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(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土...
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土地估价案例与报告《案例分析》真题及答案
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A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是
划拨方式
拍卖方式
招标方式
挂牌方式
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通 商品住
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三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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三级资质甲房地产开发公司于2005年12月设立2008年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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三级资质甲房地产开发公司于2005年12月设立2008年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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按照规定2003年12月甲房地产开发公司设立时其注册资本最低为万元
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甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质的乙房地产开发公司甲乙房地产开发公司应当自土地使用权变更登记手
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三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
土地利用总体规划
年度建设用地计划
年度建设投资计划
房地产开发年度计划
三级资质的甲房地产开发公司于2004年12月设立2014年5月甲房地产开发公司决定开发普通商品住房小
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三级资质甲房地产开发公司于2005年12月设立2008年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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甲房地产开发公司于2009年12月设立后应在领取营业执照后的个月内.到登记机关所在地的县级以上人民政
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甲房地产开发公司确定该房地产开发项目应当符合
土地利用总体规划
年度建设用地计划
年度建设投资计划
房地产开发年度计划
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通 商品住
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按照规定甲房地产开发公司将该项目转让给具备二级资质的乙房地产开发公司其实际投入房屋建设工程的资金额应
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三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通 商品住
土地利用总体规划
房地产开发年度计划
年度建设投资计划
年度建设用地计划
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立2009年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
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按照现行政策甲房地产开发公司开发该项目的资本金不得低于万元
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三级资质甲房地产开发公司于2005年12月设立2008年1月甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项
土地利用总体规划
年度建设用地计划
年度建设投资计划
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某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题根据法律规定对宗地D应如何处置并说明法律依据
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题为保证企业甲的顺利搬迁市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿试问如以现状用途的评估价作为补偿依据如何对该国有划拨土地价格进行评估请简述评估思路
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下 1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为140 2交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100 3交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100 4土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100 5土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为 K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn] 式中K—使用年限修正系数 r—土地还原利率 m—估价对象的土地使用年期 n—比较案例的土地使用年期 r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期 估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6 6基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2% 7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2% 8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2% 9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5% 10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2% 11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为100 12环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为100 13规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3% 14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1% 15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1% 16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1% 17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1% 18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100 19容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.2 5编制比较因素条件指数表 根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表 根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题
某城市拟对市中心区域进行旧城改造涉及ABCD四宗地土地总面积为20000m2其中宗地A为一旧住宅区土地总面积为8500m2宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地土地面积为7000m2土地现状用途为工业由于规划限制该企业计划搬迁到城市郊区宗地C为公司乙所使用的国有出让土地土地面积为1500m2出让用途为商业出让年期为40年已使用5年宗地D为公司丙所使用的国有出让土地土地面积为3000m2出让用途为商业性办公用地出让年期为40年由于缺乏建设资金该宗地已闲置5年上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购经整理后按照规划拟建成一商业中心规划建筑容积率为2.0～3.5请根据以上情况回答下列问题市土地收购储备中心为确定公开出让底价拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估请问1该土地估价机构接受委托后应按何程序进行评估2可以选用哪两种方法进行评估为此应收集哪些资料
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据简述评估技术路线
以下是一份土地估价报告中第三部分土地估价部分的剩余法测算部分内容请阅读后回答所提问题一剩余法由于估价对象为待开发用地要测算该土地价格可采用剩余法用估价对象预期的开发后价值扣除其正常的开发费用贷款利息销售费用税金及开发利润求出估价对象的价格估价对象部分的规划设计条件为分摊土地面积5832.56m2出让总建筑面积54400m2其中地上建筑面积39400全部为商业地下建筑面积15000其中地下车库8000m2地下商业5000m2地下人防及其他用房2000m2总可销售建筑面积52400m2土地开发期0.5年建设期2年以上述条件为基础计算估价对象的价格1．总开发价值的测算1地上商业部分根据估价对象的实际情况采用收益还原法求取商业用房的开发价值收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法计算公式为V=A/Y—g1-[1+g/1+y]n式中V—房地产评估价格A—未来第一年净收益Y—资本化率n—收益年期g—净收益年增长率1求取房地年净收益①年总收益根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平并结合估价对象的规模位置等因素综合考虑确定商业用房租金水平为11元/m2·天每年按365天计算空置率10%则该项目年租金收益为11×365×1-10%=3614元/m2②年经营费用详见下表表2年经营费用表序号费用项目单价/元/m2费率备注1税费63217.5%年总收益×税率2维修费×722%年总收益×维修费率3保险费23.000.2%现值×保险费率4管理费用722%年总收益×费率合计799即年经营费用799元/m2③房地年净收益为3614-799=2815元/m22资本化率资本化率的确定方法有市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法等方法本次估价采取安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率4.14%再依据对估价对象的社会经济因素投资风险等因素的分析确定风险调整值根据资本化率一安全利率十风险调整值确定资本化率为8%3收益年期估价对象为商业用途土地剩余年限为38.87年估价对象建筑结构为钢混结构经济耐用年限为60年综合考虑确定收益年期为38.87年4净收益逐年增长比率g考虑到估价对象周边商务环境的特点未来对该收益性物业的需求将逐年提高综合确定净收益逐年增长比率g为1%5价格计算V=A/Y-g1-[1+g/1+Y]=37241元/m26估价对象商业用房开发价值商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730万元2地下商业用房同理运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104万元3地下车库用房1销售收入根据估价对象的实际情况结合周边同类项目的销售情况综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2则地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200万元2两税一费按照销售收入的5.5%计取3总开发价值总额=销售收入×1-5.5%-3200×1-5.5%=3024万元4房地产开发价值合计房地产开发价值=A+B+C=161858万元2．成本费用1建造成本1建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准测算结合估价对象的实际情况综合考虑建安造价可确定为6000元/m2合装修设备费用则总额=单方造价×建筑面积=6000×54400/10000=32640万元2公共配套设施费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3相关税费按建安费用的1.5%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×1.5%=490万元4建造成本合计建造成本=a+b+c=36394万元2红线内市政费用根据估价对象目前情况红线内市政费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3专业人士费专业人士费包括勘察设计评估等费用按照建造成本的5%取费则总额=建造成本×取费标准=36394×5%=1820万元4管理费管理费用包括人员工资办公费差旅费等按照以上三项之和的3%计算则总额=①+②+③×取费标准=1244万元5不可预见费按照以上四项之和的5%计算则总额=①+②+③+④×取费标准=2136万元6销售费用结合估价对象的建筑规模并考虑北京市房地产市场状况按照销售收入的3%计算则总额=销售收入×取费标准=161858/1-5.5%×3%=5138万元7成本费用总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996万元3．贷款利息假设土地使用权价值为V取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%建筑物建设工期为2年计息期按工期一半计则总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5=V×0.1512+3780万元4．续建工程投资成本利润开发项目的投资回报率为成本费用的30%则总额=V+49996×30%=V×30%+14999万元5．买方购买估价对象税费买方购买估价对象税费主要为契税契税税率为3%则总额=估价对象的价值×税率=V×3%6．求取估价对象土地使用权价值国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费V=161858-49996-V×0.1512+3780-V×30%+14999-V×3%则V=62843万元写好剩余估价法的内容有哪些需要注意的事项
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据若采用市场比较法评估已完工部分请回答1在选取可比案例时应考虑哪些因素2确认比准价格有哪几种方法
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为1402交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为1003交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为1004土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为1005土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中K—使用年限修正系数r—土地还原利率m—估价对象的土地使用年期n—比较案例的土地使用年期r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.66基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2%9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5%10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2%11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为10012环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为10013规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3%14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1%16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1%18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为10019容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.25编制比较因素条件指数表根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题
以下是一份土地估价报告中第三部分土地估价部分的剩余法测算部分内容请阅读后回答所提问题一剩余法由于估价对象为待开发用地要测算该土地价格可采用剩余法用估价对象预期的开发后价值扣除其正常的开发费用贷款利息销售费用税金及开发利润求出估价对象的价格估价对象部分的规划设计条件为分摊土地面积5832.56m2出让总建筑面积54400m2其中地上建筑面积39400全部为商业地下建筑面积15000其中地下车库8000m2地下商业5000m2地下人防及其他用房2000m2总可销售建筑面积52400m2土地开发期0.5年建设期2年以上述条件为基础计算估价对象的价格1．总开发价值的测算1地上商业部分根据估价对象的实际情况采用收益还原法求取商业用房的开发价值收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法计算公式为V=A/Y—g1-[1+g/1+y]n式中V—房地产评估价格A—未来第一年净收益Y—资本化率n—收益年期g—净收益年增长率1求取房地年净收益①年总收益根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平并结合估价对象的规模位置等因素综合考虑确定商业用房租金水平为11元/m2·天每年按365天计算空置率10%则该项目年租金收益为11×365×1-10%=3614元/m2②年经营费用详见下表表2年经营费用表序号费用项目单价/元/m2费率备注1税费63217.5%年总收益×税率2维修费×722%年总收益×维修费率3保险费23.000.2%现值×保险费率4管理费用722%年总收益×费率合计799即年经营费用799元/m2③房地年净收益为3614-799=2815元/m22资本化率资本化率的确定方法有市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法等方法本次估价采取安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率4.14%再依据对估价对象的社会经济因素投资风险等因素的分析确定风险调整值根据资本化率一安全利率十风险调整值确定资本化率为8%3收益年期估价对象为商业用途土地剩余年限为38.87年估价对象建筑结构为钢混结构经济耐用年限为60年综合考虑确定收益年期为38.87年4净收益逐年增长比率g考虑到估价对象周边商务环境的特点未来对该收益性物业的需求将逐年提高综合确定净收益逐年增长比率g为1%5价格计算V=A/Y-g1-[1+g/1+Y]=37241元/m26估价对象商业用房开发价值商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730万元2地下商业用房同理运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104万元3地下车库用房1销售收入根据估价对象的实际情况结合周边同类项目的销售情况综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2则地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200万元2两税一费按照销售收入的5.5%计取3总开发价值总额=销售收入×1-5.5%-3200×1-5.5%=3024万元4房地产开发价值合计房地产开发价值=A+B+C=161858万元2．成本费用1建造成本1建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准测算结合估价对象的实际情况综合考虑建安造价可确定为6000元/m2合装修设备费用则总额=单方造价×建筑面积=6000×54400/10000=32640万元2公共配套设施费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3相关税费按建安费用的1.5%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×1.5%=490万元4建造成本合计建造成本=a+b+c=36394万元2红线内市政费用根据估价对象目前情况红线内市政费用按建安费用的10%取费则总额=建安费用×取费标准=32640×10%=3264万元3专业人士费专业人士费包括勘察设计评估等费用按照建造成本的5%取费则总额=建造成本×取费标准=36394×5%=1820万元4管理费管理费用包括人员工资办公费差旅费等按照以上三项之和的3%计算则总额=①+②+③×取费标准=1244万元5不可预见费按照以上四项之和的5%计算则总额=①+②+③+④×取费标准=2136万元6销售费用结合估价对象的建筑规模并考虑北京市房地产市场状况按照销售收入的3%计算则总额=销售收入×取费标准=161858/1-5.5%×3%=5138万元7成本费用总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996万元3．贷款利息假设土地使用权价值为V取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%建筑物建设工期为2年计息期按工期一半计则总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5=V×0.1512+3780万元4．续建工程投资成本利润开发项目的投资回报率为成本费用的30%则总额=V+49996×30%=V×30%+14999万元5．买方购买估价对象税费买方购买估价对象税费主要为契税契税税率为3%则总额=估价对象的价值×税率=V×3%6．求取估价对象土地使用权价值国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费V=161858-49996-V×0.1512+3780-V×30%+14999-V×3%则V=62843万元请指出本报告在格式和表达方式方面存在的问题
下面是一份现场调查工作图稿由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查所以调查内容及标注有些粗略其中实线部分为原图内容虚线部分为该估价师现场标记的有关信息请阅读该图并回答以下问题列出你能够从图中获得的有关该宗地周边环境的信息提示不少于8个
某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价该地块规划用途为高档商务办公大楼若通过招标方式获得了该国有土地使用权后于2008年10月开始施工2010年6月该公司寻找合作伙伴委托评估机构对已完工部分进行评估核定现状价值为合作提供依据作为代理开发商投标的估价人员应做哪些具体工怍
下面是一份现场调查工作图稿由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查所以调查内容及标注有些粗略其中实线部分为原图内容虚线部分为该估价师现场标记的有关信息请阅读该图并回答以下问题根据该工作图稿填写下面有关信息工作底图种类权利人宗地编号所在街坊地类四至
以下是一份土地估价报告中土地估价部分的估价原则估价方法两部分内容请阅读后回答所提问题一估价原则本次估价过程中遵循的主要原则如下一合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权合法使用合法处分等方面在合法产权方面应以土地使用权证权属登记和其他合法证件为依据在合法使用方面应以使用管制城市规划土地用途管制等为依据在合法处分方面应以法律法规和合同如国有建设用地使用权出让合同等容许的处分方式为依据二替代原则根据市场运行规律在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似时价格低者吸引需求即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的土地价格也同样遵循替代规律某块土地的价格受其他具有相同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制换言之具有相同使用价值替代可能的地块之间会相互影响和竞争使价格相互牵制而趋于一致三需求与供给原则在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于求价格就会提高否则价格就会降低由于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征四变动原则一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的土地价格也有同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此在土地估价时．必须分析该土地的效用稀缺性个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格五协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调因为土地能适应周围环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥所以要分析土地是否与所处环境协调因此在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格六预期收益原则对于价格的评估重要的并非是过去而是未来过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的土地也是如此它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右所以土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的这就要求估价者必须了解过去的收益状况并对土地市场现状发展趋势政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和即收益价格七最有效使用原则由于土地具有用途的多样性不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的八多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法和基准地价系数修正法等方法由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差因此进行地价评估时就要根据待估宗地的实际情况充分考虑用地类型及所掌握的资料选择最适宜的方法进行评估同时为了使评估结果更为客观更接近于准确评估中选择两种较为适宜的方法进行评估以便互相验证减小误差确定出合理的价格二估价方法与估价过程一方法选择根据估价对象的特点具体条件和项目的实际情况依据城镇土地估价规程结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料分析选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法1．地价评估采用的方法1收益还原法根据估价人员的现场勘查估价对象所在评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区估价人员通过对××市各机关团体企事业单位的综合办公楼进行调查了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点发生交易和租赁案例很少调查数据较难收集因为估价对象所处区域为生活区周边多为住宅小区通过估价人员调查了解该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小所以可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益因此可以采用收益还原法进行评估估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平通过比较最终确定估价对象的租金水平然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用第三步确定房地纯收益第四步确定土地纯收益第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平最后进行用途修正得到估价对象设定用途的地价由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍比较案例与估价对象物业的功能是基本相近所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正具体详见估价过程2基准地价系数修正法估价对象位于××市××市于2006年完成城区的土地定级估价工作根据××市人民政府关于印发××市城市土地基准地价的通知××政[2007]第××号于2007年11月1日公布同时配有商业住宅工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表根据估价人员的现场勘查估价对象东有××公园××九村××新村等宗地西侧有××村小区××家园等宗地北面有××二村××七村三村小区等此外宗地周边的××村小区××小区××园小区等住宅小区该评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区从以上分析估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主可以判断估价对象作为企业科研办公楼其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平根据××市城区土地级别图确定估价对象所在位置是住宅一级住宅一级基准地价1575元/m2此次评估中参照住宅用途确定基准地价并结合用途修正确定估价对象的土地价格评估思路是具体详见估价过程2．地价评估不采用的方法1剩余法由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地企业也没有对估价对象重新规划开发在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估根据委托方提供资料经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门建设部门未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例不能合理确定房地产总价所以不宜采用剩余法评估2市场比较法市场比较法主要用于地产市场发达有充足的具有替代性的土地交易实例的地区根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨极少有科研设计用地交易案例估价对象作为科研办公用途与完全商业用地尚有一定差别经估价人员查找收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考综上所述本次估价对象的土地价格采用收益还原法基准地价系数修正法进行评估关于估价方法的选择中首先确定可选的估价方法并对方法进行简单的介绍然后对未使用的方法进行原因的说明你认为这种写作结构存在哪些问题
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据若待估宗地为集体土地进行抵押时应注意哪些问题
某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估该估价机构收集到有关资料如下1A宗地面积为2500m2规划用途为住宅用地最大容积率为4.5区域基础设施状况为五通一平出让年期为住宅用地法定最高年限2该开发公司拟取得该地块的土地使用权后建造商品住宅楼预计开发期为2年建筑费为700万元专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%建造成本均匀投入建成后即可全部售出3该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%税金为房地产总价的6%银行年贷款利率为11%土地还原利率为8%4在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为实例B2480元/m2实例C://2840元/m2实例D://2600元/m2A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较负号表示案例条件比待估房地产差正号表示案例条件优于待估房地产表1影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间1000-4-3交易情况100-2-20区域因素1000+1-2个别因素100-1+6+4使用年期100+20+1根据以上资料评估出该公司的投标地价
以下是一份土地估价报告中土地估价部分的估价原则估价方法两部分内容请阅读后回答所提问题一估价原则本次估价过程中遵循的主要原则如下一合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权合法使用合法处分等方面在合法产权方面应以土地使用权证权属登记和其他合法证件为依据在合法使用方面应以使用管制城市规划土地用途管制等为依据在合法处分方面应以法律法规和合同如国有建设用地使用权出让合同等容许的处分方式为依据二替代原则根据市场运行规律在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似时价格低者吸引需求即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的土地价格也同样遵循替代规律某块土地的价格受其他具有相同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制换言之具有相同使用价值替代可能的地块之间会相互影响和竞争使价格相互牵制而趋于一致三需求与供给原则在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于求价格就会提高否则价格就会降低由于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征四变动原则一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的土地价格也有同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此在土地估价时．必须分析该土地的效用稀缺性个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格五协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调因为土地能适应周围环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥所以要分析土地是否与所处环境协调因此在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格六预期收益原则对于价格的评估重要的并非是过去而是未来过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的土地也是如此它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右所以土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的这就要求估价者必须了解过去的收益状况并对土地市场现状发展趋势政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和即收益价格七最有效使用原则由于土地具有用途的多样性不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的八多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法和基准地价系数修正法等方法由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差因此进行地价评估时就要根据待估宗地的实际情况充分考虑用地类型及所掌握的资料选择最适宜的方法进行评估同时为了使评估结果更为客观更接近于准确评估中选择两种较为适宜的方法进行评估以便互相验证减小误差确定出合理的价格二估价方法与估价过程一方法选择根据估价对象的特点具体条件和项目的实际情况依据城镇土地估价规程结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料分析选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法1．地价评估采用的方法1收益还原法根据估价人员的现场勘查估价对象所在评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区估价人员通过对××市各机关团体企事业单位的综合办公楼进行调查了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点发生交易和租赁案例很少调查数据较难收集因为估价对象所处区域为生活区周边多为住宅小区通过估价人员调查了解该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小所以可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益因此可以采用收益还原法进行评估估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平通过比较最终确定估价对象的租金水平然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用第三步确定房地纯收益第四步确定土地纯收益第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平最后进行用途修正得到估价对象设定用途的地价由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍比较案例与估价对象物业的功能是基本相近所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正具体详见估价过程2基准地价系数修正法估价对象位于××市××市于2006年完成城区的土地定级估价工作根据××市人民政府关于印发××市城市土地基准地价的通知××政[2007]第××号于2007年11月1日公布同时配有商业住宅工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表根据估价人员的现场勘查估价对象东有××公园××九村××新村等宗地西侧有××村小区××家园等宗地北面有××二村××七村三村小区等此外宗地周边的××村小区××小区××园小区等住宅小区该评估区域评估宗地为中心周边不超过2000m范围内汇集了××公园××九村××新村××村小区××小区××园小区等住宅小区从以上分析估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主可以判断估价对象作为企业科研办公楼其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平根据××市城区土地级别图确定估价对象所在位置是住宅一级住宅一级基准地价1575元/m2此次评估中参照住宅用途确定基准地价并结合用途修正确定估价对象的土地价格评估思路是具体详见估价过程2．地价评估不采用的方法1剩余法由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地企业也没有对估价对象重新规划开发在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估根据委托方提供资料经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门建设部门未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例不能合理确定房地产总价所以不宜采用剩余法评估2市场比较法市场比较法主要用于地产市场发达有充足的具有替代性的土地交易实例的地区根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨极少有科研设计用地交易案例估价对象作为科研办公用途与完全商业用地尚有一定差别经估价人员查找收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考综上所述本次估价对象的土地价格采用收益还原法基准地价系数修正法进行评估估价方法的选择中对排除的估价方法的理由陈述是否恰当如不恰当请说明理由
某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权并于2003年11月在此地块上建成建筑物BA地块面积2000m2建筑面积2500m2当时出让地价为100万元建筑造价为300万元其经济耐用年限为48年残值率为4%2006年11月该单位为与外商合资需将该房地产评估作价据调查2001—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩土地开发费为2亿元/km2当地银行贷款年利率为12%土地开发周期平均为一年土地开发投资回报率为15%当地土地增值收益率为15%土地还原率为10%目前该类建筑的重置价为1500元/m2试根据上述资料评估该单位房地产现值
某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10%县政府收回了剩余的7亩土地如果要按照出让用地进行补偿一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据包括上述描述中没有提到的
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容请阅读后回答所提问题 “收益还原法 1．基本原理 收益还原法是以一定的土地还原率将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和土地价格的一种方法 2．公式 当土地年纯收益保持不变时 土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/1+rn] 式中r—土地还原率 n—未来土地使用年期 当土地年纯收益等比递增时 土地收益价格=土地年纯收益/r-g×[1-1+gn/1+rn] 式中g—递增率 本次评估求取土地收益价格相关公式为 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度 3．计算过程 1确定房地年总收益 房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金包括租金收入押金利息收入等 估价对象西临桥梓口地上现有建筑物两幢具体状况见下表 表2估价对象地上建筑物明细表 序号 名称 层数 结构 建筑年月 建筑面积/m2 1 商业楼 3 砖混 1998年10月 9800 3 锅炉房 1 框架 1998年10月 200 合计 10000 商业楼临街1层为门面房2～3层为办公用房目前乙物业公司对外租赁均价为一层为200元/m2·月2～3层为50元/m2·月另外经估价人员对周边类似房地产进行调查发现该区域相同用途房屋租金差异较__均租金水平与估价对象房地产实际租金相差不大故上述租金水平较能反映估价对象市场租金情况另外商业楼整体承包给乙物业公司承包期为10年自2007年12月10日起至2017年12月10日止前3年租金为900万元/年自第四年起每年年租金递增1%本次估价商业楼租金在承包期内按承包合同约定租金水平进行计算承包期外按上述调查租金情况进行计算 锅炉房为商业楼配套使用由乙物业公司统一管理不再计算租金收益 上述租金均为分户出租时的租金情况分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算对楼梯走廊等公摊部分在出租时并不计算租金故需在总面积基础上考虑有效出租面积本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑根据估价对象现状结合估价师经验2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%评估按8%计则有效出租面积按92%计 经向出租人询问估价对象1层门面易于出租年均空置面积在5%左右23层办公用房空置率稍高在15%左右 除租金收入外结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际另需计押金利息收入本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑期限按1年计 结合该楼房现状1～3层按等面积计 故据公式房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×1-空置率×12+押金收入可确定房地出租客观年总收入见下表 表3房地年客观总收益计算表 序号 建筑物名称 月租金按层数/元/m[2] 面积/m[2] 有效使用比率/% 空置率/% 押金利息率 押金收入/元 房地年有效毛 收入/元 1 商业楼 1层200 3266.67 92% 5% 2.52% 14389.55 6866556.54 23层50 6533.33 92% 15% 2.52% 6437.42 3071875.86 合计 9800.00 20826.97 9938432.40 本次估价在承包期内按实际租金计算在承包期外按客观租金计算 表4房地年总收益明细表 年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 租金/元 9000000 9000000 9090000 9180900 9272709 年份 第6年 第7年 第8年 第9年 第10～37.6年 租金/元 9365436 9459090 9553681 9649218 9938432.4 2确定建筑物重置价值及现值 重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费 建筑物价值=重置价值×成新率 1建筑物开发成本包括前期工程费工程综合造价开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面 ①前期工程费用测算前期工程费用包括可行性研究费用规划设计费施工图设计费模型制作费测量和地质勘察费用工程招标费根据估价对象实际发生额结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m2 ②工程综合造价的测算本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费含结构及装修给排水采暖电气配电线路照明等工程的组成价值以及包括电梯消防系统设备消火栓除外变配电设备锅炉设备电器仪表工艺管道等属于开发商投入的设备的价值 建安工程费的确定采用类比计算法首先根据计算出的典型工程单方造价及收集的××市现行同类型建筑单方造价按不同结构类型确定评估中对比单方造价标准然后通过条件对比确定被评估房屋建筑物和构筑物的建筑造价 ③房地产开发行政事业性收费根据××市建设项目城建费用统一征收项目一览表××市人民政府办公厅转发××市物价局××市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知市政办发[2005]159号的相关规定及评估对象的具体情况确定评估对象行政事业性收费的主要项目如下 城市基础设施配套费150元/m2 工程定额测定费建安总造价×1.3‰ 工程质量监督费建安总造价×1.0‰ 劳保统筹基金建安总造价×3.55% ④室外工程配套费用包括室外管网地坪路灯绿化配套用房等室外工程项目结合估价对象现状本次估价确定室外工程配套费用为20元/m2 建筑物开发成本=①+②+③+④开发成本测算见下表 表5建筑物开发成本计算表单位元/m2 建筑物 名称 层次 结构 建筑面积 /m2 前期工 程费 工程综合造价 房地产开 发行政事 业性收费 室外工程 配套费用 开发成本 土建 安装 装修 单价 总价/元 商业楼 3 砖混 9800 10 420 80 150 174.57 20 854.57 8374786 锅炉房 1 框架 200 10 800 100 0 184.02 20 1114.02 222804 2管理费用包括职工工资福利办公费差旅费交通费通信费会议费等为成本之和的3%～5%本次评估管理费用设定为房产开发成本的3%测算 3投资利息由于本次估价对象地上建筑规模较小造型简单故估价对象建设期取1年并设定投资周期内所有投资为均匀投入利率取估价时点即中国人民银行公布的1年期贷款利息5.58%计息基础为开发成本和管理费用 投资利息=前期工程费+行政事业性收费×[1+5.58%1-1]+[工程综合造价+室外工程费+管理费用×[1+5.58%1/2-1] 4投资利润利润率的取值应在无风险收益率的基础上进行风险因素调整同时参考类似物业开发的利润率确定由于估价对象为商业用途且以商业办公为主本次评估根据目前市场上开发商业办公用房的平均收益水平确定其开发利润率为20%按开发成本和管理费之和为基数计算 投资利润=开发成本+管理费用×20% 5销售费用和销售税费销售税费主要包括营业税城市维护建设税和教育费附加按照国家标准税率为5.5%销售费用本次估价暂且不计销售税费按房地产市场价值计取 计算公式为 销售税费=开发成本+管理费用+投资利息+投资利润×5.5% 重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费估价对象房屋重置价格测算见下表 表6建筑物重置价值测算表单位元 幢号 建筑物名称 结构 建筑面积/m2 开发成本 管理赞 贷款利息 利润 销售税费 重置总价 1 商业楼 砖混 9800 8374786 251244 237399 1772686 584986 11221101 2 锅炉房 框架 200 222804 6684 6316 47161 15563 298528 6建筑物成新率房屋成新率按下列公式计算 综合成新率=勘察法成新率×70%+等额时间法成新率×30% ①勘察法成新率勘察法成新率是由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率它由结构装修及配套设施3个方面的状况来综合确定 ②等额年限法成新率公式 q=[1-1-R×t/N]×100% 其中q为年限法成新率R为残值率t为有效经过年数N为建筑物经济寿命 本次估价建筑物经济寿命砖混结构按50年框架结构用房按60年计残值率砖混结构按3%框架结构按0%计 建筑物成新率具体测算详见下表 表7建筑物成新率表 建筑物名称 建筑年代 结构 已使用 年限/年 经济耐用 年限/年 残值率 年限成 新率 权重 鉴定成 新率 权重 综合成 新率 商业楼 1998年10月 砖混 10.2 50.00 3.00% 77% 0.3 70% 0.7 72% 锅炉房 1998年10月 框架 10.2 60.00 0% 66% 0.3 70% 0.7 69% 7建筑物价值 建筑物价值=重置价值×成新率 表8建筑物现值测算表 名称 建筑年代 结构 建筑面积/m[2] 重置总价/元 综合成新率 现值总价/元 商业楼 1998年10月 砖混 9800 11221101 72% 8079193 锅炉房 1998年10月 框架 200 298528 69% 205984.3 合计 10000 11519626 8285177.3 3确定房地出租年总费用 房地出租年总费用=般为房地产出租后出租人承担的维修费管理费保险费房产税出租房地产营业税城市维护建设税教育费附加等 房地产年总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧费 1管理费用是指房屋正常租赁经营所需要的日常管理费用该项费用参考同类物业的平均水平经综合分析后按房地年总收益的3%计 管理费=房地年收益×3% 2维修费即维持房产正常运转所需的房屋和设施的维修保养费用根据估价对象建筑物和设备设施状况维修费取房屋重置总价的1% 维修费=房地重置总价×1% 3保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算我国房屋的保险费率是1‰～2‰考虑到估价对象价值较低本次评估保险费定为房屋现值的1.2‰ 保险费=房屋现值×1.2‰ 4税费根据国家和××市相关规定房屋出租主要需缴纳税费有房产税营业税城市维护建设税教育费附加总计按房地总收益的17.5%收取具体内容如下 ①房产税依据税法及当地税务部门资料房产税税金=房地年总收益×12% ②营业税营业税取房地年租金的5%营业税税金=房地年总收益×5% ③城市维护建设税城市维护建设税取营业税税额的7% ④教育费附加教育费附加取营业税税额的3% 税费=房地年收益×17.5% ⑤房屋年折旧费 指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值 本次估价砖混结构耐用年限为50年残值率为3%生产类框架结构耐用年限按60年计残值率为0故年折旧费公式为 年折旧费=房屋重置价×1-残值率/耐用年限 =11221101×1-3%/50+298528/60 =222664.83元 4房屋及土地还原利率的确定 根据城镇土地估价规程及国家相关规定房屋还原利率是房产投资资本的报酬率与房屋投资风险有一定关系本次评估设定土地还原利率为7%具体见第一部分第十项第3条一般而言房产投资风险较土地要高因此房屋还原利率应比土地还原利率略高此次评估确定房屋还原利率为9% 5未来土地使用年限的确定 截至估价时点估价对象土地使用年期为37.6年故土地未来收益年限应采用土地使用年限37.6年 6计算估价对象总地价 将上述计算过程代人公式 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 式中Vt—第t年价值本次估价Vt仍采用收益还原法求取 i—年期 具体计算过程见土地评估价值计算表 表9土地评估价值计算表 年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10～37.6年 房地年有效毛收入 9000000 9000000 9090000 9180900 9272709 9365436 9459090 9553681 9649218 9938432.4 房屋现值 8285177.3 8062512 7839848 7617183 7394518 7171853 6949188 6726523.49 6503858.66 6281193.83 管理费用 270000 270000 272700 275427 2781813 280963.1 283772.7 286610.43 289476.54 298152.97 维修费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 115196.29 房屋年折旧费 222664.8 222664.8 222664.8 222664.8 222664.8 222664.8 222664.8 222664.83 222664.83 222664.83 保险费 9942.21 9675.01 9407.82 9140.62 8873.42 8606.22 8339.03 8071.83 7804.63 7537.43 税费 1575000 1575000 1590750 1606658 1622724 1638951 1655341 1671894.18 1688613.15 2382777.19 费用总计 2077607 2077340 2095523 2113890 2132444 2151185 2170117 2189241.27 2208559.15 2382777.19 房地年纯收益 6922393 6922660 6994477 7067010 7140265 7214251 7288973 7364439.73 7440658.85 7555655.21 房屋年纯收益 745666 725626.1 705586.3 685546.5 665506.6 645466.8 625427 605387.11 585347.28 565307.44 土地纯收益A 6176727 6197034 6288891 6381464 6474759 6568784 6663546 6759052.62 6855311.57 6990347.77 现值计算公式 A/1+7%1 A/1+7%2 A/1+7%3 A/1+7%4 A/1+7%5 A/1+7%6 A/1+7%7 A/1+7%8 A/1+7%9 A/1+7%10× [1-1/1+7%27.6- 觋值 5772642 5412730 5133608 4868388 4616414 4377058 4149721 3933830.163 3728835.28 42920235.28 合计 84913462 7计算宗地单位面积地价 单位面积地价=总地价/总用地面积 =84913462/5000 =16983元/m2 综上用收益还原法估算估价对象37.6年期商业用地单位面积地价为16983元/m2” 房屋年折旧费计算是否有误如有误请给出正确的计算结果
××大型国有企业因资不抵债欲宣告破产已知该企业使用土地为国有划拨土地其国有土地使用证登记用途为工业用地且存在抵押权根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况该宗土地位于市中心繁华地段破产清算组经与有关部门请示协商后计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估如采用市场比较法进行评估评估公司应调查收集哪些资料并简述其基本评估程序其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序
以下是一份土地估价报告中估价对象描述及地价影响因素分析部分的地价影响因素分析中截取的片断有删减请阅读后回答所提问题地价影响因素分析一一般因素影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况房地产制度与房地产市场状况产业政策和税收优惠政策城市规划与发展目标城市社会经济发展状况等1．城市资源状况××市位于中国西部地区与其他西部城市相比较××市地理条件优越土地资源丰富地势平坦易于城市开发建设气候温暖四季分明是非常适宜人类生活和工作的区域××市地处东经107°40’～109°49’和北纬33°42’～34°45’之间辖境东西长约204km南北宽约116km面积10108km2城市建成区面积249km2××市位于××平原区其城区位于××平原的二级阶地上××市属暖温带半湿润大陆性季风气候冷暖干湿四季分明年平均气温13.0～13.7℃年降水量522.4～719.5mm年日照时数1646.1～2114.9h年主导风向为东北风××市水资源较为丰富年径流量为25亿m3地下水储量估算总计约19亿～91亿m3市区日总供水能力可达172万t基本满足了城市生产生活用水××市现辖9个区4个县共有50个镇52个乡74个街道办事处全市年末常住人口822.52万人其中非农业人口375.48万人占45.65%农业人口447.04万人占54.35%市辖区人口516.3万人建成区人口237万人2．房地产制度与房地产市场状况1房地产制度近年来国家严格控制建设用地供应总量严格实行国有土地有偿使用制度大力推行国有土地使用权招标拍卖挂牌加强土地使用权转让管理加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施使土地市场发展日趋规范2004年10月21日国务院发出关于深化改革严格土地管理的决定要求实行最严格的土地管理制度同时在严格土地执法加强规划管理保障农民权益促进集约用地健全责任制度等方面作出了全面系统的规定2006年5月17日召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施要求科学确定房地产开发土地供应规模加强土地使用监管制止囤积土地行为2006年8月31日国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量增长过快违法违规用地滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地闸门配合国家加强土地管理的大政方针为了促进××市地产市场的健康发展推动区域经济平稳增长××市人民政府近年来相继制定出台了关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知××市闲置土地处理办法××市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知等一系列法规文件尤其是自2006年以来土地作为国家宏观调控的重要手段为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神××市人民政府下发了××市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知市政发[2006]100号通知要求严格执行土地利用总体规划科学编制年度用地计划加大土地储备力度严格土地转让管理加大闲置土地清理力度不断深化招拍挂制度改革增强土地市场透明度2房地产市场××市近年来经济发展强劲不断改善的投资环境雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资带动了旺盛的土地需求房地产市场交投活跃市场发展空间广阔从房屋市场交易投资统计数据来看截至2007年6月底××市房地产开发投资完成155.69亿元商品房销售面积达311.68万m2较上年同期增长83.3%住宅完成投资122.95亿元较去年同期相比增长37.6%从××市2006年商品房实际销售面积数据来看现房销售面积为193.3万m3占全年商品房销售面积的31.11%期房销售面积428.2万m2占68.89%与2005年相比销售面积增长25%远远高于竣工面积10.5%的增长幅度这反映出××市房地产市场面临着供不应求的局面也是拉动房价不断上涨的原因之一从房地产交易价格来看据2007年××市统计局和××城调队调查数据显示2007年上半年××市无论是新建商品房二手房住宅租金和地价都在上涨2007年1～6月××市新建商品房销售价格同比增长4.7%分类来看住宅类价格同比上涨5.5%非住宅类价格同比上涨1.3%与国家发展和改革委员会价格监测中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比××市房地产价格涨幅还处于中低水平这也预示着××市的房地产价格还有一定的上涨空间可以预见伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革创新步伐的加快××市的房地产市场发育会日趋成熟城市土地潜能会得到了进一步的发挥通过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实必将推进土地资源的集约节约利用推动城市经济的持续健康发展3．产业政策和税收优惠政策1产业政策××市鼓励投资发展以电子信息现代生物与新医药机电一体化光电子新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业包括建立高科技研发中心以装备工业轻纺工业化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级以旅游服务设施景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业以交通通信市政供水供电供热供气等城市公用事业为重点的基础设施建设以新型住宅社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发2税收优惠政策凡在××市投资国家鼓励类产业的内外资企业在一定期限内减按15%的税率征收企业所得税投资新办交通电力水利邮政广播电视等企业企业所得税实行两年免征三年减半征收对国家鼓励类产业及优势产业项目在投资总额内进口自用技术设备除国家规定不予免税的商品外免征关税和进口环节增值税对高新技术企业实行挟持政策单位和个人包括外商投资企业外商投资设立的研究开发中心外国企业和外籍个人从事技术转让技术开发业务和与之相关的技术咨询技术服务业务取得的收入免征营业税鼓励开发软件产品对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品按17%的法定税率征收增值税对实际税负超过3%的部分实行即征即退由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策4．城市规划与发展目标1城市规划根据××市正在执行的第三轮城市总体规划1995-2010按照保护古城降低密度控制规模节约土地优化环境发展组团基础先行改善中心的原则确定××市城市结构和布局形态为中心集团外围组团轴向布点带状发展形成中心城市卫星城建制镇三级城镇体系规划到2010年中心市区人口规模214万人用地规模175km2但截至2006年底中心市区人口规模已达237万人用地规模已扩展到249km2目前××市正在修编报批第四轮城市总体规则根据新规划××市的城市空间布局将形成东接××西连××南拓××北跨××的格局新规划确定城市总体结构布局形态为九宫格局棋盘路网轴线突出一城多心在主城区范围内为富有中国传统城市空间特色的九宫格局模式沿城市放射状交通线向外发展功能区形成多个新城新规划合理确定城市人口和建设用地规模到2020年主城区城市人口控制在528万人以内城市建设用地控制在490km2以内人均城镇建设用地为92.73m2左右2城市发展目标××市将通过规划立市科教兴市产业强市文化名市环境优市依法治市实现以下城市发展目标深入挖掘历史文化资源丰富人文景观和自然景观营造文化环境延续城市文脉提升品质建设国际性旅游城市依托教育科研和人才资源优势推动高新技术产业开发区和经济技术开发区建设营造创业最佳环境建设科技创新城市保护利用生态资源结合山塬河林自然地貌建设依山抱水环境优美的生态宜居城市依托区位优势构建高效便捷的交通网络体系建设航空铁路公路交通枢纽城市充分发挥优势产业和地区辐射能力建设国防科技装备制造高新技术研发和生产三大基地扩大开放增强城市综合实力和核心竞争力强化金融商贸信息物流等区域功能建设中国西部经济中心5．社会经济发展状况近年来××市社会经济快速发展GDP持续增长居民收入稳定提高物价上涨幅度亦有所加快××市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数环比见下表表11998-2006年××市各项经济发展指标表年份199819992000200120022003200420052006GDP/亿元525.80576.39646.13734.86826.68946.661102.391270.141473.68GDP增长速度/%7.579.6212.1013.7312.4914.5116.4515.2216.03商品零售价格总指数95.597.498.798.998.5100.0101.999.7101.5居民消费价格总指数97.996.8100.299.998.6100.5102.3100.3101.6房屋销售价格指数100.5100.4101.3101.9101.1101.4105.0104.3103.6城镇居民人均可支配收入/元5284562563646705718477488544962810905从上表可以看出除了1998年和1999年受东南亚金融危机影响外其他年份的GDP增长速度一直保持在两位数强劲的经济发展势头是××市房地产业发展的巨大推动力同时从商品零售价格总指数居民消费价格总指数和房屋销售价格指数来看虽然1998年到2003年商品零售价格总指数居民消费价格总指数普遍下浮但房屋销售价格指数仍稳定且略有上涨2003年以后房地产价格与物价指数均出现了恢复性的上涨且房屋价格指数高于物价指数这也印证了房地产的增值保值功效××市城镇居民人均可支配收入自1998年一直在稳步上涨随着居民收入的增加购买力增强人们生活水平提高对居住工作的空间要求提高对房地产的需求也在增加从而会推动房地产价格上涨随着××市经济的不断发展城镇居民人均可支配收入的上涨空间还很大房地产价格还会有一定的上涨空间二区域因素估价对象位于××市××区处××市老城区中心北部1．区域概况××区是××市中心城区之一是××省人民政府××市__等党政机关所在地位于市中心东北部××区辖区面积31km2设9个街道办事处90个社区13个行政村53万人口××区交通发达辖区北连至铜川高速公路东接到临潼高速干线区内有两个火车站两个汽车站是西北重要的交通枢纽××区商贸业较发达目前已形成了以××路××路为轴线的商贸饮食服务网络××路批发市场轻工业批发市场等60多个大小市场遍布全区香格里拉饭店××人民大厦××百货大楼等服务商贸设施能满足居民衣食住行购玩等多种生活服务需求区内分布有××遗址××公园和八路军××办事处旧址旅游资源丰富2006年××区生产总值完成152.17亿元同比增长12%;地方财政收入完成6.91亿元同比增长17%;全社会固定资产投资完成82亿元同比增长31.1%规模以上工业增加值完成63.35亿元同比增长11.5%社会消费品零售总额达150.59亿元吸引外商直接投资3215万美元区内经济发展较快估价对象接于××市××区××路×号主干道××大街东侧××路以北地区所处区域位于××市老城区中心北部区域大部分土地处××市城区土地级别图2007年二级范围区城内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主其间穿插分布一些居民社区沿街巷布设有部分小型商服网点商服繁华度远不及老城区内以××楼为中心的东×街南×街××路西×街以及北×街路段目前区域内市政基础设施配套较完备各项生活服务设施配套齐全交通较顺畅伴随着××市旧城改造步伐的加快未来土地增值潜力较大2．交通备件估价对象所处的××区北连××市至××一级公路东接××市至××高速公路境内有××火车站××省××长途汽车站××城东汽车客运站××火车站东站交通四通八达地理位置优越是××省××市重要的交通枢纽估价对象所处的老城区拥有全市最为密集的公交线路并由城区辐射到市区边缘建设中的地铁2号线由北至南沿××街贯穿城内即将动工的地铁1号线自西向东穿城而过两条线路建成后将会极大缓解城内交通拥堵问题××市政府北迁后城内区的行政功能将会弱化届时城内交通状况会得到进一步改善估价对象所处区域在××市火车站西侧距××市火车站约1.9km距××长途汽车站约1km对外交通便捷度较高宗地南临支路××路西距生活型主干道××街约140m道路通达度较高主干道上有第6路9路26路28路33路36路37路39路104路107路117路205路206路208路214路216路228路229路236路238路239路310路336路506路507路511路519路600路601路608路609路K618路703路705路712路714路718路719路912路等多条公交线路布设站点站点距估价对象约200m公交便捷度高区域禁止货车通行总体而言交通条件较为便捷3．商服繁华度估价对象所处的××市老城区拥有全市最完善的商业服务设施体系老城区内以××楼为中心东南西北4个特色的商业大街共同构成市级商服中心辐射整个市区有文明一条街之称的东×街全长2000m大小铺面足有500余家以专卖店为主要形式是本地人和外地人在××购物的首选去处南×街是××市金融机构最为密集的街道在这1km长的街道上几乎集中了所有的金融机构包括中国建设银行中国工商银行招商银行平安保险等一些银行保险公司证券公司信托投资公司等西×街是仿古一条街全长2088m采用仿唐建筑风格商业建筑面积70万m2道路两侧分布着9处景观广场被中国步行商业街工作委员会命名为中国著名商业街北×街是电讯业大型家电连锁业一条街从北×街十字到××楼积淀了浓厚的商业氛围大型家电连锁巨头国美苏宁及迅捷迪信通华中通信蜂星等手机专卖使得北×街商业特色分外明显估价对象处××街北段×侧由于不临主干道所处区域商服业主要为沿街巷布设的部分小型商服网点商业氛围相对一般距市级商服中心区约1km距区级商服中心约0.5km商服繁华度远不及以××楼为核心的市级商服中心区目前区域商服繁华度总体一般4．基础设施条件1市政基础设施估价对象所处区域基础设施配套现已达到六通通路通电通信供水排水供气条件基础设施配套基本完善且保证率较高有利于宗地的开发利用具体如下通路区域内东西方向主要有××路××北路等主干道南北方向主要有××大街××路等市政主干道与各条支路共同形成了密集路网体系道路通达度较高交通较方便通电区域由城中区供电所管辖的变电站及多条10kV电力线路提供供电电源供电充足完全能够满足用电的需求现有供电保障率达95%以上通信市政有线及无线通信网覆盖该区域可提供DDDIDD数据传输图文传真等各种服务可满足通信需要现有通信保障率95%以上供水市政供水区域内市政自来水管网到位现有供水保障率95%以上排水区域内有市政统一铺设的排水管网雨水污水分流现有排水保障率95%以上供气市政供气由国家重点工程—××天然气工程的__管道输入该区域区域内有天然气中压管线可向用户供气现有供气保障率95%以上2公用服务设施估价对象所处区域内分布的各类生活服务及公共设施配套主要有××市第二医院××市中心医院××市妇幼医院××口腔医院××小学××路小学××中学第×中学第××中学××街广场××路邮电所××路邮局交行建行商行××街支行××公园××广场等所处区域的生活服务设施及公用设施配套齐全5．环境条件估价对象所处区域大气环境质量较优噪声在40～50dB地下水污染一般属地下水较坏水区由于处××市老城区内区域内无污染企业布设自然环境条件较好区域内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主人口文化素质较高××市近年来创建国家卫生城市活动也使区域内的环境景观得到极大改善环境条件总体较为优越6．规划限制根据××市城市总体规划资料估价对象所处区域为科研文教办公商贸区建筑限高24m处古城区文物保护协调区范围内建筑风格仿古规划对估价对象发展利用有一定限制三个别因素1．估价对象位置估价对象位于××市××区××路×号处××市老城区中心北部××街东侧××路以北2．土地面积估价对象登记土地使用权面积为6439.9m2作为科教用地面积大小适当有利于其有效利用3．土地用途本次评估估价对象登记用途为科研实际用途为企业独立科研设计办公用地评估设定用途为科教用地4．现状利用估价对象宗地上共有建筑物5幢主要作为科研设计办公及配套用房总建筑面积为14966.83m2．现状容积率为2.3建筑密度约52%绿化率约为25%5．估价对象形状及临街状况估价对象南临支路××路临街面宽约110m宗地宽深比约为1.5:1宗地形状呈近似矩形较规则有利于建筑物的布设6．地质地形地势根据××市城市工程地质资料估价对象所处区域地质属××市非自重I级湿陷性黄土场地地基土3m深度切面承载力为150～180kPa地质条件一般地势平坦宗地受自然危害的程度较小处××市科研办公用地一般性控制场地7．宗地基础设施条件估价对象宗地内基础设施条件为七通一平即通路通电通信供水排水供气供暖场地平整具体如下1通路宗地内水泥路面南临支路××路西通主干道××大街通行较便捷2通电接市政10kV供电网络自备配电室设2台变压器容量均为500kVA供电保障率达95%以上3通信市政通信网覆盖宗地宗地内接通直拨线路200余条自备程控交换机设分机200余部通信保障率95%以上4供水市政统一铺设供水管网宗地内1路供水为50mm供水管径供水保障率95%以上5排水市政统一铺设排水管网宗地内1路排水雨污合流排水管径150mm排水保障率达95%以上6供气市政集中供气供气管径100mm供气保障率95%以上7供暖自备燃气锅炉供暖供暖主管径150mm供暖保障率95%以上8平宗地内场地平整考虑到估价对象宗地内除场地平整外基础设施开发费用已计人资产评估值中为了避免资产重复计算本次评估界定估价对象开发程度为宗地内场地平整条件在个别因素分析中你认为缺乏对什么内容的分析和说明
某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10%请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程
以下是一份土地估价报告中估价对象描述及地价影响因素分析部分的地价影响因素分析中截取的片断有删减请阅读后回答所提问题地价影响因素分析一一般因素影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况房地产制度与房地产市场状况产业政策和税收优惠政策城市规划与发展目标城市社会经济发展状况等1．城市资源状况××市位于中国西部地区与其他西部城市相比较××市地理条件优越土地资源丰富地势平坦易于城市开发建设气候温暖四季分明是非常适宜人类生活和工作的区域××市地处东经107°40’～109°49’和北纬33°42’～34°45’之间辖境东西长约204km南北宽约116km面积10108km2城市建成区面积249km2××市位于××平原区其城区位于××平原的二级阶地上××市属暖温带半湿润大陆性季风气候冷暖干湿四季分明年平均气温13.0～13.7℃年降水量522.4～719.5mm年日照时数1646.1～2114.9h年主导风向为东北风××市水资源较为丰富年径流量为25亿m3地下水储量估算总计约19亿～91亿m3市区日总供水能力可达172万t基本满足了城市生产生活用水××市现辖9个区4个县共有50个镇52个乡74个街道办事处全市年末常住人口822.52万人其中非农业人口375.48万人占45.65%农业人口447.04万人占54.35%市辖区人口516.3万人建成区人口237万人2．房地产制度与房地产市场状况1房地产制度近年来国家严格控制建设用地供应总量严格实行国有土地有偿使用制度大力推行国有土地使用权招标拍卖挂牌加强土地使用权转让管理加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施使土地市场发展日趋规范2004年10月21日国务院发出关于深化改革严格土地管理的决定要求实行最严格的土地管理制度同时在严格土地执法加强规划管理保障农民权益促进集约用地健全责任制度等方面作出了全面系统的规定2006年5月17日召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施要求科学确定房地产开发土地供应规模加强土地使用监管制止囤积土地行为2006年8月31日国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量增长过快违法违规用地滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地闸门配合国家加强土地管理的大政方针为了促进××市地产市场的健康发展推动区域经济平稳增长××市人民政府近年来相继制定出台了关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知××市闲置土地处理办法××市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知等一系列法规文件尤其是自2006年以来土地作为国家宏观调控的重要手段为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神××市人民政府下发了××市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知市政发[2006]100号通知要求严格执行土地利用总体规划科学编制年度用地计划加大土地储备力度严格土地转让管理加大闲置土地清理力度不断深化招拍挂制度改革增强土地市场透明度2房地产市场××市近年来经济发展强劲不断改善的投资环境雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资带动了旺盛的土地需求房地产市场交投活跃市场发展空间广阔从房屋市场交易投资统计数据来看截至2007年6月底××市房地产开发投资完成155.69亿元商品房销售面积达311.68万m2较上年同期增长83.3%住宅完成投资122.95亿元较去年同期相比增长37.6%从××市2006年商品房实际销售面积数据来看现房销售面积为193.3万m3占全年商品房销售面积的31.11%期房销售面积428.2万m2占68.89%与2005年相比销售面积增长25%远远高于竣工面积10.5%的增长幅度这反映出××市房地产市场面临着供不应求的局面也是拉动房价不断上涨的原因之一从房地产交易价格来看据2007年××市统计局和××城调队调查数据显示2007年上半年××市无论是新建商品房二手房住宅租金和地价都在上涨2007年1～6月××市新建商品房销售价格同比增长4.7%分类来看住宅类价格同比上涨5.5%非住宅类价格同比上涨1.3%与国家发展和改革委员会价格监测中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比××市房地产价格涨幅还处于中低水平这也预示着××市的房地产价格还有一定的上涨空间可以预见伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革创新步伐的加快××市的房地产市场发育会日趋成熟城市土地潜能会得到了进一步的发挥通过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实必将推进土地资源的集约节约利用推动城市经济的持续健康发展3．产业政策和税收优惠政策1产业政策××市鼓励投资发展以电子信息现代生物与新医药机电一体化光电子新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业包括建立高科技研发中心以装备工业轻纺工业化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级以旅游服务设施景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业以交通通信市政供水供电供热供气等城市公用事业为重点的基础设施建设以新型住宅社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发2税收优惠政策凡在××市投资国家鼓励类产业的内外资企业在一定期限内减按15%的税率征收企业所得税投资新办交通电力水利邮政广播电视等企业企业所得税实行两年免征三年减半征收对国家鼓励类产业及优势产业项目在投资总额内进口自用技术设备除国家规定不予免税的商品外免征关税和进口环节增值税对高新技术企业实行挟持政策单位和个人包括外商投资企业外商投资设立的研究开发中心外国企业和外籍个人从事技术转让技术开发业务和与之相关的技术咨询技术服务业务取得的收入免征营业税鼓励开发软件产品对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品按17%的法定税率征收增值税对实际税负超过3%的部分实行即征即退由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策4．城市规划与发展目标1城市规划根据××市正在执行的第三轮城市总体规划1995-2010按照保护古城降低密度控制规模节约土地优化环境发展组团基础先行改善中心的原则确定××市城市结构和布局形态为中心集团外围组团轴向布点带状发展形成中心城市卫星城建制镇三级城镇体系规划到2010年中心市区人口规模214万人用地规模175km2但截至2006年底中心市区人口规模已达237万人用地规模已扩展到249km2目前××市正在修编报批第四轮城市总体规则根据新规划××市的城市空间布局将形成东接××西连××南拓××北跨××的格局新规划确定城市总体结构布局形态为九宫格局棋盘路网轴线突出一城多心在主城区范围内为富有中国传统城市空间特色的九宫格局模式沿城市放射状交通线向外发展功能区形成多个新城新规划合理确定城市人口和建设用地规模到2020年主城区城市人口控制在528万人以内城市建设用地控制在490km2以内人均城镇建设用地为92.73m2左右2城市发展目标××市将通过规划立市科教兴市产业强市文化名市环境优市依法治市实现以下城市发展目标深入挖掘历史文化资源丰富人文景观和自然景观营造文化环境延续城市文脉提升品质建设国际性旅游城市依托教育科研和人才资源优势推动高新技术产业开发区和经济技术开发区建设营造创业最佳环境建设科技创新城市保护利用生态资源结合山塬河林自然地貌建设依山抱水环境优美的生态宜居城市依托区位优势构建高效便捷的交通网络体系建设航空铁路公路交通枢纽城市充分发挥优势产业和地区辐射能力建设国防科技装备制造高新技术研发和生产三大基地扩大开放增强城市综合实力和核心竞争力强化金融商贸信息物流等区域功能建设中国西部经济中心5．社会经济发展状况近年来××市社会经济快速发展GDP持续增长居民收入稳定提高物价上涨幅度亦有所加快××市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数环比见下表表11998-2006年××市各项经济发展指标表年份199819992000200120022003200420052006GDP/亿元525.80576.39646.13734.86826.68946.661102.391270.141473.68GDP增长速度/%7.579.6212.1013.7312.4914.5116.4515.2216.03商品零售价格总指数95.597.498.798.998.5100.0101.999.7101.5居民消费价格总指数97.996.8100.299.998.6100.5102.3100.3101.6房屋销售价格指数100.5100.4101.3101.9101.1101.4105.0104.3103.6城镇居民人均可支配收入/元5284562563646705718477488544962810905从上表可以看出除了1998年和1999年受东南亚金融危机影响外其他年份的GDP增长速度一直保持在两位数强劲的经济发展势头是××市房地产业发展的巨大推动力同时从商品零售价格总指数居民消费价格总指数和房屋销售价格指数来看虽然1998年到2003年商品零售价格总指数居民消费价格总指数普遍下浮但房屋销售价格指数仍稳定且略有上涨2003年以后房地产价格与物价指数均出现了恢复性的上涨且房屋价格指数高于物价指数这也印证了房地产的增值保值功效××市城镇居民人均可支配收入自1998年一直在稳步上涨随着居民收入的增加购买力增强人们生活水平提高对居住工作的空间要求提高对房地产的需求也在增加从而会推动房地产价格上涨随着××市经济的不断发展城镇居民人均可支配收入的上涨空间还很大房地产价格还会有一定的上涨空间二区域因素估价对象位于××市××区处××市老城区中心北部1．区域概况××区是××市中心城区之一是××省人民政府××市__等党政机关所在地位于市中心东北部××区辖区面积31km2设9个街道办事处90个社区13个行政村53万人口××区交通发达辖区北连至铜川高速公路东接到临潼高速干线区内有两个火车站两个汽车站是西北重要的交通枢纽××区商贸业较发达目前已形成了以××路××路为轴线的商贸饮食服务网络××路批发市场轻工业批发市场等60多个大小市场遍布全区香格里拉饭店××人民大厦××百货大楼等服务商贸设施能满足居民衣食住行购玩等多种生活服务需求区内分布有××遗址××公园和八路军××办事处旧址旅游资源丰富2006年××区生产总值完成152.17亿元同比增长12%;地方财政收入完成6.91亿元同比增长17%;全社会固定资产投资完成82亿元同比增长31.1%规模以上工业增加值完成63.35亿元同比增长11.5%社会消费品零售总额达150.59亿元吸引外商直接投资3215万美元区内经济发展较快估价对象接于××市××区××路×号主干道××大街东侧××路以北地区所处区域位于××市老城区中心北部区域大部分土地处××市城区土地级别图2007年二级范围区城内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主其间穿插分布一些居民社区沿街巷布设有部分小型商服网点商服繁华度远不及老城区内以××楼为中心的东×街南×街××路西×街以及北×街路段目前区域内市政基础设施配套较完备各项生活服务设施配套齐全交通较顺畅伴随着××市旧城改造步伐的加快未来土地增值潜力较大2．交通备件估价对象所处的××区北连××市至××一级公路东接××市至××高速公路境内有××火车站××省××长途汽车站××城东汽车客运站××火车站东站交通四通八达地理位置优越是××省××市重要的交通枢纽估价对象所处的老城区拥有全市最为密集的公交线路并由城区辐射到市区边缘建设中的地铁2号线由北至南沿××街贯穿城内即将动工的地铁1号线自西向东穿城而过两条线路建成后将会极大缓解城内交通拥堵问题××市政府北迁后城内区的行政功能将会弱化届时城内交通状况会得到进一步改善估价对象所处区域在××市火车站西侧距××市火车站约1.9km距××长途汽车站约1km对外交通便捷度较高宗地南临支路××路西距生活型主干道××街约140m道路通达度较高主干道上有第6路9路26路28路33路36路37路39路104路107路117路205路206路208路214路216路228路229路236路238路239路310路336路506路507路511路519路600路601路608路609路K618路703路705路712路714路718路719路912路等多条公交线路布设站点站点距估价对象约200m公交便捷度高区域禁止货车通行总体而言交通条件较为便捷3．商服繁华度估价对象所处的××市老城区拥有全市最完善的商业服务设施体系老城区内以××楼为中心东南西北4个特色的商业大街共同构成市级商服中心辐射整个市区有文明一条街之称的东×街全长2000m大小铺面足有500余家以专卖店为主要形式是本地人和外地人在××购物的首选去处南×街是××市金融机构最为密集的街道在这1km长的街道上几乎集中了所有的金融机构包括中国建设银行中国工商银行招商银行平安保险等一些银行保险公司证券公司信托投资公司等西×街是仿古一条街全长2088m采用仿唐建筑风格商业建筑面积70万m2道路两侧分布着9处景观广场被中国步行商业街工作委员会命名为中国著名商业街北×街是电讯业大型家电连锁业一条街从北×街十字到××楼积淀了浓厚的商业氛围大型家电连锁巨头国美苏宁及迅捷迪信通华中通信蜂星等手机专卖使得北×街商业特色分外明显估价对象处××街北段×侧由于不临主干道所处区域商服业主要为沿街巷布设的部分小型商服网点商业氛围相对一般距市级商服中心区约1km距区级商服中心约0.5km商服繁华度远不及以××楼为核心的市级商服中心区目前区域商服繁华度总体一般4．基础设施条件1市政基础设施估价对象所处区域基础设施配套现已达到六通通路通电通信供水排水供气条件基础设施配套基本完善且保证率较高有利于宗地的开发利用具体如下通路区域内东西方向主要有××路××北路等主干道南北方向主要有××大街××路等市政主干道与各条支路共同形成了密集路网体系道路通达度较高交通较方便通电区域由城中区供电所管辖的变电站及多条10kV电力线路提供供电电源供电充足完全能够满足用电的需求现有供电保障率达95%以上通信市政有线及无线通信网覆盖该区域可提供DDDIDD数据传输图文传真等各种服务可满足通信需要现有通信保障率95%以上供水市政供水区域内市政自来水管网到位现有供水保障率95%以上排水区域内有市政统一铺设的排水管网雨水污水分流现有排水保障率95%以上供气市政供气由国家重点工程—××天然气工程的__管道输入该区域区域内有天然气中压管线可向用户供气现有供气保障率95%以上2公用服务设施估价对象所处区域内分布的各类生活服务及公共设施配套主要有××市第二医院××市中心医院××市妇幼医院××口腔医院××小学××路小学××中学第×中学第××中学××街广场××路邮电所××路邮局交行建行商行××街支行××公园××广场等所处区域的生活服务设施及公用设施配套齐全5．环境条件估价对象所处区域大气环境质量较优噪声在40～50dB地下水污染一般属地下水较坏水区由于处××市老城区内区域内无污染企业布设自然环境条件较好区域内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主人口文化素质较高××市近年来创建国家卫生城市活动也使区域内的环境景观得到极大改善环境条件总体较为优越6．规划限制根据××市城市总体规划资料估价对象所处区域为科研文教办公商贸区建筑限高24m处古城区文物保护协调区范围内建筑风格仿古规划对估价对象发展利用有一定限制三个别因素1．估价对象位置估价对象位于××市××区××路×号处××市老城区中心北部××街东侧××路以北2．土地面积估价对象登记土地使用权面积为6439.9m2作为科教用地面积大小适当有利于其有效利用3．土地用途本次评估估价对象登记用途为科研实际用途为企业独立科研设计办公用地评估设定用途为科教用地4．现状利用估价对象宗地上共有建筑物5幢主要作为科研设计办公及配套用房总建筑面积为14966.83m2．现状容积率为2.3建筑密度约52%绿化率约为25%5．估价对象形状及临街状况估价对象南临支路××路临街面宽约110m宗地宽深比约为1.5:1宗地形状呈近似矩形较规则有利于建筑物的布设6．地质地形地势根据××市城市工程地质资料估价对象所处区域地质属××市非自重I级湿陷性黄土场地地基土3m深度切面承载力为150～180kPa地质条件一般地势平坦宗地受自然危害的程度较小处××市科研办公用地一般性控制场地7．宗地基础设施条件估价对象宗地内基础设施条件为七通一平即通路通电通信供水排水供气供暖场地平整具体如下1通路宗地内水泥路面南临支路××路西通主干道××大街通行较便捷2通电接市政10kV供电网络自备配电室设2台变压器容量均为500kVA供电保障率达95%以上3通信市政通信网覆盖宗地宗地内接通直拨线路200余条自备程控交换机设分机200余部通信保障率95%以上4供水市政统一铺设供水管网宗地内1路供水为50mm供水管径供水保障率95%以上5排水市政统一铺设排水管网宗地内1路排水雨污合流排水管径150mm排水保障率达95%以上6供气市政集中供气供气管径100mm供气保障率95%以上7供暖自备燃气锅炉供暖供暖主管径150mm供暖保障率95%以上8平宗地内场地平整考虑到估价对象宗地内除场地平整外基础设施开发费用已计人资产评估值中为了避免资产重复计算本次评估界定估价对象开发程度为宗地内场地平整条件在该报告地价影响因素分析中关于一般因素描述存在哪些问题
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下 1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为140 2交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100 3交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100 4土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100 5土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为 K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn] 式中K—使用年限修正系数 r—土地还原利率 m—估价对象的土地使用年期 n—比较案例的土地使用年期 r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期 估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6 6基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2% 7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2% 8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2% 9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5% 10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2% 11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为100 12环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为100 13规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3% 14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1% 15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1% 16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1% 17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1% 18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100 19容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.2 5编制比较因素条件指数表 根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表 根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中队土地交易情况修正指数的描述存在的问题
××股份有限责任公司拟向××银行贷款委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估为委托方抵押贷款提供客观公正的价格依据若待估宗地为划拨土地请简述评估的技术路线
某土地估价师接到一项业务委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见价格基准日确定在2008年6月30日下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点阅读后回答相关问题1A公司是一家国营公司主要从事纺织品贸易规模中等2委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的面积共17亩原计划兴建办公楼及宿舍在签订协议时土地临近一条普通马路周边为农地距县城约1千米左右3与农民协商过程顺利签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用42001年5月当地国土资源局查知认为未经过批准属于违法用地要求A公司补办土地征用手续加上前期支付B村的费用A公司累计支出征地费用100万元向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元52002年2月因修建环城道路和绿化带县政府占用其中4亩土地所占土地为带状位于其东侧边缘现已完成环城道路和绿化建设6与此同时该县设置开发区将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内A公司领取了国有土地使用证7目前开发区已经完成统一规划和建设基础设施完善为六通一平并陆续有一些企业购买土地其中A公司北侧土地为寰宇电器公司所有西侧土地为天天食品服务公司所有南侧土地为时代医药公司所有由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地8委托方提供了土地使用证书但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据但没有补签的土地出让合同书2002年5月开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费但没有落实9现场看见土地东侧已经建设1栋办公楼使用了5亩土地建设时间为2002年4月12亩地重新修建了通透式围墙北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好西边为兴城路是开发区内的一条主要马路南侧为原来道路改造的通城路可以直达县城中心区并且有第8路和第11路公交车站10委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业原建设的办公楼也视为工业配套办公楼地块容积率与开发区整体容积率一致的通知书以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书通知以划拨用地进行补偿A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金11调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元土地出让金比2001年增长了20%基础设施费比2002年增长了10%用简单的语言以上述内容为基础按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程
某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权出让年限为50年根据规划该地块用途为综合容积率为3该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼由于建设资金紧张该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押项目其他有关资料如下1该大楼1～3层为商场建筑面积为3000m24～15层为办公楼2大楼开发周期预期2年第一年投入60%第二年投入40%3大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房其余部分以出租方式经营预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2建筑面积同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2办公楼市场租金水平每月为150元/m24经过调查有关参数确定为房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%维修费为租金的8%保险费为建安造价的2‰税金为年租金的12%项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年残值率为2%另外当地土地还原率为8%综合还原率为10%银行贷款利息率为10%如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款请问该公司最多可贷多少款
××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地土地面积25亩土地用途为工业用地出让年期50年该公司与当地土地管理部门签订了国有土地使用权出让合同出让金分三期缴纳即2004年6月20日2005年6月20日2006年6月20日分别缴纳50万元取得土地使用权后该公司对该宗工业用地进行了开发共建造厂房办公楼等7000m2并于2005年4月20日正式投入生产该宗地位于××开发区东侧紧临道路随着该区域的日益繁华2009年6月20日该公司经市场考察在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房建筑面积500m2框架结构开办了一个娱乐厅年净收益30万元2010年2月20日当地土地执法部门对该公司进行了查处并报经当地人民政府作出如下处罚决定罚款15万元并委托评估机构进行评估以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价已知该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元商业用地规划容积率2.0宗地所处区域的开发程度为通路通电通信通上水下水通热六通改变土地用途用地单位应办理哪些手续
××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地土地面积25亩土地用途为工业用地出让年期50年该公司与当地土地管理部门签订了国有土地使用权出让合同出让金分三期缴纳即2004年6月20日2005年6月20日2006年6月20日分别缴纳50万元取得土地使用权后该公司对该宗工业用地进行了开发共建造厂房办公楼等7000m2并于2005年4月20日正式投入生产该宗地位于××开发区东侧紧临道路随着该区域的日益繁华2009年6月20日该公司经市场考察在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房建筑面积500m2框架结构开办了一个娱乐厅年净收益30万元2010年2月20日当地土地执法部门对该公司进行了查处并报经当地人民政府作出如下处罚决定罚款15万元并委托评估机构进行评估以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价已知该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元商业用地规划容积率2.0宗地所处区域的开发程度为通路通电通信通上水下水通热六通该公司应补交因土地用途改变带来的土地差价的计算方法
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容请阅读后回答所提问题 “一市场比较法测算 1．基本思路 市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法 2．公式 估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数即 估价对象价格=比较实例价格 在交易情况区域因素个别因素修正中该公式中的分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数在期日年期因素修正中分子中的分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数分母中的分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数 3．计算过程 1比较实例选择 市场比较法中比较实例的选择遵循以下原则 1与估价对象属同一供需圈 2与估价对象用途相同或相近 3与估价对象交易类型相同或相近 4与估价对象的估价基准日相接近 5可比实例必须为正常交易或能修正为正常交易 根据以上实例选择原则通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈用途相近交易类型相似与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例各实例条件描述如下 实例A:××市××区教育局 该宗地位于××市××区××街××号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为机关用地宗地面积1965.5m2规划建筑容积率5.4宗地形状规则地质条件一般处××市机关办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年4月12日××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2 实例B:××省××设计院 该宗地位于××市××区××路×号处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为科研用地宗地面积1293.34m2规划建筑容积率3.42宗地形状较规则地质条件一般处××市科研办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“六通”即通路供电供水排水通信供气及宗地内场地平整条件2005年5月24日××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2 实例C:××市邮政局 该宗地位于××市××区××路西侧处于××市老城区土地供需圈内××市城区土地级别图二级地区土地用途为市政公用设施用地邮政培训设施用地用地面积2547.8m2现状建筑容积率5.56宗地形状一般地质条件一般处××市办公用地一般性控制场地土地开发程度达到宗地外“七通”即通路供电供水排水通信供气供暖及宗地内“七通一平”即通路供电供水排水通信供气供暖场地平整条件2007年5月21日××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2 2因素选择 考虑估价对象用途结合比较实例的具体情况选择比较因素如下 1交易时间根据××市地价指数研究成果分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 2交易情况判断交易实例是否为正常客观公正的交易对有特殊交易情况的实例进行修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差将其成交价格修正为正常市场价格 3土地用途判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正 4交易方式主要指交易实例的具体成交方式如拍卖招标挂牌协议出让转让作价出资授权经营等对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正使其达到正常市场价格水平 5土地使用年限指估价对象和比较实例的具体土地使用年期将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响 6区域因素将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格针对估价对象和比较实例用途参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果主要选择商服繁华度交通条件基础设施状况生活服务设施状况环境质量区域规划限制等采用特尔斐法分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地价修正幅度划分成不同档次建立区域因素与地价的相关关系 7个别因素将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格主要指估价对象和交易实例的形状面积临街状况宗地内基础设施状况场地工程能力容积率等采用特尔斐法分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分然后进行汇总及统计分析得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度将宗地地份修正幅度划分成不同档次建立个别因素与地价的相关关系 3因素条件说明 将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下 表1比较因素条件说明表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 2005.4.12 2005.5.24 2007.5.21 2007.3.31 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易方式 协议出让 协议出让 协议出让 授权经营 土地用途 机关 科研 市政公用设施 科教用地 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 样点地价/元/m2 4557 4269 5660 待估 区 域 因 素 基础设施 六通 六通 七通 六通 商服繁华度 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 距市级商服中心 0.5km 距市级商服中心 1km 交 通 条 件 临道路级别 临生活型主干道 ××街 临支路××路 临综合型主干道 ××路 临支路××路 距火车站距离 5.3km 1.8km 1km 1.9km 城内交通便捷度 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 与主干道通达 生活服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 环境质量较优 规划条件 有严格限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 个 别 因 素 宗地面积/m2 1965.5较适宜 1293.34较适宜 2547.8较适宜 6439.9适宜 宗地基础设施条件 场地平整 五通一平 七通一平 场地平整 宗地形状 规则 较规则 一般 较规则 临街状况 一面临街 一面临支路 两面临街 一面临支路 场地工程能力 一般场地 一般场地 一般场地 一般场地 容积率 5.4 3.42 5.56 2.3 4编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各项因素具体情况编制比较因素条件指数表比较因素指数确定如下1交易时间修正指数的确定交易时间修正指数采用××市地价指数确定××市每年定期测算编制城市地价指数形成××市地价指数研究成果2000-2006年目前××市地价指数是以2000年12月31日为基期以年度为单位分商业居住工业3种用途采用定基地价指数方式编制的另外为便于实际应用××市还编制了综合地价指数反映城市整体地价变化××市自2000年以来综合地价指数见下表 表2××市综合地价指数表 2000.12.31 2001.12.31 2002.12.31 2003.12.31 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31 综合指数 100 104 106 110 127 134 140 估价对象设定土地用途为科教用地3个比较实例土地用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地根据估价对象及比较实例的交易期日依据××市综合地价指数表采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近期间地产市场相对平稳因此直接采用2006年12月31日地价指数确定其期日修正指数均为1402交易情况修正指数的确定根据估价人员对比较实例交易情况进行分析3个比较实例均为正常交易其成交价格均经过××市国土资源局对外公示通过政府网站本次估价对象交易拟采取授权经营方式符合国家现行法律法规因此采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的其所处的地产市场均为公正公开公平的市场综上所述对交易情况不做修正确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为1003交易方式修正指数的确定3个比较实例均以协议出让方式成交估价对象拟采取交易方式为授权经营在我国现行土地有偿使用制度中授权经营与协议出让交易方式均反映为公开公平公正市场条件下的正常市场价值水平不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异因此确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为1004土地用途修正指数的确定根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究同区域机关教育科研设计文体医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致估价对象设定土地用途为科教用地本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地科研用地和市政公用设施用地鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关事业单位且在土地利用现状分类CB/T21010-2007中同属公共管理与公共服务用地同一区域这些用途的土地收益水平相当地价水平接近故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为1005土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程GB/T18508-2001市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响其年期修正系数公式为K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中K—使用年限修正系数r—土地还原利率m—估价对象的土地使用年期n—比较案例的土地使用年期r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%为了与市场比较法其他修正指数相协调本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/1+rm]×100m为估价对象或比较案例的土地使用年期估价基准日估价对象设定使用年期为50年比较实例ABC的出让土地使用年期均为50年根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.66基础设施修正指数的确定根据××市老城区基础设施开发情况将估价对象所处区域的基础设施分为七通六通五通3个等级估价对象及3个比较实例均处于××市老城区区域内基础设施差异相对较小通过对区域基础设施对地价影响程度分析结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%7商服繁华度指数的确定按照××市土地定级成果××市分布有1个市级商服中心2个区级商服中心及数十个小区级商中心其均以点状形态向外围呈非线性辐射××市老城区内是××市最繁华的区域估价对象作为科教用地距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响根据老城区内各点距市级商服中心距离我们将距商服中心距离分为＜0.3km0.3～0.8km0.8～1.5km1.5～2.5km＞2.5km五个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100每上升或下降一个等级因素修正指数增加或减少2%8临道路级别指数的确定××市老城区内路网密集通过调查老城区内道路类型我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道生活型次干道或混合型次干道交通型次干道和支路其他四个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象所临道路条件指数定为100每上升或下降一个等级因素差异指数定为2%9距火车站距离指数的确定××市火车客运站坐落于××市老城区北部辐射整个市区估价对象及三个比较实例均位于××市老城区距火车站距离的远近对其地价影响均较小结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位以估价对象条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为0.5%10城内交通便捷度指数的确定宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析我们将其道路通达度分为与主干道通达好与主干道通达和与次干道通达好与次于道通达与主干道通达困难与次干道通达困难五个等级估价对象及3个比较实例均处××市老城区老城区内虽然路网密度大但主干道路较少支路发达因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的道路通达度条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为2%11生活服务设施指数的确定生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学幼儿园医院银行邮局电讯服务设施公园广场旅游景点文体设施等公用设施的分布状况和完备水平估价对象及3个比较实例均处于××市老城区老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异因此确定其生活服务设施条件指数均为10012环境质量指数的确定环境条件主要表现在大气环境质量噪声环境质量绿地覆盖状况以及人文环境等估价对象及3个比较实例均处于××市老城区近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实老城区内环境质量普遍提高估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异因此确定其环境质量条件指数均为10013规划条件指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度式样密度建筑容积率土地使用等提出的具体规划和限制要求等属于影响宗地地价的显著影响因素根据××市城市总体规划成果我们将规划条件分为无限制前景好基本无限制有一定限制有严格限制4个等级估价对象及3个比较实例均位于××市老城区在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区在古文物保护限制区内对建筑高度建筑外立面等均有严格限制在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制估价对象和比较实例B实例C均处于古文物保护协调区比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区因此结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的规划条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为3%14宗地面积指数的确定宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响面积过小达不到合理利用程度面积过大开发周期将会过长导致资金回笼过慢当两宗地面积差异较大时对宗地价格所产生的影响也会较大根据调查××市土地利用现状我们将宗地面积大小划分为适宜较适宜一般偏小或偏大过小或过大5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象面积适宜程度条件指教为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%15宗地内基础设施条件修正指数的确定对宗地内进行基础设施开发配套追加成本投入导致宗地价格发生差异根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平六通一平五通一平三通一平场地平整未开发6个等级根据分析此项影响因素对地价所产生的影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100因素的等级差异指数定为1%16宗地形状指数的确定宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出而在宗地面积较大时则无明显表现比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷根据调查××市土地利用现状我们将宗地形状分为规则较规则一般较不规则不规则5个等级经分析估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设形状差异对地价影响较小结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象条件指数定为100将该项影响因素的等级差异指数定为1%17宗地临街状况条件指数的确定估价对象及3个比较实例均位于××市老城区对于城市路网较发达的老城区来说在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小根据调查××市土地利用现状我们将宗地临路条件分为三面临街两面临街一面临街临支路不临街5个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度将估价对象临路条件指数定为100该项影响因素的等级差异指数定为1%18宗地土地工程能力指数的确定根据××市工程地质图集××市城市规划管理局××市勘察测绘院编制××市地图出版社1998年12月第1版××市土地工程能力总体划分为良好场地较好场地一般场地和较差场地4个等级结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度以估价对象条件指数为100将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地因此确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为10019容积率修正指数的确定容积率是指建筑面积与用地面积的比率2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地住宅用地工业用地其他用地容积率修正系数表其中其他用地包括了教育用地科研用地机关用地公用设施用地医疗卫生用地等多种类型根据估价对象和比较实例用途本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行具体修正表如下 表3××市容积率修正系数表 其他用地 容积率 ≤1.5 2 2.5 3 3.5 ≥4 修正系数 1 1.05 1.07 1.1 1.15 1.2 根据上表采用内插法确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为120114.2120106.25编制比较因素条件指数表根据上述各因素修正指数的确定方法将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数编制比较因素条件指数表如下 表4比较因素条件指数表 实例A 实例B 实例C 估价对象 宗地位置 ××街道×号 ××路×号 ××路西侧 ××路×号 交易时间 129.3 129.3 140 140 交易情况 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地使用年限 96.6 96.6 96.6 96.6 区 域 因 素 基础设施 100 100 102 100 商服繁华度 102 100 102 100 交通条件 临道路级别 104 100 104 100 据火车站距离 96.6 100.1 100.9 100 城内交通便捷度 102 100 102 100 生活服务设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 规划条件 97 100 100 100 个别因素 面积 99 99 99 100 宗地基础设施条件 100 102 104 100 宗地形状 101 100 99 100 临街情况 101 100 102 100 场地工程能力 100 100 100 100 容积率 120 114.2 120 106.2 6编制比较因素修正系数表根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表对比较实例的交易情况期日区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较编制因素比较修正系数表如下 表5因素比较修正系数表 实例A 实例B 实例C 交易时间 140/129.3 140/129.3 140/140 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 96.6/96.6 96.6/96.6 96.6/96.6 区 域 因 素 基础设施 100/100 100/100 100/102 商服繁华度 100/102 100/100 100/1002 交通条件 临道路级别 100/102 100/100 100/104 据火车站距离 100/96.6 100/100.1 100/100.9 城内交通便捷度 100/102 100/100 100/102 生活服务设施 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/97 100/100 100/100 个别因素 面积 100/99 100/99 100/99 宗地基础设施条件 100/100 100/102 100/104 宗地形状 100/101 100/100 100/99 临街情况 100/101 100/100 100/102 场地工程能力 100/100 100/100 100/100 容积率 106.2/120 106.2/114.2 106.2/120 比准价格元/m2 7实例修正后的地价计算 将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表因3个比准价格十分接近价差极小故采用其算术平均值4274.7元/m2作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格” 请指出本报告片段中队土地交易情况修正指数的描述存在的问题
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