土地估价机构公章2010年1月5日请根据上述内容回答以下问题假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时根据此评估结果填报了地价申报单请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据不能用于其他用途的规定并说明理由
某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权其使用年限为70年容积率为22010年10月在完成土地平整和基础设施建设之后开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析觉得容积率可以适当提高后经规划部门同意将容积率调整为3根据出让合同的有关条款如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理不作为重新供地批复所以开发商按照当地政策补交地价并办理了相关手续当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张算式1补地价总价=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2补地价总价=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原容积率下的楼面地价算式4补地价单价=增加后的容积率-原容积率×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会按照算式1进行补地价问题测算补交地价需要进行评估对评估对象基准日土地使用年限应该如何设定请说明理由
某工业企业拥有一宗土地因融资需要计划以该土地使用权进行抵押贷款并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估该企业所拥有的土地位于华南H市远离城区为独立工矿用地总面积为1500m2宗地西高东低地下水位适中东南角有一自采水井用于企业生产生活取水附近无市政供水管网宗地为多边形不规则北段边界为弧形种植有3m宽的挡风树木四周有砖混围墙宗地为红壤软土种植本地草种内有十字形道路外有2km长的自建道路与某国道相连宗地内有11栋建筑物其中办公楼1栋仓库3栋车间3栋宿舍楼2栋综合服务楼1栋变电房1栋企业用电来自3km外的变电站企业通信网络及设施齐全土地使用无特别限制假定你是该评估公司的土地估价师请回答以下问题若该宗土地为国有划拨由于不在基准地价覆盖的范围内所以评估时直接参照基准地价最末级修正并确定市场价为154元/m2又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11等其最低价标准为144元/m2评估公司从保守原则出发将结果调整为144元/m2并按照70%抵押折扣率折算扣除40%土地出让金将评估结果确定为60元/m2列出上述操作过程中的错误点
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