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某房地产开发公司A通过出让方式，以265万元的出让金取得了城郊一块土地的使用权，出让合同约定由A公司进行基础设施建设。此土地在1年前已由国家征用并储备，现由政府出租给农民耕种，且已知此块土地的出让用途...
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房地产估价师《多选集》真题及答案
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A县某房地产开发公司B拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场房地产开发公司通过正当出让方式取得了该
拍卖方式
招标方式
协议出让
挂牌出让
2011年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在Z县城内以100万元土地使用权 出让金
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一2014年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在 Z县城内以100万元土地使用权出让金
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A县某房地产开发公司B拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场B房地产开发公司通过正当出让方式取得了
拍卖方式
招标方式
协议出让
挂牌出让
2014年8月Z房地产开发公司通过出让方式取得了一块住宅建设用地使用权项目开发总投资2000万元含5
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按照国家有关规定该地块可以采取的出让方式包括
拍卖方式
招标方式
协议出让
挂牌出让
2003年8月A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式在该市城市规划区内以265万元的出让金取得了一
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按照国家有关规定该地块可以采取的出让方式包括
拍卖方式
招标方式
协议出让
挂牌出让
2003年8月A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式在该市城市规划区内以265万元的出
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2014年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在Z县城内以100万元土地使用权 出让金
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2009年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在Z县城内以100万元土地使用权出让金取得
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2003年8月A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式在该市城市规划区内以265万元的出让金取得了一
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A县某房地产开发公司B拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场房地产开发公司通过正当出让方式取得了该
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2003年8月A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式在该市城市规划区内以265万元的出让金取得了一
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2003年8月A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式在该市城市规划区内以265万元的出让金取得了一
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2009年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在Z县城内以100万元土地使用权出让金取得
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2009年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在Z县城内以100万元土地使用权出让金取得
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2010年1月A市某房地产开发公司B在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场B房地产开发公司通过出让
拍卖方式
招标方式
协议出让
挂牌出让
2011年8月A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式在Z县城内以100万元土地使用权 出让金
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2003年8月A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式在该市城市规划区内以265万元的出让金取得了一
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在计算土地增值税税额时应予扣除的税金不包括
某在建工程开工于2004年3月1日总用地面积3000m2规划总建筑面积12400m2用途为写字楼土地使用年限为50年从开工之日起计当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2该项目的正常开发期为2.5年建设费用包括前期工程费建筑安装工程费管理费等为每平方米建筑面积2300元至2005年9月1日实际完成了主体结构已投入50%的建设费用但估计至建成尚需1.5年还需投入60%的建设费用建成后半年可租出可出租面积的月租金为60元/m2可出租面积为建筑面积的70%正常出租率为85%出租的运营费用为有效毛收入的25%当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%报酬率为9%折现率为13%该在建工程的销售费用和销售税费总额为万元
拆迁估价结果报告一委托方××市××区人民法院二估价方××市房地产估价事务所三估价对象估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号地处××市城区六级地段为××于1995年拆除原自有房屋后在原地改建而成为×××所建的三层私房改建前房屋所有权证×房05—90字第38号记载建筑面积为82.88m2用地面积为82.88m2改建后房屋尚未办理合法产权证件且仅部分面积210m2报规划报批手续尚未全部完成其建筑面积由当事人双方现场测量为293.07m2估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅其建筑面积为111.83m2其中经营门面面积为72.02m2二三楼建筑面积为105.96m2三楼建筑面积为75.28m2经现场勘察估价对象房屋一二楼为砖混二等三楼为砖木二等综合成新率为九成新该房屋使用状况良好仅有局部粉刷因漏雨而损坏装修情况为地砖地面一楼有瓷砖踢脚线厨卫1.20m高白瓷砖乳胶漆墙面带纱木门窗一楼大厅天棚装饰为石膏线条大厅内装有4樘铝合金门及1樘铝合金拉门于1998年初完成装修××市因城区改造委托××拆迁事务所对估价对象进行拆迁由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致拆迁事务所起诉至法院为了不影响城区改造工作法院判令先拆迁后补偿并委托估价方在房屋拆迁前进行估价四估价目的拆迁补偿五估价时点2000年7月21日六价值定义本报告所确定的房地产价值是在公开市场条件下在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格对于其他估价目的并不适用如估价目的变更须另行估价七估价依据1．房地产估价规范2．××市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准3．××市房屋重置价标准4．估价对象改建前产权证件5．估价对象改建规划报批资料6．估价人员现场勘察结果八估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则九估价方法由于估价对象房地产有违章建筑面积估价人员在现场勘察基础上根据房地产估价规范有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据结合委托方提供的资料和估价目的综合分析影响房地产价格的各项因素对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法其余面积用重置成本法确定其价值十估价结果由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能本次估价属证据保全性质估价为给法院判决提供充分的证据本报告设定不同前提给出多种价格A．按证载82.88m2合法面积①按部分经营门面确定价值有证面积一楼经营门面面积为72.02m2其单价为人民币2000元/m2总价为14.40万元一楼住宅面积为10.86m2其单价为人民币1500元/m2总价为1.63万元无证面积127.12m2考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2总价为5.72万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为24.68万元②按全部为住宅确定价值有证面积住宅面积为82.88m2其单价为人民币1500元/m2总价为12.43万元无证面积为127.12m2考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2总价为5.72万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为21.08万元B．按报建210.00m2面积①按部分经营门面确定价值一楼经营门面面积为72.02m2其单价为人民币2000元/m2总价14.40万元住宅面积为137.98m2其单价为人民币1500元/m2总价为20.70万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为38.03万元②按全部为住宅确定价值住宅面积为210.00m2单价为人民币1500元/m2总价31.5万元装修价值为人民币100元/m2总价2.93万元总价合计为34.43万元十一估价人员注册房地产估价师××××××十二估价作业日期2000年7月21日至2000年7月25日十三估价报告应用的有效期本报告有效期一年即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时该有效期相应调减十四估价的假设和限制条件1．本报告估价结果没有考虑快速变现税费转嫁等特殊的交易方式以及可能发生的办理抵押登记权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响也未考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响2．本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化估价结果应作相应调整3．估价对象有合法房屋所有权面积为82.88m2但产权人没有提供相应的土地使用权证根据房屋使用权证记载土地使用权证号为[90]字第1518号及[95]字第38号本报告假定产权人拥有该土地的使用权4．根据××市城市规划土地管理局××分局出示的有关证明户主原产权面积为82.88m2后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2但户主仅缴纳了部分费用未领取建设工程规划许可证该面积的合法性由委托方及规划部门认定5．根据合法原则本次评估价值为两大部分即按证载82.88m2合法面积和按报建210.00m2面积分别确定其中第一部分对有证的82.88m2面积视为合法面积按房地产综合价确定其价值对于报建210.00m2中的剩余部分即127.12m2按房屋重置价确定其价值超出部分为违章面积不予考虑其价值第二部分对报建210.00m2面积均按房地产综合价确定6．估价对象经改建后未办理房屋产权证明根据委托方要求估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得其准确数据由产权部门认定7．估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证1999年年底到期目前尚未办理延期手续本报告按部分经营门面和按住宅分别确定共计四个价值供委托方参考8．估价对象一楼有部分住宅其经营门面面积72.02m2由现场实测而得
某居民欲购买一套商品住宅当地购房通常要求首付款为总房价的20%余款可以向银行贷款贷款期间为30年贷款年利率为6%按月等额偿还贷款本息假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决余款需要向银行贷款该居民家庭月收入为5000元月收入的30%可用于偿还购房贷款则该项贷款的实际年利率为
××实业公司商业办公用房估价报告书第一章概述一委托单位××实业公司二评估单位××房地产评估事务所三评估对象××实业公司拥有的商业办公用房四估价时点1996年12月1日五估价人员略六估价依据略七估价原则略八估价报告应用的有效期略第二章估价对象概况一估价对象的地理位置及周围环境估价对象所处土地级别为九级该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号车流量大交通方便东临石小路西接空军招待所交通位置图略二估价对象的基本情况估价对象为××公司所有的商业办公用房建于1995年为三层砖混结构共21间外墙为条形瓷砖一二层为水泥地面内墙采用涂料装修三层为公司办公用房该建筑物于1995年12月办理房屋所有权证见附件三建筑面积1153.93平方米该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地租期10年从1995年1月1日开始土地租用合同书已于1994年6月30日办理见附件二按合同规定合同期满甲方收回土地使用权并对土地上建筑物进行补偿第三章估价分析与计算一确定估价方法估价对象在土地租用期内可以通过出租门面办公用房而获得稳定收益土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值计算公式为V=A/Y[1-1/1+Yn]+Vn/1+Y式中V——房地产价格A——房地产年净收益Y——建筑物资本化率n——可产生收益的年期Vn——土地租用合同期满时房屋建筑物的补偿价格二参数确定1．年净收益根据对市场情况的调查该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米按照房屋租约规定租金中不含水电费及维修费用而管理费税费其他费用依市场行情分别为租金收入的6%7%和2%另外依土地租赁合同规定××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元则年净收益为A=30×1153.93×12×[1-6%+7%+2%]-13500=34万元2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时××公司可从甲方得到建筑物补偿按合同约定其补偿价格为每平方米700元且Vn=700×1153.93=8万元3．资本化率Y国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%考虑一定的风险因素结合对同类门业平均收益率的调查确定资本化率为9%4．剩余使用年期n根据土地租赁合同在估价时点剩余使用年期为8.9年三计算过程根据确定的上述参数代人计算公式可得V=34/9%·[1-1/1+9%8.9]+8/1+9%8.9=206万元第四章估价结论根据估价人员的仔细分析认真计算得出估价对象在估价时点的价值为206万元有关说明及附件略1996年12月16日
一物业通过划拨方式取得土地使用权根据市政府有关文件规定须要补交地价款方能在三级市场转让根据房地产证和X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告该物业使用年期为40年1982年9月至2022年9月剩余土地使用年期为25.5年试问测算补地价的技术路线是什么并写出主要计算公式
B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权1998年5月开始施工预计竣工时间为2001年5月工程于1999年7月因资金原因停建建筑物为高层建筑共18层1～4层为裙楼用途为商业用房5～18层为塔楼用途为办公用房该建筑停工时主体已达12层2001年5月该公司寻找到合作伙伴委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估核定其现状价值为合作提供依据请说出1评估该综合楼的技术路线2应搜集审核哪些资料
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地若采用成本法估价下列表述中不正确的是
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元假定报酬率为6%上述该宗房地产的合理经营期限为年
某饮料厂位于某市的商业中心所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地为了集约利用土地该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂欲将其全部房地产售予某食品有限公司要求评估其房地产的市场价格估价人员拟采用房产地产分别估价的技术路线即首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值后运用成本法评估土地的价格最后将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格你认为这样做合适吗为什么
某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2现需要调整到2007年10月1日的价格已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.674.776.785.089.292.598.1以2005年1月1日的价格指数为100在价格指数编制中需要选择某个时期作为基期如果以某个固定的时期作为基期的话则为
某建筑物的重置价格为180万元经济寿命为50年有效年龄为10年其门窗等损坏的修复费用为2万元装饰装修的重置价格为30万元平均寿命为5年年龄为3年设备的重置价格为603万元平均寿命为15年年龄为10年残值率均为零设备的折旧额为
某酒店为测算该餐馆经营的年纯收益你作为估价人员将采用何种估价路线评估该餐馆的年纯收益
某城欲对该城市一建于20世纪50年代整体外观比较陈旧基础设备均已风化起沙剥落的建筑进行拆迁该地非住宅面积为2995m2该地位于市中心二手住宅交易频繁本次评估范围为住宅部分本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为××规拆迁许字2006第××号文件许可如何确定估价方法
城市房地产开发经营管理条例规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占项目总投资的比例不得低于
某厂房的建筑面积为6000m2占地面积1500m2根据其所在地点和周围环境适宜装修改造成商场出售并可获得政府批准但需补交土地使用权出让金等每平方米480元按建筑面积计同时取得50年土地使用权根据当地行情预计装修改造期为1年装修改造费为每平方米建筑面积1000元装修改造完成后即可全部售出售价为每平方米建筑面积4000元销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需缴纳的税费为其价格的4%根据以上资料采用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价的计算过程如下1．设该旧厂房的正常购买总价为P2．装修改造后的总价值=6000×4000=2400万元3．装修改造总费用=1500×1600/1+12%=803.57万元4．商场出售税费总额=2400×85/1+12%=171.43万元5．购买旧厂房的税费总额=V×8%=0.08V万元6．需补交土地使用权出让金等的总额=480×1500=72万元7．以下略
城市房屋拆迁管理条例规定作价补偿的金额以被拆除房屋的为依据按被拆除房屋的原建筑面积计算
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为50年至今已使用了6年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元该宗房地产的报酬率为8.5%收益法是以为基础的
新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系培育和规范住房交易市场发展住房金融加强物业管理等
甲公司欲抵押贷款委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价该酒店共8层每层建筑面积2000m2其中1层有600m2为酒店大堂900m2出租用于餐厅和咖啡厅1层其他面积为酒店配套设施其余各层为酒店客房会议室和自用办公室该酒店共有客房280间每间建筑面积40m2会议室5间建筑面积共500m2自用办公室3间建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元年平均人住率为60%该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%会议室的租金平均每间每日1000元平均每间每月出租20天当地酒店类房地产的资本化率为10%该酒店剩余使用年限30年下面为该估价公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250×280×365×1-60%=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元酒店年总费用=1022×40%=409万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/1+10%30]=6005万元酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元该酒店总价格=1800+6005+300=8105万元
某城区缺少办公用房两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂兼并后自行将厂房改造重新装修为办公楼用于出租现政府将该区段规划改造成办公商务区上述房屋需拆迁甲公司为获得最有利的拆迁补偿向房地产估价机构进行专业咨询根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见甲公司开发中心可能提出哪些评估要求对甲公司可能提出的评估要求房地产估价机构该如何解答
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为50年至今已使用了6年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元该宗房地产的报酬率为8.5% 收益期限为无限年时房地产在估价时点的收益价格 此公式中的假设前提不包括
作为估价人员对一家已使用10年的别墅进行实地勘察时主要应查明哪些内容
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元假定报酬率为6%该宗房地产的收益价格为
估价对象为某三星级宾馆土地使用权性质为划拨商业用地业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值下列关于房地产抵押贷款风险的表述中正确的是
某建筑物的重置价格为180万元经济寿命为50年有效年龄为10年其门窗等损坏的修复费用为2万元装饰装修的重置价格为30万元平均寿命为5年年龄为3年设备的重置价格为603万元平均寿命为15年年龄为10年残值率均为零以下说法中错误的是
关于金环大厦估价报告书一委托估价单位金环房地产开发公司二委托房地产名称金环大厦三估价目的评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格四委托对象概况1．金环大厦为一商业办公综合楼其土地使用权通过出让方式取得出让合同于1995年7月签订土地使用年限70年土地面积4000m2建筑密度≤70%建筑容积率≤10.52．现该地块已经拆平开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设3．金环大厦共28层无地下室商场部分共3层建筑面积共8000m2四层以上为写字楼建筑面积共34000m24．经测算大厦建造成本为平均每平方米4500元专业费筹建管理费为每平方米800元建设周期三年利息率为12%利息为每平方米1620元五估价思路与方法本评估目的是金环大厦基地估价综合性物业基地的估价宜采用假设开发法由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例而较多的是出租故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益再用收益法估算出物业的总开发价格然后再估算出土地价格六估价过程1．商场部分价格根据同类地区市场资料分析测算委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元其中管理费占5%水电等供应费占3%营业税占5%维修保险费占5%租金纯收益为每天每平方米2.88美元则其价格为P=2.88/10.98%×365×8000=8328万美元2．办公楼部分价格根据市场资料测算办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元该办公楼中的20%为开发商自用则办公楼部分的价格为P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148万美元3．物业总开发价值8328+6148=14467万美元4．物业总开发费用4500+800+1620×42000=29064万元人民币折合美元为3502万美元1:8.35．开发商利润房地产开发的投资率通常在15%～20%本项目酌取18%则三年为54%利润为3502×0.54=1891万美元6．销售税费合计为销售额的5.5%则税费为14476×0.54=796万美元7．地价估算设地价为P购地手续费用0.01P地价款在两年中平均支付则利息为P×1+12%2-P=0.2544P地价合计为1.2644P地价计算为1.2644P=14476-3502+1891+796P=14476-6189/1.2644=6554万美元七评估结论本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%计肆仟伍佰捌拾捌万美元4588万美元八估价作业日期1996年7月15～30日×××房地产估价所
某一委估房地产其设计用途为商业结构等级为钢混结构水电卫齐全总建筑面积为1632.5m2该大楼共三十一层现一层为甲公司营业大厅二层为办公用房委估地产位于一二层现产权所有人为乙公司该房屋欲租给甲公司十年所有的装修费用由甲公司独立承担经调查该地区房地产交易活跃而且该房屋在相当繁华的地区应该搜集哪些估价资料
某开发项目规划用途为单身公寓土地使用权年限为1997年3月1日至2047年2月28日土地使用权出让金已全部交清规划建筑面积6000m2预计估价每平方米8000元该项目以1997年7月1日开工原定工期10个月建筑费为每平方米2000元管理费为建筑费的5%建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30%第二季度为40%第三季度为30%假定都在每季度中间投入年利率6%销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%开工后第一季度结束时已有1000m2建筑面积按每平方米3500元预售开工第二季度结束时项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让转让方式为一次性付给一笔转让费用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资已预售1000m2净销售价在结束时由原开发商返还给合作方现合作方委托估算该项目在1918年1月1日的价格采用假设开发法估价预计项目在完工时可全部售出投资利润率为20%季度利率为1.7%设项目在1998年1月1日的价格为V估算如下1．计算开发完成后的价值8000×6000÷1+1.7%=47197640元2．计算建筑费2000×6000×30%÷1+1.7%0.53321934元3．计算管理费3321934×5%÷1÷1.7%0.5=164702元4．计算销售税和销售费用47197640×6%+3%÷1+1.7%=4176782元5．计算利润V+3321934+164702+4176782×20%=0.2V+1532684元6．计算项目价格V=开发完后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润=47197640-3321934-164702-4176782-0.2V-1532684=31667948元
张某看中了一处房地产该房地产位于城市边缘紧靠一条新兴商业街虽然是城市边缘属于城市四级地段但该区域极具发展潜力商业用地的基准地价为每平方米建筑面积780元该房地产的建筑为五层总建筑面积为900m2张某拟购入后将一层用于开设商铺二三四五层用于居住原业主开出的总售价为200万元张某为摸清该售价的合理性找估价师进行估价咨询请问估价师接受委托后在估价前需要了解对象的哪些情况
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