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有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2007年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率...
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房地产估价师《问答》真题及答案
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某商铺建筑面积为500m建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的月
某商铺建筑面积为500m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建 筑面积
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695
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有一临街商铺要转让建筑面积500m2土地使用年限40年自2006年10月13日起计该商铺现已出租租金
某商铺建筑面积为400m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年市场上类似商铺按建筑面积计的
457.66
533.00
695.00
711.00
某商铺建筑面积为400㎡建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用 年限为40年市场上类似商铺按建筑面积计的
457.66
533.00
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼总建筑面积3000m2于4年前建成
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地下建筑每个防火分区的建筑面积为500m2
某商铺建筑面积为500m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的
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533
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有一临街商铺要转让建筑面积为500m土地使用年限为40年自2010年10月13日起计该商铺现已出租租
下列场合中应在疏散走道和主要疏散路径的地面上增设能保持视觉连续的疏散指示标志的是
总建筑面积为6000m2的展览厅
座位数为1200个的剧场
总建筑面积为500m2的电子游艺厅
总建筑面积为500m2的地下超市
有一临街商铺要转让建筑面积500m2土地使用年限40年自2000年10月13日起计该商铺现已出租租
有一临街商铺要转让建筑面积为500m2土地使用年限为40年自2003年10月13日起计该商铺现已出租
某商铺建筑面积为500m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的
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有一临街商铺要转让建筑面积500m2土地使用年限40年自2006年10月13日起计该商铺现已出租租金
某商铺建筑面积为500m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的
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某商铺建筑面积为5000m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积
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某商铺建筑面积为500m2建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的
某大型国有企业有一临街商铺耐用年限50年已经使用2年残值率2％现上市需按作价入股方式处置评估时设定土
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有一临街商铺要转让建筑面积500m2土地使用年限40年自2006年10月13日起计该商铺现已出租租金
人防工程中的等场所应设置火灾自动报警系统
建筑面积为500m2的地下商店
使用面积1500m2的丙类生产车间
建筑面积为500m2的歌舞厅
变配电室
建筑面积为1000m2的丁类生产车间
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某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价估价目的是为了抵押贷款按当时正常市场价格评估的结果为1000万元银行据此贷款给其业主800万元2001年10月1日因业主无力偿还贷款银行向法院申请经法院判决将该房地产拍卖拍卖所得除了各项税费后为600万元加上业主已偿还给银行的部分本金和利息业主仍欠银行100万元为此银行要求估价公司赔偿该100万元损失而估价公司认为自己没有责任请问估价公司应如何说明自己没有责任请解释其理由
某公司有一临街写字楼在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同请回答下列问题3在用收益法进行评估时客观收益应
某市文化局下属一家营业性机构利用一处1000m2的自有房产搞第三产业经营一家中档宾馆然而由于经营不善加之近年来该市旅游产业发展速度趋缓此宾馆自开业第二年后连续两年亏损平均年亏损额为10万元人民币相对于此隔壁的一幢办公楼经营状况就要好得多对外出租租金为105元/m2·月高于市场租金的80元/m2·月1若对该房地产用收益法进行评估则净收益按计算
某公司A名下有一幢写字楼共七层每层建筑面积均为700m2其中六七两层留以自用其余用于出租其出租率为90%租金为每平方米7元/日高于同类写字楼的6元/日·m2该写字楼正常的管理总费用占租金的10%同类写字楼出租的年利润为20%若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年土地剩余使用年限为35年同类房地产资本化率为10%公司A出于某种目的委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价估价公司的估价报告的部分内容如下1年毛租金7000×5×7×365×90%＝8048250元2年费用8048250×10%＝804825元3年利润8048250×20%＝1609650元4年纯收益8048250-1609650＝6438600元5总价格6438600/10%×[1-1/1+10%35]＝62094881.96元
估价对象为一政府用办公楼土地总面积1200m2建筑总面积4500m2建于1984年9月底钢筋混凝土结构需评估该办公楼2004年9月30日的价值搜集有关资料如下1搜集三宗土地交易实例作为可比实例有关资料如表3-1所示表3-1可比实例表实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2100正常2004年3月30日比估价对象劣4%B2085正常2003年12月30日比估价对象劣6%C2350比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升0.4%2当地征地农民的费用等资料如下在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿安置等费用向政府交付土地使用权出让金等150元/m2土地开发费用税金和利润等120元/m2以上合计为城市边缘熟地的价格该城市土地分为8个级别城市边缘土地为第8级而估价对象处于第3级土地上各级土地之间的价格差异如表3-2所示表3-2各级土地价格差异表级别12345678地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.413建筑物的重置价格为1100元/m24建筑物耐用年限为50年无残值问1用成本法评估该办公楼土地平均价格为元/m2
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲乙双方当时合同约定建成投入使用后其中的1000m2建筑面积归甲方2000m2建筑面积由乙方使用15年期满后无偿归甲方现今乙方欲拥有该办公楼的产权甲方也愿意将其产权转让给乙方据调查得知现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%资本化率为10%问1该办公楼的收益年限为年
某公司自有酒店200m2该酒店位于繁华的商业中心经营三年来连年亏损而另一相临办公楼对外出租租金为80元/m2·月2若对该酒店进行拆迁目的的评估应优先选择的方法是
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲乙双方当时合同约定建成投入使用后其中的1000m2建筑面积归甲方2000m2建筑面积由乙方使用15年期满后无偿归甲方现今乙方欲拥有该办公楼的产权甲方也愿意将其产权转让给乙方据调查得知现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%资本化率为10%问3乙方现在应出资万元购买甲方的权益
对以下两宗地块进行估价1号地块是一宗临街宽度80m临街深度50m面积4000m2的矩形土地2号地块与1号地块相邻接是一块临街宽度40m临街深度40m面积1600m2形状略不规整的土地该两宗地块的法定用途为商业土地使用权分别由甲乙两单位以有偿出让方式取得现均由毛地开发成熟地经咨询机构的可行性研究分析认为将1号地块和2号地块合并为3号地块开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用现经某房地产估价机构评估1号地块的单价为9000元/m22号地块的单价为8000元/m2两地块合并为3号地块后若按新方案开发商业综合楼3号地块的估价单价为11000元/m21下列关于增值收益的表述正确的是
××市××房地产公司开发一住宅楼项目于2005年5月获准立项2005年10月8日破土动工计划于2006年10月7日竣工交付使用规划建筑面积为2.5万平方米预计售价5000元/m2建筑费为2500元/m2管理费为建筑费的8%此二者的投入时间为工期前3个季度各为30%工期第三个季度各为25%第四个季度为15%且均在每个季度的中间投入销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%年利率为8.04%假设利率不随时间及时段的变化而变化 至2006年3月下旬××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格 估价单位采用假设开发法进行估价 预计在项目完工时所有房屋均可以售出投资利润率取35% 假设该项目在2006年4月1日的价格为户估算过程如下 1开发完成后的价值为 5000×25000＝125000000元＝12500万元 2建筑费 2500×25000＝62500000元＝6250万元 3管理费 6250×8%＝500万元 4销售税费 12500×10%+5%/1+2.01%2＝1801.84万元 5计算利润 P+6250+500+1801.84×35%＝0.35+2993.14万元 6项目价格 P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14 P＝707.42万元
甲开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶1甲开发商拟以该在建工程抵押申请贷款下列表述正确的是
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年容积率为5根据规划拟建一幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构共18层其中1～3层主要为商业用途建筑面积9000m2含独立使用的车棚300m2其余建筑面积均为商品住宅该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2工程于2006年9月1日开工预计2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%2．建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%3．商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10%按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2运营费用率为24%4．商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2建成一年时可售出60%平均价格为2800元/m2剩余的10%会在建成一年半售出平均价格为2900元/m2广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%5．房地产报酬率为8%折现率为12%贷款年利率为6%销售利润率为20%估价测算如下节选采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值解1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积＝10000×5＝50000m2住宅总面积＝50000-9000＝41000m21商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×1-空置率及租金损失率＝50×12×1-10%＝540元/m2每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×1-运营费用率＝540×1-24%＝410.40元/m2商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/1+8%×47]×1/1+8%×2.5＝4118.45元/m2商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61万元2住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/1+12%2.5+60%×2800/1+12%3+10%×2900/1+12%3.5]＝8204.06万元3开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67万元2．扣除项目1建安工程费＝50000×1100/1+12%＝4910.71万元2专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86万元3销售费用和销售税费总额＝11910.67×3.5%+5.5%＝1071.96万元4销售利润＝11910.67×20%＝2382.13万元5买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV＝3031.74万元
某市文化局下属一家营业性机构利用一处1000m2的自有房产搞第三产业经营一家中档宾馆然而由于经营不善加之近年来该市旅游产业发展速度趋缓此宾馆自开业第二年后连续两年亏损平均年亏损额为10万元人民币相对于此隔壁的一幢办公楼经营状况就要好得多对外出租租金为105元/m2·月高于市场租金的80元/m2·月3若该宾馆处于非商业区周围经营用地较少该房屋为八成新此时进行拆迁目的的评估应优先选
甲开发商开发建设一住宅小区已取得国有土地使用证正在施工尚未封顶3若该在建工程已整体抵押在无法定优先偿款的情况下欲估算抵押物的变现价值测算结果应为
市场比较法是房地产估价中最主要最常用的方法之一采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年可否将该交易实例选作可比实例为什么
对以下两宗地块进行估价1号地块是一宗临街宽度80m临街深度50m面积4000m2的矩形土地2号地块与1号地块相邻接是一块临街宽度40m临街深度40m面积1600m2形状略不规整的土地该两宗地块的法定用途为商业土地使用权分别由甲乙两单位以有偿出让方式取得现均由毛地开发成熟地经咨询机构的可行性研究分析认为将1号地块和2号地块合并为3号地块开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用现经某房地产估价机构评估1号地块的单价为9000元/m22号地块的单价为8000元/m2两地块合并为3号地块后若按新方案开发商业综合楼3号地块的估价单价为11000元/m23假定甲单位购买乙单位的2号地块且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为万元
甲乙合作投资开发一房地产项目双方各出资1000万元经营收益各按50%分成到项目建成时投资正好用完销售费用也已预提项目的总建筑面积10000m2售价3000元/m2销售税费率为售价的7%销售过程中乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友向甲提出先挂账双方结算时再作处理该项目在短期内销售完成实际销售费用与预提的销售费用相符实际回收价款2762.1万元甲提出本应双方各分得1381.05万元现因乙拿走一套价值30万元的房屋故乙实得1351.05万元乙则认为该套房屋的成本为25万元故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元自己应分得1368.55万元若不考虑所得税因素谁的分配方案合理为什么
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于2006年1月开始2006年3月结束2以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为
2003年某市政府征用近郊区集结所有制土地用作开发城区边缘商业中心其中一宗被征用的土地为一宗集体工业企业的厂房场地在征用时发现在该工业企业建成之前此块地原被用于农村合作社经营之用而用地权属登记用途为农业1征用补偿应按用途予以计算
某宾馆共有400个标准间和100个套间标准间每个每天200元套间每个每天350元年平均空房率为25%餐饮收益为客房收益的30%客房运营费用率为35%餐饮运营费用率为55%康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元土地使用年限不限搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示表2-2同类宾馆的价格和净收益资料表可比房地产价格万元净收益万元/年A252003000B294003500C238002800D16602001计算客房与餐饮年总收益1客房年总收益＝400×200+100×350×365＝41975000元＝4197.5万元2餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25万元2计算客房与餐饮年总费用1客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13万元2餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02万元3计算年净收益年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6万元4由所给资料计算报酬率可比房地产的报酬率A＝3000/25200×100%＝11.9%B＝3500/29400×100%＝11.9%C＝2800/23800×100%＝11.76%D＝200/1660×100%＝12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率11.9%+11.9%+11.76%+12.05%/4＝11.9%5从公式求得该宾馆价格为y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400万元
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地4假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值估价结果为3500万元则
某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价估价时点为2003年6月2日机构选取了一可比实例A其成交价格为23700元/m2成交时间为2001年6月2日在可比实例A中由于买家急于购买因此成交价格比正常高了15%当地同类房地产价格水平的变动情况为2002年中期比2001年中期上涨了5%2003年中期却比2002年中期下降5%另外由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%而且可比实例A的用材也相对考究由此导致可比实例的价格高于估价对象7%由此可得出交易情况修正系数＝100-15/100＝0.85交易日期修正系数＝100+5-5/100＝1个别因素修正系数＝100-7/100＝0.93∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m上标2以下略
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地2如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益则在运用收益法评估该宾馆的价值时
某公司于2003年5月4日获得了某项业务的经营许可权期限为10年于是公司将其名下的一幢闲置的职工宿舍楼自行改造为办公楼至2004年10月19日由于公司经营困难因此决定将上述办公楼向银行申请抵押贷款抵押期为10年1银行方面认为该公司的申请抵押贷款的行为不合规其不合规之处是
2003年某市政府征用近郊区集结所有制土地用作开发城区边缘商业中心其中一宗被征用的土地为一宗集体工业企业的厂房场地在征用时发现在该工业企业建成之前此块地原被用于农村合作社经营之用而用地权属登记用途为农业3进行征地补偿估价时估价的内容不包括
估价对象为一政府用办公楼土地总面积1200m2建筑总面积4500m2建于1984年9月底钢筋混凝土结构需评估该办公楼2004年9月30日的价值搜集有关资料如下1搜集三宗土地交易实例作为可比实例有关资料如表3-1所示表3-1可比实例表实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2100正常2004年3月30日比估价对象劣4%B2085正常2003年12月30日比估价对象劣6%C2350比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升0.4%2当地征地农民的费用等资料如下在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿安置等费用向政府交付土地使用权出让金等150元/m2土地开发费用税金和利润等120元/m2以上合计为城市边缘熟地的价格该城市土地分为8个级别城市边缘土地为第8级而估价对象处于第3级土地上各级土地之间的价格差异如表3-2所示表3-2各级土地价格差异表级别12345678地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.413建筑物的重置价格为1100元/m24建筑物耐用年限为50年无残值问3该建筑物的重置价格为万元
为评估某写字楼2003年11月10日的正常市场价格估价人员在附近地区调查选取了ABC三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例有关资料如下1可比实例的成交价格与成交日期见表1-1表1-1可比实例资料表可比实例A可比实例B可比实例C成交价格元/m2600058006120成效日期2003年5月10日2003年3月10日2003年6月10日2交易情况分析判断见表1-2表1-2交易情况分析表可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-1%2%交易情况分析判断中的数据以正常价格为基准正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度负值表示低于其正常价格的幅度3调查获知该类写字楼的价格2003年3月10日到2003年7月10日平均每月比上月上涨1.2%2003年7月10日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1.8%4房地产状况分析判断见表1-3表1-3房地产状况分析表可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是因素1是因素3的4倍因素2是因素3的1.67倍房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度负值表示劣于估价对象状况的幅度则2可比实例B的比准价格为元/m2
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成为钢筋混凝土结构共7层裙楼12层为自营商铺3层以上为公司办公使用土地使用权取得方式为划拨该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款需委托评估请写出应选用的估价方法及估价技术路线
某宗房地产2002年5月的年净收益为300万元预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平2005年5月转售时的价格比2002年5月上涨10%转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%2若该类房地产的投资收益率为9%该宗房地产2002年5月的价格是万元
某公司有一临街写字楼在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同请回答下列问题1如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元用市场比较法评估的结果为2000万元而且两种方法的评估测算过程均无问题则该写字楼的客观合理的价格应为
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