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房地产经纪人不能获取佣金收入 房地产经纪人责任感不强 容易导致房地产经纪公司之间恶性竞争 客户与房地产经纪人之间的委托代理关系不单一 房地产经纪人易于消极对待委托业务
业必归会制度 共同代理制度 参与代理制度 独家代理制度
任何有独家代理出售的房屋,房地产经纪机构和人员只能与代理人联系,经独家代理人同意的情况除外 针对独家代理的房地产经纪业务,当代理的经纪机构拒绝纰漏独家代理到期日或者代理性质时,其他的房地产经纪人也不可以与房屋所有权人取得联系,招揽业务 若其他房地产经纪机构的客户主动联系房地产经纪机构,讨论建立同样独家服务的关系,可讨论未来的合同 任何有独家代理出售的房屋,房地产经纪机构和人员只能与代理人联系,经独家代理的委托人(被代理)主动联系的情况除外 若其他房地产经纪机构的客户主动联系房地产经纪机构,讨论建立同样独家服务的关系,可讨论现存独家代理的房地产经纪服务合同到期后,可能由房地产经纪人接手的事宜
独家委托是指业主授予房地产经纪人就其所委托出售房地产的独家的、排他性的销售权 业主承诺即使是通过其他人或自身将该房地产出售,均须向拥有独家销售权的经纪人支付佣金的行为 在独家委托情况下,经纪人与卖方的承诺义务是单边的 经纪人承诺投入精力和时间为卖方全力销售房地产,卖方承诺佣金支付义务和不更改房地产上市意愿
新建商品房市场的经纪业务基本采用居间方式 存量房市场上的经纪业务以代理方式为主 应提倡发展独家代理的代理业务运作方式 房地产经纪人员可以招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务 房地产经纪机构不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务
当房地产经纪人为买方或卖方进行代理服务时,需要以委托人的名义与交易对方进行价格谈判 不管房地产经纪人是买方代理还是卖方代理,在实际谈判过程中,房地产经纪人的目标是促成房地产交易的成功达成 在谈判过程中,房地产经纪人需要协调交易双方的价格期望,直到双方达成一致 在任何情况下,房地产经纪人都没有权力为买卖交易中的任何一方做出决定
房地产独家代理 房地产复代理 房地产买方代理 房地产卖方代理
明确委托期限 卖方售房信息搜寻 详细说明经纪机构将进行的营销活动 详细说明房地产经纪人与买方各自的权利和义务 明确在代理合同(协议)中列明买方对住房的实际需求、列明付款方式、立即入住时间
不更改房地产销售价格 佣金支付义务 投入精力销售房地产 投入时间销售房地产 不更改房地产出售意愿
房地产经纪人不能获取佣金收入 房地产经纪人责任感不强 容易导致房地产经纪公司之间恶性竞争 客户与房地产经纪人之间的委托代理关系不单一 房地产经纪人易于消极对待委托业务
房地产经纪人的合作代理 房地产经纪人的独家代理 房地产经纪人的联网代理 房地产经纪人的销售代理
要注意收集客户的相关信息资料 明确委托责任 详细说明房地产经纪机构将进行的营销活动 应支付的佣金和其他费用 详细说明房地产经纪人与卖方各自的权利和义务
可以招揽已经提出免中介及已有其他中介独家代理的房地产经纪业务 房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售房屋,安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源及进行广告宣传的行为 按照业务分类,业务招揽可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽 房地产经纪机构和人员为了招揽房屋出售、出租经纪业务,不得用能卖(租)高价等借口故意误导所出售人(出租人)
在房地产居间业务中,房地产经纪机构是中间人 在房地产居间业务中,房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一 在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金 房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务 房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理
采用经纪人独家销售方式的,在代理合同有效期内,即使卖主将房屋卖掉,其也需要向房地产经纪人支付佣金 采用卖主与经纪人独家销售方式的,卖主可以与多个房地产经纪人签订房屋代理销售合同 采用开放式销售方式的,卖主自己销售房屋成功,也需要向房地产经纪人支付佣金 采用优先购买销售方式的,卖主以低价将房屋销售给他人时,不需要经过房地产经纪人的同意
经纪人独家销售 卖主与经纪人独家销售 开放式销售 经销 联合专卖销售
房地产居间业务中,房地产经纪人只能协助委托人办理房地产权属登记手续 房地产代理和居间业务中,房地产经纪人要亲自代理委托人办理房地产权属登记手续 房地产代理业务中,房地产经纪人只能接受一方委托人的委托代理事务 房地产代理业务中,房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托代理事务 房地产居间业务中,居间合同的委托人的给付义务具有不确定性