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在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造( )个基本评价方案。
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房地产估价师总题库《房地产开发项目可行性研究》真题及答案
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基差交易在实际操作过程中主要涉及风险
保证金风险
基差风险
流动性风险
操作风险
在实际操作过程中通常按照开发项目是否分期与开发经营方式有时还会考虑物业类型的匹配结构构造个基本评价方
1~2
1~3
2~3
2~4
实际操作过程中一个公司上市成功后应该立刻开展审慎调查
在实际工作过程中通常按照开发项目是否分期与开发经营方式有时还会考虑物业类型的匹配结构构造个基本评价方
1~2
2~3
2~4
3~5
基差交易在实际操作过程中主要涉及风险Ⅰ.保证金风险Ⅱ.基差风险Ⅲ.流 动性风险Ⅳ.操作风险
Ⅰ、Ⅲ
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ
Ⅰ、Ⅳ
Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
关于房地产投资项目中投资与成本的特点下列叙述错误的一项是
在房地产开发投资中,其经营方式为出售时的投资,为开发过程中的资金投入,其成本应为开发过程中的成本支出
以出租为经营方式的房地产开发投资中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本不含建设成本和出租成本
以经营为经营方式的房地产开发过程中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本含建设成本和经营成本
以出租为经营方式的房地产置业投资中,其主要投资为购买房地产时的资金投入,其成本包含购买成本和出租成本
在构造评价方案过程中通常按照构造2~4个基本评价方案
拟投入资本金的数量
开发项目是否分期
开发经营方式
开发项目的复杂程度
物业类型的匹配结构
在实际工程中通常按照开发项目是否分期与开发经营方式有时还会考虑物业类型的匹配结构构造个基本评价方案
1~2
2~3
2~4
3~5
能力薪酬体系在实际操作过程中通常将员工所具有的能力划分为三个层面即核心能力能力指标
下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是
在房地产开发投资中,其经营方式为出售时的投资,为开发过程中的资金投入,其成本应为开发过程中的成本支出
以出租为经营方式的房地产开发投资中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本不含建设成本和出租成本
以经营为经营方式的房地产开发过程中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本含建设成本和经营成本
以出租为经营方式的房地产置业投资中,其主要投资为购买房地产时的资金投入,其成本包含购买成本和出租成本
在实际操作过程中什么情况下对工件的加工余量用估算法
按照开发方式划分房地产开发项目的类型有
单独开发
合作开发
联合开发
成片开发
新区开发
在构造评价方案过程中通常按照构造2~4个基本评价方案
拟投入资本金的数量
开发项目是否分期
开发经营方式
物业类型的匹配结构
开发项目的复杂程度
按照房地产开发项目经营方式的不同期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中
实际操作过程中调整喂料量的依据可以根据磨音变化调整应用电耳检测磨音和控制喂料根据变化调整喂料量
在实际操作过程中证券交易其实是发生在证券公司和证券交易所之间的
实际操作过程中调整喂料量的依据有哪些
识别受益人的身份在实际操作过程中可能会存在哪两方面的难题
在实际操作过程中杂货班轮运输通常采用由将货物运往装货港指定地点
托运人
货运代理人
班轮公司
装船代理人
现场操作考核包括考核检测人员的实际操作过程和通过提问和问卷随机抽查 检测人员两种方式
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基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权该宗地的规划建设用地面积为4500m容积率为7.5建筑密度为65%建筑层数共20层从-2~+3层建筑面积均相等地下两层中-1层为车库有供出售95个车位-2层为人防和技术设备用房不可出售地上3层裙房为用于出租的商业用房地上4~18层为用于出售的标准层住宅预计项目的开发周期为3.5年其中前期为12个月建设周期为24个月销售周期为6个月平均建造成本为3500元/m专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%地价款在项目开发初期一次性投入建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入该项目建成后住宅的市场售价为8000元/m商业用房年净租金收入为2000元/m停车位售价为12万元/个销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%开发建设贷款利率为7.5%同档次商业用房的净租金收益乘数即物业资本价值与年净租金收入之比为5.5试计算该项目的开发商成本利润率
某开发项目的建设用地面积为5000m如果地上建筑容积率为6建筑覆盖率为50%楼高17层其中1至4层为建筑面积相等的裙房5至17层为标准层则标准层每层建筑面积为m
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言开发商所投入的开发建设资金属于流动资金但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资
企业利润可分为经营利润税后利润和可分配利润三个层次
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算各种影响因素的作用是不确定的不同的实施方案会有不同的成本数据
某房地产开发项目的占地面积为6000m用途为商住两用土地使用权年限为40年规划容积率为3咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案该项目1~3层为宾馆其余为住宅建设期为3年宾馆的总面积为5000m可用于经营部分为4500m可建成100个标准间当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天前三年的人住率均为70%从第四年开始稳定在85%运营费用为经营收入的42%建成后即可开始经营计划经营20年然后将宾馆整体转售预计转售净收益为5000万元住宅部分的总建筑面积为13000m建成后全部出售预计平均销售价为6500元/m销售税费为销售收入的5.5%假设建成后即售完该方案的总投资为8000万元其中60%来源于银行贷款其余为自有资金贷款利率为8%第一年投资额为总投资的20%全部为自有资金第二年投资额为总投资的45%其中20%为自有资金25%为银行贷款第三年投资额为总投资的35%全部为银行贷款建设期只计息不还款建成后一次还清本息其中还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款贷款期限为20年年利率8%本贷款按年等额还款其余还款额来自于住宅的销售收入假定投资发生在年初收入和成本发生在年末一年按365天计算计算结果精确到小数点后2位该项目全投资目标收益率为18%自有资金目标收益率为20%1完成下列现金流量表2求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率3求方案自有资金的财务净现值12分
某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营第1年投入装修费用200万元并可获净租金收入400万元从第2年开始每年租金收入500万元并以5%的速度递增该公司于第10年年末将该楼转售转售收入为3500万元如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率并判断该投资项目的可行性
投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回
的影响决定了开发商利用财务杠杆的有效性
动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目
某商业房地产项目总占地面积为42000m规划建设用地40000m总建筑面积297000m已知楼面地价为280元/m建造成本为964元/m包括勘察设计和前期工程费建筑安装工程费用基础设施建设费公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用其他工程费为建造成本的8%管理费用为土地成本建造成本及其他工程费之和的6%贷款利率为15%销售费用销售税费分别为总销售收入的3.5%5.48%项目的平均售价为3040元/m可销售面积比例为95%项目开发经营期为3年购买土地使用权后即开工建设地价款和土地管理费在开发初期一次性投入建造成本其他工程费建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入试求该项目的开发商成本利润率
某房地产开发项目有甲乙丙三个方案经测算三个方案净现值的期望值分别为净现值的标准差分别为=890万元则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是
某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元已知该地块的规划建筑面积为10000㎡建造成本为2500元/㎡专业人员费用为建造成本的12%其他工程费用为400元/㎡管理费用为建造成本专业人员费用及其他费用之和的5%销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%如果该项目的开发周期为36个月建设周期为24个月地价款于开发活动的起始点一次投入拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入建造成本专业人员费用其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入贷款年利率为9%写字楼建成后的销售价格为9600元/㎡试求该项目的开发商成本利润率
在众多的不确定性因素中找出对项目经济效益指标影响较大的因素并判明其对开发项目投资效益影响的程度的是分析的目的
在房地产置业投资中经营前期的时间长短与购人物业的初始装修状态等因素不相关
成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比
一个房地产开发项目的速动比率是99.9%则其流动比率一定在100%~200%之间
研究表明对于常规项目净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化FIRR有唯一实数解对于非常规项目净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化计算FIRR的方程有多个实数解
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率
不但考虑了风险因素在未来变动的幅度还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响
就房地产开发投资来说投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收投资回报则主要表现为利润
假设某项目年净租金收入期望为100万元若进行市场调查与分析后认定资本化率为7%与认定为8%两者相差1%则所求得的项目资本价值差为万元
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率同时意味着到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回
下列属于房地产投资项目经济评价静态指标的是
对于房地产开发项目在编制资产负债表时要体现出资产负债率流动比率速动比率等指标
某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租购楼款分期支付第1~3年分别支付30%40%和30%店铺第2年便可出租预计当年毛租金收入180万元经营费用50万元随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高毛租金收入年均提高15%经营费用年均下降3%店铺持有20年期末转售收入300万元试确定该项目的财务内部收益率假定投资发生在年初租金收入经营费用发生在年末
房地产开发项目用于出租或自营时经营期的期间费用和房地产置业投资项目的期间费用均计入运营费用
通货膨胀导致折现率提高房地产增值导致折现率降低
内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率同时意味着到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
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