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某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。
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房地产估价师《单项选择》真题及答案
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某零售商业物业采取百分比租金方式收取租金其中某租户基础租金为10万元/月以 营业额的5%作为百分比租
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某租户的基础租金为10万元/月其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点以营业的5%作为百分比租
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某租户承租某商场的部分柜台双方商定基础租金为15万元/月并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的
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在零售商业物业租赁中百分比租金一般是作为基础租金的附加部分收取的通常仅对超出承租人某一预定营业额之外
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如果承租商的基础租金是20万元百分比租金的百分比为10%该承租商的 营业额为180万元则此时该承租商
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某零售商业物业租约规定基础租金为35万元/月百分比租金标准为8%若承租人本月的营业额为480万元则按
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某租户的基础租金为10万元/月其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点以营业的5%作为百分比租
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某承租人的基础租金为15万元/月其营业额的8%作为百分比租金如果其在一个月内的营业额为250万元则其
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某承租人的基础租金为15万元/月如果营业额的8%作为百分比租金如果在一个月内的营业额为150万元则其
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某工厂有甲乙两个厂区当初两个厂区的土地均为划拨方式取得其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金办理了土地使用权出让手续现在甲厂区为危险房乙厂区为严重损坏房房地产行政主管部门已通知工厂停止使用该工厂为了生存和发展决定转让甲厂区抵押乙厂区房地产用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房现请某估价机构同时对两厂区进行估价委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲乙两个厂区的房屋和土地进行估价估价机构认为
某区域的建筑多数建成于20世纪70年代现要改造为经济适用房出售房屋普遍出现顶层楼板薄防水层损坏漏雨阳台挡板开裂该建筑住宅小区东临××路该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全交通状况一般用地级别属于六级地区请问居住房地产估价的常用方法有哪些
房地产估价规范指出房地产抵押价值评估应依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国担保法及高法的若干问题解释城市房地产抵押管理办法及当地其他有关规定进行当然也包括房地产估价规范本身请问可以设定抵押的房地产包括哪些
某正常生产的工厂位于某城市市区距市中心直线距离约15km土地面积7672m2自用生产车间建筑面积3300m2办公楼建筑面积1050m2临街商业用房建筑面积580m2已出租商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续出让年限为40年其余自用房屋的用地为国有划拨土地该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证现规划部门已将该区域规划为居住区某房地产开发商有意投资该宗土地请房地产估价机构预测开发效益请问房地产估价机构应搜集哪些资料
某商店的使用权限为40年自2003年10月1日起计算该商店共有两层每层可出租面积为200m2一层于2004年10月1日起租赁期限为5年可出租面积的月租金为180元/m2且每年不变二层现暂空置附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2运营费用率为25%该类房地产的出租率为100%报酬率为9%2007年10月1日该商店的带租约出售时的正常价格为
某市房地产开发公司有一块七通一平的待建空地土地面积为10000m2且土地形状规则允许用途为商业居住允许建筑容积率为7允许建筑覆盖率为不大于50%土地使用权年限为50年出售时间为2001年9月1日需要评估出该块土地在2001年9月1日的售价如果选用假设开发法进行估价它的计算公式和技术路线是什么
某成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的土地开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与位置相当块的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期为3年将该片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用为2.5亿元/km2贷款年利率为8%土地开发的年利率为10%当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%购买该成片荒地的税费总额为
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房于1993年建成并投入使用现对2层进行估价2层套型设计较为合理朝向为南工程质量优目前保养维护较好有专业物业管理公司维护和管理其外墙贴有白色条形砖客厅卧室内墙面刷白色涂料顶棚木条饰顶有防盗门铝合金窗推拉门门窗包套管道天然气设施室内预留电视电话空调插孔小区设有专门的消防系统该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有现已被司法机关扣押请问该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价为什么
某宗房地产现行的价格为2000元/m2年净收益为200元/m2报酬率为10%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在6年后建成投入使用到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为5000元/m2据此预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2获知兴建火车站后该宗房地产的价格为
6年前甲提供一宗土地面积为1000m2使用年限为50年的土地乙出资300万元人民币合作建设3000m2建筑面积的房屋房屋建设期为2年建成后其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年期满后无偿归甲所有现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来甲也乐意出售但双方对价格把握不准并有争议协商请一家房地产估价机构进行估价 该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为万元
某房地产的用途为工业现状用途为商业用途拟对该房地产进行估价若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件但尚未办理用地变更手续评估时应假设估价对象用途为
甲乙合作投资开发一房地产项目双方各出资1000万元经营收益各按50%分成到项目建成时投资正好用完销售费用也已预提项目的总建筑面积10000m2售价3000元/m2销售税费为售价的7%销售过程中乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友向甲提出先挂账双方结算时再作处理该项目在短期内销售完成实际销售费用与预提的销售费用相符实际回收价款2762.1万元甲提出本应双方各分得1381.05万元现因乙拿走一套价值30万元的房屋故乙实得1351.05万元乙则认为该套房屋的成本为25万元故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元自己应分得1368.55万元若不考虑所得税因素谁的分配方案合理应该怎样分配为什么
某大厦坐落地点为一级用地属公建集中区四周环路该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼钢筋混凝土框架剪力墙结构地上1～3层整体设计为商场塔楼A座为28层设计为大户型公寓大厦总面积为83594.27m2大厦自1994年6月15日开工于1995年12月停建停建时大厦主体与外墙面装修已完工室内装饰装修和设备设施安装未完成 请问 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法为什么
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价 该公司委托评估应选择
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1目开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限为40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价 采用成本法估价计算该建筑物折旧时确定建筑物的剩余经济寿命应
一委托方××有限公司法定代表人住所略 二估价方××房地产估价事务所法定代表人住所略 三估价对象 估价对象为××商业城第三层的部分铺位即3001～3009号商铺总建筑面积为547.15m2 ××商业城位于××区××路建筑结构为框架结构共6层外墙为绿色玻璃幕墙部分铝板贴面该物业所处的宗地地势平坦且形状规则内部装修档次较高物业管理及维修保养情况良好 ××商业城为一综合性百货商场其中1层经营化妆品及女装2层3层经营男女装4层经营家用电器及床上用品5层为儿童乐园6层为办公及娱乐场所 根据实地查勘及业主介绍3层铺位3001～3009号经营男女装业主分别与“××”“×××”等品牌商家签订了租赁协议 四估价目的 为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值 五估价时点 2002年6月20日 六价值定义略 七估价依据略 八估价原则略 九估价方法 估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料在实地查勘和调研的基础上认为估价对象为商业物业此类物业在××区房地产市场出售出租案例较多故采用市场比较法及收益法进行估价并将两种方法的估价结果加以综合确定最终估价值 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的成交价格做适当修正以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法 收益法是预计估价对象未来的正常净收益选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法 十估价结果 ××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3005号商铺建筑面积合计为547.15m2该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元大写港币叁佰玖拾捌万元整折合人民币426万元大写人民币叁佰贰拾陆万元整港币人民币=1:1.07 十一估价人员略 十二估价作业日期略 十三估价报告应用的有效期略 估价技术报告 一个别因素分析 ××商业城位于××区××路建筑结构为框架结构共6层外墙为绿色玻璃幕墙部分铝板贴面该物业所处地地势平坦且形状规则内部装修档次较高物业管理及维修保养情况良好 二区域因素分析略 三市场背景分析略 四最高最佳使用分析略 五估价方法选用略 六估价测算过程 一运用市场比较法估价 由于同类物业的市场交易案例较多选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照经过充分考虑各物业的差异并做出修正后得出估价对象的价值具体估价测算过程如下 1．交易情况修正 可比实例ABC均为正常交易的价格和估价对象情况一致不进行交易情况修正 2．交易日期修正 有关统计部门的资料表明2002年房地产市场价格略有下调但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅上述三个可比实例均为商业用途该类物业2002年交易价格比较平稳且交易日期比较接近故不进行交易日期修正 3．个别因素修正 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异详述略故进行个别因素修正 4．区域因素修正 可比实例A与估价对象属于同一区域但微观区位稍有区别估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A 可比实例B与估价对象属于同一区域但微观区位稍有区别估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B 可比实例C与估价对象属于同一区域但微观区位稍有区别估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C 5．求取比准价格 平均比准价格单价=7282+7197+7402/3=7294港元/m2 故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为 547.15m2×7294港元/m2=3990912港元 取整为399万港元 二运用收益法估价 由于预测未来收益水平比较稳定市场发展平稳有限年期使用故采用下列收益法公式 资本化率取9% 1估算年租金收入 经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下 该物业客观租金水平取人民币85元/m2·月m2为建筑面积该费用不包括水电费和物业管理费则年收益为85元/m2·月×12月=1020元/m2 2计算年出租费用 维修费按年收益的3%计算年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2 房产税建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1元/m2 保险费建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4元/m2 营业税金等根据当地有关规定营业税城市维护建设税教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%为 1020元/m2×16.576%=169.1元/m2 则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284元/m2 3估算年净收益 1020-284=736元/m2 4求取收益价格 剩余使用年限为34年则收益价格单价 港元人民币=1:1.07 故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为 7235港元/m2×547.15m2=3958465港元 取整为396万港元 七估价结果确定 将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值 最终估价值=399+396/2=398万港元 综上所述××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整 附件略
某商业楼建筑面积为5000m2于2000年9月1目开工2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构耐用年限为60年业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让用途为商业土地使用年限为40年自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款委托房地产估价机构估价 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元近年来此类房地产的价格年均上涨5%的趋势仍将继续另根据拍卖行统计数据此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%估价机构向委托人提交的估价结果应该是
B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权1998年5月开始施工预计竣工时间为2001年5月工程于1999年7月因资金原因停建建筑物为高层建筑共18层第1～4层为裙楼用途为商业用房5～18层为塔楼用途为办公用房该建筑停工时主体己达12层2001年5月该公司寻找到合作伙伴委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估核定其现状价值为合作提供依据请说出评估该综合楼的技术路线
为评估某宗房地产2005年9月末的价格选取了下列可比实例成交价格3000元/m2成交日期2004年10月末另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2% 对该可比实例的价格进行交易日期的调整应调整为元/m2
某房地产的用途为工业现状用途为商业用途拟对该房地产进行估价苦估价目的为拆迁补偿该房地产应按评估
甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建造两幢分别称为A座和B座8层共5000m2的商品房至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建到4层B座建到5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再付80万元双方争执不下至1995年7月甲方向法院起诉法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估如果该开发公司拥有全部合法开发手续欲将整体项目转让则估价时点应为
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价 能否改建的最终批准权在
6年前甲提供一宗面积为1000m2使用期为50年的土地乙出资300万元人民币合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼房屋建设期为两年建成后其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年期满后无偿归甲所有现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后剩余年限购买下来甲也乐意出售但双方对价格把握不准并有争议协商请一家房地产估价机构进行估价据知现时与该楼相关的写字楼每平方米的月租金平均为80元出租率为85%年运营费占租赁毛收入的35%报酬率为10%求取未来16年后28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为
某旧厂房的建筑面积为5000m2根据其所在地点和周围环境适宜装饰装修改造成商场出售并可获得政府批准但需补交土地使用权出让金等400元/m2按建筑面积计同时取得40年的土地使用权预计装饰装修改造期为1年装饰装修改造费为1000元/m2装饰装修改造完成后即可全部售出售价为4000元/m2建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%折现率为12%利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为万元
某宗房地产现行的价格为2000元/m2年净收益为200元/m2报酬率为10%现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站该火车站将在6年后建成投入使用到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度在该城市现有火车站地区同类房地产的价格为5000元/m2据此预计新火车站建成投入使用后新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2以资金时间价值观念考虑收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和该价值的高低不取决于因素
6年前甲提供一宗土地面积为1000m2使用年限为50年的土地乙出资300万元人民币合作建设3000m2建筑面积的房屋房屋建设期为2年建成后其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年期满后无偿归甲所有现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来甲也乐意出售但双方对价格把握不准并有争议协商请一家房地产估价机构进行估价该房地产估价机构的估价思路不宜采用
6年前甲提供一宗面积为1000m2使用期为50年的土地乙出资300万元人民币合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼房屋建设期为两年建成后其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年期满后无偿归甲所有现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后剩余年限购买下来甲也乐意出售但双方对价格把握不准并有争议协商请一家房地产估价机构进行估价据知现时与该楼相关的写字楼每平方米的月租金平均为80元出租率为85%年运营费占租赁毛收入的35%报酬率为10%求取未来44年的净收益的现值之和为
某成片荒地的面积为2km2适宜进行五通一平的土地开发后分块有偿转让可转让土地面积的比率为60%附近地区与位置相当块的小块五通一平熟地的单价为800元/m2开发期为3年将该片荒地开发成五通一平熟地的开发成本管理费用为2.5亿元/km2贷款年利率为8%土地开发的年利率为10%当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%若用传统方法测算该成片荒地的总价应为
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场该商场土地使用权以出让方式取得用途为商业估价目的为评估该商场的抵押价值房地产估价师完成估价报告后委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同请你分析说明房地产估价师这样做的理由
某旧厂房的建筑面积为5000m2根据其所在地点和周围环境适宜装饰装修改造成商场出售并可获得政府批准但需补交土地使用权出让金等400元/m2按建筑面积计同时取得40年的土地使用权预计装饰装修改造期为1年装饰装修改造费为1000元/m2装饰装修改造完成后即可全部售出售价为4000元/m2建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%折现率为12%该厂房装饰装修改造后的总价值为万元
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