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对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，可以按建筑物耐用年限或土地使用权年限计算 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，计算净收益时可以扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式 .对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可选用有限年的收益法计算公式
房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 建筑物价格=房地价格-土地价格 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
计算净收益 资本化率的确定 选用适宜的计算公式计算收益价格 估算鉴证对象年净收益和确定资本化率 12．[答案] D [解析] 建筑物价格鉴证收益法的运用，是通过一定的资本化率，将建筑物未来可能产生的预期收益折算为现值之和，以求得鉴证对象价格的一种方法。收益法应用的关键是对价格鉴证对象年净收益的估算和资本化率的选用。
与价格鉴证对象付款方式相同 与价格鉴证对象类似 与价格鉴证对象交易的货币种类相同 成交日期与价格鉴证基准日相近 成交价格为止常价格或可修正为正常价格
按照价格鉴证目的要求，收集相关资料 认真详细地做好实地勘察 建筑物面积的测量核实工作 对事先收集的有关价格鉴证标的资料进行核实 科学、灵活地运用价格鉴证方法做好估算工作
土地净收益 建筑物价格×建筑物还原利率 建筑物总收益 房地费用
对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，可以按建筑物耐用年限或土地使用权年限计算 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，计算净收益时可以扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式 对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可选用有限年的收益法计算公式
建筑物用途合理 建筑物使用强度合理 建筑物具有客观收益 建筑物使用状态合理
建筑物是不可脱离土地而存在的 一般晴况下建筑物随着使用而贬佰 价格鉴证时，不能将土地和建筑物分别举证 建筑物产权受土地使刷权限的制约
通过市场调查，选择一个或几个与价格鉴证标的相同或类似的参照物作为比较对象，分析比较价格鉴证标的与参照物之间的差异并进行调整，从而确定价格鉴证标的价格的方法 以市场现行价格为基础来估算确定建筑物价格的一种方法 将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生的同类型、同区域类似交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已知价格为基础，作必要的修正后，得出价格鉴证对象在鉴证基准日最可能实现的合理价格 通过一定的资本化率，将建筑物未来可能产生的预期收益折算为现值之和，以求得鉴证对象价格的一种方法 基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再加减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的价格估算值
与价格鉴证对象付款方式相同 与价格鉴证对象类似 与价格鉴证对象交易的货币种类相同 成交日期与价格鉴证基准日相近 成交价格为正常价格或可修正为正常价格
计算土地与建筑物总收益 计算土地的收益 计算建筑物收益 估算建筑物价格 对基础价格进行修正
建筑物是不可脱离土地而存在的 一般情况下建筑物随着使用而贬值 价格鉴证时，不能将土地和建筑物分别鉴证 建筑物产权受土地使用权限的制约
应该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 应该扣除建筑物折旧 应该扣除土地取得费摊销
在价格鉴证操作实务中，房屋建筑成新率的评定主要采用使用指数法 建筑物的成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与其全新状态重置价值的比率 建筑物的成新率的大小直接影响价格鉴证值的大小 建筑物成新率的计算公式是：建筑物尚可使用年限占建筑物已使用年限和建筑物尚可使用年限之和的百分率
交易双方情况及交易目的 交易实例状况 成交价格 交易日期 付款方式"
现场勘察时要认真做好建筑物面积及占用土地面积的测量核实工作 在估算时要以一个方法为主，若干方法为辅进行估价，通过相互验证，最后确定价格鉴证结果 按照价格鉴证目的要收集相关资料是建筑物价格鉴证作业的重点之一 对建筑物价格鉴证收集资料时需收集当地建筑材料市场价格"
湘公网安备 43130202000226号