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房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。
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房地产估价师《单项选择》真题及答案
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房地产开发项目可行性研究中的盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点以考察项目的安全程度
房地产开发项目的不确定分析包括等
蒙特卡洛法
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险分析
房地产投资项目财务评价主要采用盈亏平衡分析法敏感性分析法和概率分析法等
房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的
房地产开发项目的不确定性分析方法包括
主要变量分析
概率分析
敏感性分析
盈亏平衡分析
在进行房地产项目的盈亏平衡分析时最低租售价格与预测租售价格之间差距越小说明房地产项目抗市场风险的能力
房地产项目盈亏平衡分析中包括分析
最高租售价格
最低租售数量
最低利润水平
最低土地取得价格
在房地产开发项目的不确定性分析中盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润
房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值
房地产项目盈亏平衡分析中不包括分析
最低租售价格
最低租售数量
最高土地取得价格
最低运营费用比率
下列有关盈亏平衡分析错误的是
盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛
盈亏平衡分析又称量本分析
盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较
对于房地产投资项目一般只进行盈亏平衡分析
房地产投资项目不确定性分析包括
盈亏平衡分析
敏感性分析
准确度分析
概率分析
经济效益分析
房地产投资项目盈亏平衡分析中保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的
房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析最高土地获取成本分析最高租售数量分析和最高工程费用分析等
下列有关盈亏平衡分析错误的是
盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛
盈亏平衡分析又称量本分析
盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较
对于房地产投资项目一般只进行盈亏平衡分析
房地产开发项目的不确定分析包括
蒙特卡洛法
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险分析
概率分析
房地产项目的盈亏平衡分析有
线性盈亏平衡分析
非线性盈亏平衡分析
保本点盈亏平衡分析
临界点盈亏平衡分析
定性风险分析
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甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼随之办妥了权属转让手续又花了10万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志至此为止正常情况下若假设甲公司的实际花费为C则万元
甲公司欲抵押贷款委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价该酒店共8层每层建筑面积2000m2其中1层有600m2为酒店大堂900m2出租用于餐厅和咖啡厅1层其他面积为酒店配套设施其余各层为酒店客房会议室和自用办公室该酒店共有客房280间每间建筑面积40m2会议室5间建筑面积共500m2自用办公室3间建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元年平均入住率为60%该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%会议室的租金平均每间每日1000元平均每间每月出租20天当地酒店类房地产的资本化率为10%该酒店剩余使用年限30年下面为该估价公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正1层餐厅和咖啡厅价＝20000×900＝18000000元＝1800万元酒店客房年总收益＝250×280×365×1-60%＝10220000元＝1022万元酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000元＝24万元酒店年总费用＝1022×40%＝409万元酒店客房及会议室年净收益＝1022+24-409＝637万元酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1-1÷1+10%30]＝6007万元酒店办公室价格＝300×10000＝3000000元＝300万元该酒店总价格＝1800+6007+300＝8107万元
某建筑物为钢筋混凝土结构经济寿命为50年有效已使用年数为8年经调查测算现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为2年假定第一年投入建造成本的60%第二年投入40%均为均匀投入管理费用为建造成本的3%年利息率为6%销售税费为50万元开发利润为120万元又知其中该建筑物的墙地面等损坏的修复费用为18万元装修的重置价格为200万元平均寿命为5年已使用2年设备的重置价格为110万元平均寿命为10年已使用8年假设残值率均为零试计算该建筑物的折旧总额问1该建筑物的折旧总额为万元
房地产估价报告封面及目录略致委托方函略估价师声明略估价的假设和限制条件略××房地产估价结果报告一委托方××房地产开发有限公司法人代表×××地址××市××路××号联系电话010-××××××××二受托方××房地产价格评估有限公司法人代表×××地址××市××路××号估价机构资质等级一级联系电话010-××××××××三估价对象1．地理位置及概况略2．估价对象概括××写字楼9层建筑面积为131.7m2土地总面积为820m2于估价时点土地剩余使用年限为38.58年该写字楼框架结构建成于1996年11月5日层高3m装修情况略四估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考五估价时点2004年11月5日六价值定义采用公开市场价值标准即本报告评估估价对象日前状况下于估价时点的市场价格七估价依据略八估价原则本估价报告在遵循客观公正科学合理的基本原则下结合估价目的对估价对象进行估价具体依据如下估价原则①合法原则是指以估价对象的合法权属合法使用合法处分等为前提进行估价②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则认为保持现状继续使用为前提的估价这种使用是法律上允许技术上可能财务上可行的合理论证③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格九估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后根据估价对象的特点和实际状况采用了收益还原法和市场比较法评估收益法估价原理是运用适当的资本化率将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象价格的一种方法市场比较法原理将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法十估价结果经评估测算估价对象单价8066元/m2总价106.23万元大写壹佰零陆万贰仟叁佰元整十一估价人员略十二估价作业日期略十三估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效超过此期限该价格应做相应调整直至重新评估××房地产估价技术报告一实物状况分析略二市场背景分析略三最高最佳使用分析略四估价方法选用略五估价测算过程一收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/m2·天其中包含维修费管理费税金保险费等因为租金损失率为10%则年房地总收益=3×365×1-10%=985.5元/m2·年2．年房地总费用1管理费根据统计资料商业房屋出租情况及其他相关单位的资料一般管理费用占年租金收入的5%左右因此管理费=985.5×5%=49.28元/m2·年2维修费指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费一般按重置价的2%计算该建筑物为砖混结构的房屋估价对象房屋重置价每平方米约为1860元则年维修费用为1860×2%=37.2元/m2·年3保险费按房屋重置价乘以保险费率2%计算则保险费为1860×2‰=3.72元/m2·年4税费指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税营业税各种附加费等经过调查商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%因此税费=985.5×5.5%=54.2元/m2·年5房屋折旧费框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年残值率为0%但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年故建筑物的折旧年期按50年计算该建筑物重置价约为1860元/m2年折旧费为1860×1-0%/50=37.2元/m2·年年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=181.6元/m2·年3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=803.9元/m2·年4．房地产价格房地产资本化率取10%则房地产总价格为V=a/r0[1-1/1+r0n]=803.9/10%×[1-1/1+10%50]=7970.52元/m2二市场比较法1．选取可比实例要求略比较案例如下可比实例A位于××干路与××支路交汇处框架结构距离商业中心约7.5km周围商业繁华度较好距离地铁站约1000m周围有10条公交线路通过公交便捷度好成交价格为10200元/m2朝向南所在层数13层成交日期为2004年可比实例B位于××干路与×支路交汇处框架结构距离国贸商业中心约9.5km周围商业繁华度较好距离地铁站约3500m周围有5条公交线路通过公交便捷度一般成交价格为8100元/m2朝向南所在层数10层成交日期为2003年可比实例C://位于××路××号框架结构距离国贸商业中心约8.5km周围商业繁华度较好距离地铁站约2.5m周围有5条公交线路通过公交便捷度好成交价格为8200元/m2朝向北所在层数9层成交日期为2004年2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-43．编制比较因素条件指数表根据比较因素指数的说明编制比较因素条件指数表详见表3-54．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表编制因素比较修正系数表详见表3-6根据估价对象所在区域的价格水平确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格则估价对象的单价为8161.52元/m2三估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法则最终价格单价为8066元/m2六附件略
甲公司拥有商场建筑面积为3500m2其中自己经营500m2其余均用来出租出租率为90%租金为100元/月·m2该商场正常的经营管理总费用占租金的20%同类商场出租年利润为25%已知该商场建筑物剩余使用年限为40年土地剩余使用年限为35年同类房地产资本化率为10%下面是某评估公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正商场的年毛租金=3000×90%×100×12=324万元商场的年费用=324×20%=64.8万元商场的年利润=324×25%=81万元商场的年纯收益=324-64.8-81=178.2万元该商场的总价格=178.2/10%×[1-1/1+10%40]=1742.63万元
某写字楼坐落在××市××大街其土地总面积为10000m2土地使用年限为40年从1995年12月25日起计该写字楼地上十九层其中顶层为设备层第十层为计算机中心首层至三层建筑面积均为4000m2以上各层均为3800m2首层大厅面积为1000m2走廊楼梯间公共房间竖井等面积共700m2其余长年出租为咖啡厅和餐厅月租金为170元/m2其余楼层出租为办公之用可出租的使用面积占建筑面积的70%按12元/m2·日收取租金空置及租金损失率为5% 该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%经调查可知附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2土地化资本率为8%建筑物资本化率为10%当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室其正常租金分别为200元/m2·月与10元/m2·日 1998年12月写字楼业主欲给此房地产投保委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价 估价计算如下 1有效毛收入[4000-1000-700×270×12+4000×2+3800×18×70%×12×365]×95%＝226987680元 2总费用76400×70%×12×365×95%×40%＝89012112元 3总净收益226987680-89012112＝137975568元 4土地净收益4000×3+3800×16×5000×8%＝72800×400＝29120000元 5建筑物净收益137975568-29120000＝108855568元 6建筑物价值 ＝1281793748.78元 即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两栋房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两栋房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两栋房屋中一栋为厂房另一栋原为厂房后自行改为办公楼用于出租该工厂若将该两栋房屋投保火灾险则其为保险目的评估价值应为
某建筑物为钢筋混凝土结构经济寿命为50年有效已使用年数为8年经调查测算现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为2年假定第一年投入建造成本的60%第二年投入40%均为均匀投入管理费用为建造成本的3%年利息率为6%销售税费为50万元开发利润为120万元又知其中该建筑物的墙地面等损坏的修复费用为18万元装修的重置价格为200万元平均寿命为5年已使用2年设备的重置价格为110万元平均寿命为10年已使用8年假设残值率均为零试计算该建筑物的折旧总额问3因技术革新设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于
某建筑物为钢筋混凝土结构经济寿命为50年有效已使用年数为8年经调查测算现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为2年假定第一年投入建造成本的60%第二年投入40%均为均匀投入管理费用为建造成本的3%年利息率为6%销售税费为50万元开发利润为120万元又知其中该建筑物的墙地面等损坏的修复费用为18万元装修的重置价格为200万元平均寿命为5年已使用2年设备的重置价格为110万元平均寿命为10年已使用8年假设残值率均为零3因技术革新设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于
赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房房屋的经济寿命为50年残值率为1.96%建筑面积为100m21998年建筑物的重置价为500元/m22000年建筑物重置价格为540元/m22006年10月的重置价格为750元/m2结构相同楼层相同装修相同建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元请问赵某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是
某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两栋房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载该两栋房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果该两栋房屋中一栋为厂房另一栋原为厂房后自行改为办公楼用于出租应根据对该两栋房屋进行估价
某估价公司于2005年8月1日对一宗地产进行了估价估价目的是为了抵押贷款按当时正常市场价格评估的结果为1000万元人民币银行据此贷款给其业主800万元2007年10月1日因业主无力偿还贷款银行申请经法院判决将该房地产拍卖拍卖所得扣除了各项税费后为600万元加上业主已偿还给银行的部分本金和利息业主仍欠银行100万元为此银行要求估价公司赔偿该100万元损失而估价公司认为自己没有责任请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因
××市××有限公司名下有一幢26层的办公写字楼2006年3月公司因业务发展需要资金欲以该房地产向银行申请抵押贷款为此公司与房地产估价师朱某接洽商讨相关估价事宜朱某受聘于该市一家房地产估价公司曾数次参与该公司委托的房地产估价工作双方都有一定的了解彼此信任公司想请朱某进行本次估价工作2对该房地产评估的抵押价值应是该房地产的
某企业有一临街的框架结构的4层仓库企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权每层建筑面积约400m2现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估但企业要求高估该房地产的价格如果你作为一名房地产估价师受评估机构的派遣负责此项评估工作请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线
甲方开发公司于2005年7月委托乙方建筑公司建筑两栋分别称为A座和B座8层共5000m2的商品房至2005年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时A座建至4层B座建至5层工程到此停工此后甲乙双方为工程款发生纠纷甲方认为工程款实际发生1400万元人民币乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元甲方尚应再付80万元双方争执不下至2007年7月甲方向法院起诉法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估确定评估结论的依据是
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价该公司委托评估应选择
某建筑物为钢筋混凝土结构经济寿命为50年有效已使用年数为8年经调查测算现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为2年假定第一年投入建造成本的60%第二年投入40%均为均匀投入管理费用为建造成本的3%年利息率为6%销售税费为50万元开发利润为120万元又知其中该建筑物的墙地面等损坏的修复费用为18万元装修的重置价格为200万元平均寿命为5年已使用2年设备的重置价格为110万元平均寿命为10年已使用8年假设残值率均为零1该建筑物的折旧总额为万元
张某看中了一处房地产该房地产位于城市边缘紧靠一条新兴商业街虽然是城市边缘属于城市四级地段但该区域极具发展潜力商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币该房地产的建筑物共三层总建筑面积700m2张某拟购入后将一层开设商铺二三层用于居住原业主开出的售价为总价140万元张某为摸清该售价的合理性找估价师进行估价咨询请问估价师接受委托后在估价前需要了解估价对象的哪些情况
某市政府为建经济适用房征用郊区一宗集体工业企业使用的厂地征用时发现该用地权属登记用途为农业该经济适用房建成后张某购置一套经济房问张某购买后立即以该房屋进行抵押抵押价值为
某集团公司根据上级文件精神准备转换经营机制进行资产重组组建股份有限公司按照国家和当地政府的土地管理实施办法集团公司拟将120000m2仓库土地性质为出让进行资产处置即该仓库仍由原集团公司占有重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金仓库租金用于资产重组分流职工的安置经双方商定将仓库中的100000m2进行租赁租赁年限为5年2005年5月1日起2010年4月30日止月租金为11元/m2·月租赁期间仓库租金水平不变由于出现了特殊原因经租赁双方协商同意租赁协议于2007年12月提前终止试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些
某公司拥有一栋旧商业用房房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业拟请某估价机构对该写字楼进行估价2评估时依据的建筑面积应为
某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价建设的最终批准权在
某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用权性质为划拨经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款该评估公司在评估过程中得出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年限的条件下评估价值为500万元人民币应缴纳的出让金为60万元该公司2007年6月18日破产拍卖价值扣除应缴税费后为445万元问2005年6月18日该房地产抵押评估价值应为万元
某公司拥有一栋旧商业用房房屋所有权证记载的建筑面积为460m2因年久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算擅自建成建筑面积1000m2的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业拟请某估价机构对该写字楼进行估价4影响此商业用房估价的区位因素包括
卖房者甲与购房者乙于2007年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同以下称合同1和房屋装修合同以下称合同2合同1规定甲必须于5月25日交房且乙同时付清房款交房后甲按合同2进行装修装修工程共2个月乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费5月25日付清剩余购房款和60%的装修费7月25日付清剩余30%装修费按规定在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时被认定应重新评估估价的价值范围应是
某工厂有一处临街厂房占地面积900m2用地性质为国有划拨土地建筑面积为1800m2建筑物成新率为80%房屋所有权证登记的用途为工业根据当地房地产市场资料2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m22001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2如果工厂将其厂房改造装修成商业用房需投入的费用大约是建筑面积750元/m23文中所述厂房影响其价值的实物状况有
2004年3月31日甲乙双方决定合作开发某高层住宅甲出地乙出建设资金签订合同约定建成后按3:7分成在工程施工过程发现地下有国家藏品评估价值为2000万元该藏品取出后工程正常施工于2006年3月31日工程竣工检验合格除甲保留一套房屋该房屋市场售价为80万元重置成本为50万元自用外其余房屋很快售完总售价为2100万元问该项目乙方应获得的收益为万元
某公司于2005年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估该房地产的土地使用权性质为划拨经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款该评估公司在评估过程中得出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年限的条件下评估价值为500万元人民币应缴纳的出让金为60万元该公司2007年6月18日破产拍卖价值扣除应缴税费后为445万元问假如银行对甲评估公司的评估结果有异议申请重新评估则重新评估的日期应为
某工厂有一处临街厂房占地面积900m2用地性质为国有划拨土地建筑面积为1800m2建筑物成新率为80%房屋所有权证登记的用途为工业根据当地房地产市场资料2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m22001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2如果工厂将其厂房改造装修成商业用房需投入的费用大约是建筑面积750元/m21如果按工业用途进行评估估价目的为保险估价估价时点为2001年5月9日其合理的评估价值约为万元
张某于2004年3月10日在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买购买价格为220万元人民币当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估评估价值为200万元2004年10月1日张某因资金紧张欲将该别墅作为抵押物向银行贷款银行同意张某贷款申请但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估问为什么原评估报告不可用
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