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热力学温度计算中,指的温度为绝对温度,故T=t+273º。( )
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房地产估价师《地价评估和地价分摊》真题及答案
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热力学温度计算中指的温度为绝对温度故T=t+273º
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热力学温度计算中指的温度为绝对温度故T=t+273º
热力学温度计算中指的温度为绝对温度故T=t+273º
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热力学温度计算中指的温度为绝对温度故T=t+273º
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复利计息是指每期均按原始本金计算利息即只有本金计算利息本金所产生的利息不计算利息
确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法即根据同一地区相同类型同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计
传统方法不考虑各项支出收入发生的时间不同即不是将它们折算到同一时间上的价值而是直接相加减但要计算利息计息期通常到开发完成时止既不考虑预售也不考虑延迟销售
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取对于销售的房地产通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势或采用市场法与长期趋势法相结合即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测比较的单位通常是总价
在有预售的情况下运营期与开发期有重合
开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期
除了销售费用销售税费以外对开发完成后的房地产价值开发成本管理费用的测算在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出即它们基本上是静止在估价作业期时的数额而在现金流量折现法中是模拟开发过程预测他们在未来发生时所发生的数额即要进行现金流量预测
地租是每年的租金剩余假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
假设开发的传统方法是模拟开发过程预测他们在未来发生时所发生的数额
在传统方法中只有投资利息单独显现出来
投资者购买待开发房地产应负担的税费通常是根据当地的规定按待开发房宅产价值的一定比率测算
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际准确地预测是十分困难的=尽管如此估价中宜采用传统方法在难以采用传统方法时可采用现金流量折现法
开发期可称为开发建设期建设期其起点与开发经营期的终点相同
假设开发法最基本的公式为待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润
销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产成本的一定比率来测算
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费
销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间
从理论上讲静态分析法测算的结果比较精确而动态分析法由于预测十分困难因此结果比较粗糙
假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值减去未来的正常开发成本建筑物折旧税费和利润等以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法
假设开发法不仅适用于评估可供开发建设的土地价值而且适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值
假设开发法更深的理论依据类似于地租原理
评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时扣减项目应包括地上物拆除费等费用但不包括房屋征收补偿费
单利与复利并没有实质上的区别只是表达方式上的不同而已利息计算本质上都是复利否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入采取单利方式只是为了实际计算上的方便
开发期前期是从取得待开发土地到动工开发的这段时间
适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
在单利计息的情形下当利率的时间单位与计息周期不一致时就出现了名义利率和实际利率又称有效利率的概念
当估价对象具有潜在的开发价值时假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法
在静态分析法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本管理费用销售费用销售税费等的测算主要是根据未来的房地产市场状况作出的
假设开发法也称为剩余法预期开发法
对于城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价但必须将其列为估价的假设和限制条件并在估价报告中作特别的提示说明它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性
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