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如果拆迁当事人对估价成果有异议,可以自收到估价报告之日起(),向原估价 机构书面申请符合估价。
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房地产估价师总题库《房地产基本制度与政策》真题及答案
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拆迁当事人对估价结果有异议的自收到估价报告之日起5日内可以
向当地房地产管理部门提出申诉
向当地人民政府提出申诉
向原估价机构口头申请复核估价
向原估价机构书面申请复核估价
另行委托估价机构评估
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日内给予答复
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每小题的备选答案中只有一个最符合题意 因旧城改建张某的一住宅在2006年10月
张某自收到估价报告之日起10日内,可以向估价机构书面申请复核估价
估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内给予答复
张某决定另行委托估价机构评估,受托估价机构应当在10日内出具估价报告
张某仍对复核或另行评估结果有异议,可以在收到报告10日内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定
当事人对药品检验机构的检验结果有异议的可以自收到药品检验结果之日起 内申请复验
3 日
5 日
7 日
15 日
房屋拆迁当事人对估价结果有异议另行委托评估的受托估价机构应当在d内出具估价报告
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拆迁当事人对估价结果有异议时可以自收到估价报告之日起日内向原估价机构书面申请复核估价
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房屋拆迁当事人对拆迁估价结果有异议的自收到估价报告之日起日内可以向原估价机构书面申请复核估价也可以另
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房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复
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房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复
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当事人对兽药检验结果有异议的可以自收到检验结果之日起7个工作日内 向实施检验的机构或者上级兽医行政管
因旧城改建张某的一住宅在2006年10月21日被拆迁开发商与张某签订拆迁补偿协议的时间是2006年8
张某自收到估价报告之日起10日内,可以向估价机构书面申请复核估价
估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内给予答复
张某决定另行委托估价机构评估,受托估价机构应当在10日内出具估价报告
张某仍对复核或另行评估结果有异议,可以在收到报告10日内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定
拆迁当事人对估价结果有异议的自收到估价报告之日起日内可以向原估价机构书面申请复核估价也可以另行委托估
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当事人对药品检验机构的检验结果有异议的
自收到检验结果之日起3天内申请复验
自检验报告发出之日起7天内申请复验
自收到检验结果之日起7天内申请复验
自检验报告发出之日起5天内申请复验
自收到检验结果之日起5天内申请复验
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日内给予答复
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城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以
向原估价机构申请复估
申请行政复议
向人民法院提起诉讼
自行委托估价机构评估
申请估价专家委员会鉴定
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日内予以答复
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2010房屋拆迁当事人对估价结果有异议另行委托评估的受托估价机构应该在日内出具估价报告
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城市房屋拆迁估价中关于争议的处置策略说法正确的有
拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询
受理拆迁估价技术鉴定,指派2人以上(含2人)单数成员组成鉴定组,处理拆迁估价技术鉴定
拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起10日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估
估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见
拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内给予答复
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起日内给予答复
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某房地产正常年收益为6000万元直接资本化率为10%房地产价格应为 元
下列各类房地产中特别合用于成本法估价是
2年之后上级令甲公司出售写字楼这期间写字楼市场价格在获得价格上涨10%不考虑销售税费设此时该写字楼售价为P在正常市场条件下P最也许取值为
某市区有一工业库房现依照都市规划和市场需求拟改为百货商店需评估该 仓库公开市场价值最适当采用进行估价
外部效应引起私人成本与社会成本不一致使得私人最优配备与社会最优配备偏 离而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来影响因而增进了市场配备资源有 效性
拍卖中价高者得规则只是约束竞买人
有一砖混构造住宅于1998年1月10竣工投入使用建筑面积93.88㎡该住宅原 为福利商品房于1月10日补足地价和配套费所有为业主自用由于可比实例较 少拟采用成本法评估该住宅于1月10日市场价格计算公式如下 房地产价格=土地重新获得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧 1.土地重新获得成本计算依照土地价格管理部门提供价格资料估价对象所占用土 地70年有效期限楼面地价为180元/㎡现时与估价对象建筑物类似建筑物楼面地价 为170元/㎡则土地重新获得成本为: 土地重新获得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4元 2.建筑物重置总价计算房产管理部门1月1日发布房屋重置价格原则中砖混构 造房屋重置单价为2600元/㎡房产管理部门1月1日发布房屋重置价格原则中 砖混构造房屋重置单价为2700元/㎡房产管理部门1月1日发布房屋重置价格原 则中砖混构造房屋重置单价为3000元/㎡则估价对象建筑物重置总价为 建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088元 3.建筑物折旧计算建筑物折旧采用成新折扣法进行计算其计算公式为: 建筑物折旧=建筑物重置总价×1-成新率 其中建筑物成新率由房屋完损级别鉴定人员和房地产估价师现场评估拟定该建筑 物为完好房七成新则建筑物折旧额为 建筑物折旧=244088×1-70%=73226.4元 4.估价对象价格计算估价对象房地产价格为 房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760元 房地产单价=187760/93.88=元/㎡ 2.下列房地产估价报告存在多处错误请指明其中13处每指明一处错误得3分 本题全对得40分每个错误相应一种序号未将错误内容写在序号背面空格处不计 分 房地产抵押估价报告 估价项目名称××房地产在建工程抵押价值评估 委托方××房地产开发有限公司 估价方××房地产估价有限责任公司 估价人员××× 估价作业日期6月14日至6月19日 目录略 致委托方函略 注册房地产估价师声明略 估价假设和限制条件略 ××房地产在建工程抵押估价成果报告 一委托方 ××房地产开发有限公司机构地址略法定代表人略 地址略联系电话略 二估价方 ××房地产估价有限责任公司机构地址略法定代表人略 地址略联系电话略 三估价对象 估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程办理了建筑工程施工 允许证建设工程规划允许证建设用地规划允许证和国有土地使用证 估价对象为××房地产开发有限公司所有 估价对象竣工后建筑总层数为地面七层地下一层其中第一层建筑面积为 3963.50平方米第二层建筑面积为3661.26平方米第三层建筑面积为3865.65平 方米第四层建筑面积为4087.62平方米第五层建筑面积为3511.13平方米第六 层建筑面积为1893.32平方米第七层建筑面积为1810.04平方米地下层建筑面积 为4142.22平方米总建筑面积为26934.74平方米估价对象土地使用权类型为出让 用途为商业终结日期为2044年6月22日土地使用权总面积为6346.90平方米 估价对象为钢混构造多层建筑主体构造为框架剪力墙其容积率为3.49建筑密 度为0.62于10月动工在估价时点大楼主体已竣工地面一至七层外装已完毕一 半内装已开始贴地面砖其水电电话管线已预埋已安装重要设施设备有 中央空调高低区生活给水箱火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统地下室通 风系统消防通风系统等设施设备均已安装正在进行前期安装准备设施设备有 客用垂直升降梯两部观光电梯一部货用垂直升降梯一部商场内自动扶梯六部 四估价目 为抵押贷款提供价格参照根据 五估价时点 6月14日 六价值定义 本报告所拟定房地产价值是依照本报告估价目在公开市场条件下以其产权用途持 续使用拟定估价时点上公开市场价格 七估价根据略 八估价原则 独立客观公正原则合法原则最高最佳使用原则代替原则估价时点原则 九估价办法 由于估价对象是在建工程缺少可比实例和产生收益条件而具备开发潜力因而一 方面选用假设开发法对其进行估价然后选用成本法进行估价最后将两种估价办法 估价值进行综合解决得出估价对象最后估价成果假设开发法就是预测估价对象开发 完毕后价值扣除预测后续开发建设实际支出及应得利润来求取估价对象价值办法 成本法就是以房地产价格各个构成某些累加为基本来求取估价对象房地产价值办法 十估价成果 通过测算拟定估价对象××房地产在建工程在估价时点6月14日抵押价值为 80659445.4元大写人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整 十一估价人员 注册房地产估价师×××××× 十二估价作业日期 6月14日至6月19日 十三估价报告应用有效期略 十四估价报告使用阐明风险提示和变现能力等分析略 ××房地产在建工程抵押估价技术报告 一实物状况分析略 二区位状况分析略 三权益状况分析略 四最高最佳使用分析 五估价办法选用 由于估价对象是在建工程缺少可比实例和产生收益条件而具备开发潜力因而一 方面选用假设开发法对其进行估价然后选用成本法进行估价最后将两种估价办法 估价值进行综合解决得出估价对象最后估价成果 假设开发法就是预测估价对象开发完毕后价值扣除预测后续开发建设实际支出及应 得利润来求取估价对象价值办法 成本法就是以房地产价格各个构成某些累加为基本来求取估价对象房地产价值办法 六估价测算过程 一运用假设开发法求取估价对象价格 1.假设开发法估价计算公式 在建工程价格=续建完毕后房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续 建投资利润-买方购买在建工程税费 2.测算续建完毕后房地产价值 采用收益法拟定续建完毕后房地产价值收益法计算公式为 V=A/Y[1-1/1+Yn] 式中A为房地产每年净收益Y为资本化率n为收益年期 1年总收益求取362元/平方米测算过程略 2年总支出求取 ①年折旧费依照××省建筑工程计价定额以及分析比较与估价对象相似区位 构造用途和设施设备建筑物拟定该宗物业现行工程造价1800元/平方米依 照估价对象土地使用权终结日期为2044年6月期限和房地产估价规范建筑物耐 用年限长于土地使用权年限时应按土地使用权年限折旧规定拟定其建筑物经济 耐用年限为39年残值率为0则年折旧费为 年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米 ②年维修费按规定维修费为房屋造价1.5%则有 年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米 ③年管理费年管理费=46.15+27.00×10%=7.32元/平方米 ④年保险费年保险费按房屋造价2‰计算则有 年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米 ⑤年房产税年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米 年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税 =46.15+27.00+7032+3060+21.60 =105.67元/平方米 3求取年净收益 年净收益=年总收益-年总支出 =362-105.67=256.33元/平方米 4资本化率拟定资本化率拟定采用无风险收益率加风险调节值法拟定为6.38% 5收益年限拟定估价对象土地使用权类型为出让终结日期为2044年6月故 拟定其收益年限为39年 ⑥将上述数据代人公式 V=A/Y[1-1/1+Yn] =256.33/6.38%×[1-1/1+6.38%39]=4018元/平方米 则续建完毕后房地产价值=4018×26934.74 =.32元 3.测算续建成本 依照对施工现场勘察以委托方提供在建工程工程量完毕状况表为根据经测算测 算过程略拟定工程续建成本为11000000元 4.管理费用 依规定建设工程项目管理费用按建设成本5%计算则有 管理费用=11000000×5%=550000元 5.投资利息 经测算测算过程略投资利息为230278.32元 6.销售费用 按续建成本5%计则有 11000000×5%=550000元 7.续建投资利润 经测算测算过程略续建投资利润为200元 8.买方购买在建工程税费 经测算测算过程略买方购买在建工程税费为715000元 9.在建工程评估值 在建工程价格=.32-1100-230278.32-550000-=92978507元 二运用成本法求取估价对象价格 成本法估价计算公式 房地产价格=土地获得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润 计算成果为80079680元计算过程略 三估价对象价格 运用加权平均法求取估价对象价格取假设开发法计算成果权数为20%成本法计算 成果权数为80%则 估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元 七估价成果拟定 通过测算拟定估价对象××房地产在建工程在估价时点6月14日抵押价值为 80659445.4元大写人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整
若该项目当前已所有获得预售允许证且某些售出甲开发商若以尚未售出住宅某些申请贷款则可用作抵押物住宅建筑面积应当是
炫耀性物品是用以显示人们身份和社会地位物品由于这种物品只有在高价位时才 干起到炫耀作用因此其需求量与价格成关系
为评估某住宅10月1日正常市场价格在其附近收集某可比实例关于资料如下 成交价格为4000元/㎡成交日期为5月1日成交价格比正常价格低2%房地 产状况调节系数为1.087已知从5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上 月上涨1%则对该可比实例成交价格进行校正调节得到价格最接近于㎡
某市A房地产开发公司征收B村100亩农田该项目涉及B村农业人口50户180 人据查征收前B村人均耕地面积为1亩此外已知B村耕地被征收前3年平均 年产值约为1000元/亩依照规定如按最低原则A房地产开发公司应向每个农 民支付元安顿补贴费
甲公司所购买保险属于
评估某宗房地产9月末价格选用可比实例成交价格为3000元/㎡成交日期为1月末该类房地产自1月末至9月末价格每月与上月变动幅度为1.5%2.5%0.5%-1.5%-2.5%-1.0%1.5%-1.5%0%则该可比实例在9月末价 格为元/㎡
估价人员这样拟定该房地产重置价格有哪些错误?
某宗房地产土地使用年限为50年不可续期涉及土地开发和房屋建造过程至 今已有预测该宗房地产正常状况下年有效毛收入为100万元运营费用率为40万 元该类房地产资本化率为8%该宗房地产收益价格为万元
某可比实例成交价格为2400元/㎡建筑面积100㎡首期付款12万元别的 半年后支付8万元1年后支付4万元已知年利率为10%则该可比实例实际价格 为元/㎡
当消费者对某种房地产偏好限度增强时该种房地产需求会
在影响房地产价格各种因素中都市化属于试题
甲公司与乙公司订立合同属于
为评估某宗房地产10月价格选用了可比实例成交价格为3000元/㎡成交日 期为4月末该类房地产自1月至6月末每月价格递增1%6月末至10月末平均每 月比上月价格下降10元/㎡该可比实例在10月末价格为元/㎡
地形图是按一定比例绘制地形正射投影图
进行产权调换房屋差价结算时被拆迁人应补交房屋差价款为
为评估某房地产10月1日市场价格选用可比实例资料是交易日期为4月1 日合同商定买方支付给卖方3500元/㎡买卖中涉及税费所有由买方支付该地区 房地产交易中规定卖方买方需缴纳税费分别为正常交易价格6%和3%自2月1日 起到10月1日期间该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%则该可比实例修正 调节后价格为元/㎡
证券可分为货币证券资本证券和商品证券三类
保险基本职能中分散危险是保险经济活动所特有内在功能
是指权利人依法对特定物享有直接支配和排她权利
该调换旧有房地产估价中拟定建筑物经济寿命与折旧遇到如下状况建筑物浮现补办土地使用权出让手续之前其经济寿命早于土地使用权年限而结束时应按计算折旧
某房地产开发公司在会计核算时应把销售中发生销售费用计入成本类会计科 目
该项目中作为开发商应当理解居住区规划经济技术指标有
下列关于办理房地产抵押登记表述中对的是
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