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某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价...
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房地产估价师《问答集》真题及答案
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某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用权性质为划拨
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某评估公司受甲公司委托对其拥有的一处自建房地产进行评估估价目的为抵押该房地产占地面积为3500m2总
房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由
某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用权性质为划拨
2005年6月18日
2004年6月18日
银行指定的日期
2002年6月18日到2004年6月18日
二某市因进行道路建设需征收王某拥有的一处独院住宅甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值注册房地产估 价师在实地
未定事项假设
背离事实假设
不相一致假设
依据不足假设
某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用
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李某评估该套住房价格为19万元则下列表述中正确的有
李某不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估
李某可以评估，但不能收取评估费
甲房地产经纪公司可以收取吕某的评估费
甲房地产经纪公司不能收取评估费，但因为李某为吕某评估了该住房的价格，可以要求适当增加经纪佣金
如委托人介绍的情况属实在估价报告中作出的相应假设说明属于
未定事项假设
背离事实假设
不相一致假设
依据不足假设
某评估公司受甲公司委托对其拥有的一处自建房地产区进行评估估价目的为抵押该房地产占地面积3500m2
二某市因进行道路建设需征收王某拥有的一处独院住宅甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地甲乙两家房地产开发公司拟参加竞买甲公司委托丙房地产估价机构
某市因进行道路建设需征收王某拥有的一处独院住宅甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值
张某王某李某赵某4人共同开办甲房地产经纪机构以下简称甲机构张某王某是房地产经纪人李某赵某是房地
佣金标准
服务标准
甲机构的纳税标准
评估价
某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用权性质为划拨
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某评估公司受甲公司委托对其拥有的一处自建房地产进行评估估价目的为抵押该房地产占地面积为3500m2总
下列关于A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中做法不规范是
拆迁估价目表述为“为拟定被拆迁房屋价值而评估其房地产拆迁价格”
重要采用市场比较法进行拆迁估价
拆迁评估价格以人民币为计价货币，精准到万元
将分户初步估价成果向被拆迁人公示3日
某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时因拆迁补偿价格发生争执委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行
某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用权性质为划拨
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某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地
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甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼其中地价占到总价格的50%甲公司办理了权属转让手续后又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑2006年6月甲公司欲出售此宗房地产假设到2006年6月该类办公用地地价已增值10%设此时房地产售价为V则在正常市场条件下V最可能取值为万元
某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成为钢筋混凝土结构共9层裙楼12层为自营商铺3层以上为公司办公使用土地使用权取得方式为划拨该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款需委托评估请写出应选用的估价方法及估价技术路线
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权该宗地的规划建设用地面积为4500m2容积率为7.5建筑密度为65%建筑层数共20层从-2层至+3层建筑面积均相等地下两层中-1层为车库有供出售的95个车位-2层为人防和技术设备用房不可出售地上3层裙房为用于出租的商业用房地上4～18层为用于出售的标准层住宅预计项目的开发周期为3.5年其中准备期为12个月建设周期为24个月销售周期为6个月平均建造成本为3500元/m2专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%地价款在项目开发期初一次性投入建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入该项目建成后住宅的市场售价为8000元/m2商业用房年净租金收入为2000元/m2停车位售价为12万元/个销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%开发建设贷款利率为7.5%同档次商业用房的净租金收益乘数即物业资本价值与年净租金收入之比为5.5试计算该项目的开发商成本利润率
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担在2006年10月时张某的权益价格为
甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权土地用来建高档住宅楼面地价为4500元/m2甲公司拟分两期建设80栋别墅当第一期40栋于2002年12月竣工时因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为4800元/m2拍卖行在当月以此为依据拍卖卖出6栋平均价格为4860元/m2其余14栋无人承接退还给甲公司当2005年6月第二期工程竣工后建成的别墅以6200元/m2售出甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2远低于其投入的建设成本很不合理而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理请问乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论
某地块拟开发成综合性多功能的商务大厦该地块占地15000m2总建筑面积80000m2预计开发期为3年大厦的出售价格为18000元/m2建成后一年全部售出该地块为生地需进行基础设施建设和场地拆迁预计这部分费用为2000元/m2建安工程费为5000元/m2专业费按建筑费的6%计算上述费用假定3年均匀投入销售税率和销售费用分别是5%和3%利息率取11%折现率14%今用假设开发法评估该地块的出让价格其估算过程如下1．计算开发完成后的价值80000×18000/1+14%元=126316万元2．建筑费5000+2000×80000元=56000万元3．专业费5000×80000×6%元=2400万元4．销售税与销售费用126316×5%+3%万元=10105万元5．利息[V+50001+6%×80000]×3×11%=0.33V+13992万元6．利润[V+5000+20001+6%×80000]×30%=0.3V+17808万元7．总地价V=126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808=126316-56000-2400-10105-13992-17808/1.63万元=15958万元
2006年某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行租期5年剩余部分统一招商和经营管理对招商引进的商户收取较高的管理费现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格请问确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么
收益性房地产投资分析中抵押贷款还本付息属于经营费用
对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧遇到以下情况
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单某被拆迁人见到公示名单后前往其中一家估价机构咨询假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店请问你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例从中选取可比实例时交易日期距估价时点不应超过
在房地产开发项目的前期评估阶段容积率和建筑面积属于不确定性因素
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务估价时点为2006年6月15日根据委托方提供的资料该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得2002年6月开始建设委托方提供的实际成本价格为1800元/m2包括土地取得成本开发成本管理费用销售费用销售税金和期望利润并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息估价人员经调查核实认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况为此在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2请问在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年费用按法规各自承担如果张某是通过按揭贷款方购买的购买价格为10000元/m2建筑面积为500m2首付款比例为20%则该店面带债务转让的价格应为
根据所有权的结构房地产企业可以分为独资企业一般合伙企业有限责任合伙企业有限责任公司股份有限公司和房地产投资信托公司等类型股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限而有限责任合伙企业的融资能力较强
某房地产地处繁华商业区内占地900m2地上200m2建筑为一旧式住宅委托人要求评估该房地产的现时交换价值评估人员经过调查了解到现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2该区域的商品房价格为1万元人民币/m2城市规划中该区域的容积率为5该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少并说明评估时的依据和理由
某商品房交易估价评估人员采用市场比较法估价收集了四个近期交易成交的案例资料如表4-1表4-1编号ABCD固件对象坐落市区内市区内市区内市区内市区内地段等级四级四级四级四级四级用途商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅结构层次混合七层混合七层混合七层混合七层混合七层建筑面积45m290m2130m2102m2106m2交易情况修正优惠8%偏高7%正常优惠5%正常交易日期调整+5+6+5+1房地产状况调整-18+7+4-19成交价格2400元/m22700元/m22600元/m22400元/m2若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理则按市场比较法求得的评估对象估价结果为
2005年4月某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋双方协议以产权调换方式予以补偿经评估确认补偿单价为3200元/m2现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿该房屋现行市价为3600元/m22005年8月双方办理了房屋产权调换手续开发商因运作需要与继续使用上述56m2房屋遂与被拆迁人商议被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用并以房租冲抵产权调换房屋差价款双方议定房租为2500元/m2租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担若双方议定的收益率为6%问租用月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租将该两幢房屋的用途由工业改变为其他应通过途径
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益则在运用收益法评估该宾馆的价值时
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是
2006年某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行租期5年剩余部分统一招商和经营管理对招商引进的商户收取较高的管理费现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格请问该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例可否选取其作为可比实例为什么
对于居住物业除了物业管理外还要进行设施管理资产管理等物业资产管理
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押则其为抵押目的评估的价值应为
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损其主要原因是
市场法是房地产估价中最主要最常用的方法之一采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年可否将该交易实例选作可比实例为什么
损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况用于选择资金筹措方案制定适宜的借款及偿还计划
某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地地价款是3000万元之后又花了2000万元进行基础设施的建设税费为500万元正常利润为900万元出让年限从基础设施建设完成之日2007年8月起计该地块在2007年8月的价格为
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值估价结果为3500万元则
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